京派房企“没落”文/本刊记者 李海燕
在行业前列占据一席之地的京派房企，如今，在群星荟萃的房企队列中略显黯淡。南方企业兼容并蓄的心态，或许，正是京派房企所欠缺的。
风起于青萍之末。人与事的变化往往总是由起初的一个或许不经意的选择开始，毫无征兆却已注定了结果。当我们有所察觉的时候，早已偏离了原有的轨道。
查看各个房企的中报，也有这样的感觉：有人辞官归故里，有人漏夜赶科场。
从房企排名来看，在前30名中，粤派、海派和闽派房企居多，河北和渝派的房企也各有两家入围。而京派房企却仅只有首开股份一家入围。
那些曾在行业前列占据一席之地的京派房企，如今，在群星荟萃的房企队列中略显黯淡。
京派房企的营业收入和净利润均出现了明显下滑。譬如，任志强曾经掌舵的华远地产上半年实现营业收入38.28亿元，同比减少3.36%；归属于上市公司股东的净利润3.01亿元，同比增加23.41%。
当然，不能一概而论，远洋集团、首创置业、金融街、北京金隅、当代置业、京投发展、住总股份等房企业绩也出现双增长。不过，从整体来看，京派房企在规模和业绩上与其他“派别”的房企还是拉开了距离。
或许，京派房企如今赖以自豪的只剩下那些“名嘴”。
这种局面是怎样在潜移默化中形成的？哪些因素造成了京派房企如今的尴尬局面？追根溯源，不外乎以下几个原因：
第一，北京作为调控“重灾区”，京派房企备受“牵连”。
自从被称为北京最严调控的“3·17”新政实施以来，北京又先后发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》、《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》、《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告人所得税政策执行标准的公告》、《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》、《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》、《关于进一步加强产业项目管理的通知》、《北京住房和城乡建设发展白皮书（2017）》等政策，这些政策从购房资格、信贷、商办项目、产业项目等各个层面席卷楼市。
在这波前所未有的凌厉政策攻势下，一开始虽有人质疑北京楼市是真跌还是假摔的问题，但数据胜于雄辩。数据统计显示，2017年三季度北京纯商品住宅网上签约4210套，成交面积为65.47万平米，成交总金额约351.02亿元，成交均价为53610元/平米。相较于二季度网签5308套，下降近两成。由于密集的调控政策与信贷紧缩的叠加影响，京派房企备受掣肘，业绩自然也受到很大影响。
第二，土地市场供应日渐紧缩，外来房企北上频繁，利润空间被压缩。
近几年来，北京住宅用地计划一直不多。而且，根据公开资料显示，从2013年开始，北京市的供地计划总是如期爽约。
北京市委书记蔡奇曾对土地供应下了“死命令”——2017年已确定的土地供应计划，各区要完成。另一方面，今年相对来说，是北京土地供应的大年。
但是，土地供应量的增加尚未达到扭转供需失衡的程度。
在土地供应偏紧的情况下，外来房企纷沓而来，他们将北京锁定为未来帮助企业发展、扩大项目规模的重点目标。万科、绿地、保利等早已在北京赚得盆满钵满，这些先行者进京之后，纷纷实现了从区域性公司变成全国性标杆房企的目标。北京稀缺的土地资源、持续上涨的房价所带来的收益，以及榜样的力量，都对其他房企构成了致命诱惑。
“面粉”紧缺，配建条件越来越多，不断进京的外来房企的瓜分，这些都在无形之中压缩了京派房企的利润空间。
第三，北京地价逐年上涨，京派房企产品出现供需错配现象。
由于北京的土地资源稀缺，土地价格因而逐年走高。受地价所限，房企倾向于开发高价值商品住宅，京派房企的产品也多以中高端为主。
但去年“930”新政后，限购更加严格，二套及非普通住宅首付比例也大幅提高，使得别墅项目深受影响，有资格、有能力、有意愿的购买者随之减少，交易量也在今年上半年大幅下挫。统计数据显示，今年上半年别墅交易量又重新下跌到了3000套以下，而去年下半年成交量直逼5000套。
当高端项目需求量下降、刚性和首改产品需求量变大的时候，供需的错配也影响了京派房企的业绩。此外，高端产品去化周期较长，平均超过20个月，这也在一定程度上带累了京派房企的业绩。
第四，京派房企多为国企，企业发展可持续性不强。
南派房企受改革开放和市场经济浸淫多年，特别是与香港之间天然的地缘优势，因而市场化程度高，开发模式成熟。京派多利用政商资源，企业发展可持续性不强。
对于很多北京本地的房企来说，战略扩张节奏慢的原因在于，很多是国企性质，在战略执行层面偏于保守，尤其是对于全国市场的扩张节奏比较慢，这会影响此类房企的规模。
“在行业趋于垄断、北京市场缩水的大趋势下，京派房企守成有余、进取不足、逐渐失去客户、金融、供应商的青睐。大者更大、小者退出，20强占据70%市场份额的局面在未来五年就会出现。”这是新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷对京派房企的评价。
第五，京派房企的产品在其他区域面临“水土不服”。
京派房企的产品强调恢宏粗犷，在建筑和外装饰用材上，尽量选择一些以砖、石为主的材料打造出厚重、朴实的效果，看重文化概念的包装，而南方人则注重产品品质和细节、强调功能性。
想当年，京派房企南下征战蓉城，不断遭遇“滑铁卢”。而北上的房企为什么很少遇到这种现象？大概，这只能归因于北上的房企融入感更强，入乡随俗的愿望更强烈。他们愿意正视观念上和产品上的差异，并根据这些差异调整自身的产品形态。
以泰禾为例，进入北京市场以来，打造了极为稀缺的中式建筑——院子系产品。并且，在打造产品的过程中，泰禾注重如街巷、宅门、院落、园林，以及中式屋檐、抱鼓石和砖雕等传统经典符号的运用。如果不是知道泰禾是地道的闽系房企，恐怕就产品来说，泰禾很有可能被划属到京派的阵营中。
而这种兼容并蓄的心态，或许，正是京派房企所欠缺的。 | 
