党国英：人类的住房梦是拥有独栋住宅文/中国社会科学院农村发展研究所研究员 党国英
人类倾向于居住什么样的房屋？《美国梦魇》作者奥图尔的分析认为，是独栋住宅。他所引用迈尔斯和吉尔林的“1999年全国住房建筑商协会的住宅增长调查”的数据揭示，83%的调查对象偏好郊区独立式独户住宅。另在1998年佛蒙特州选民对外迁的态度调查中发现，74%的调查对象偏好边远地区大地块上的住宅。在1995年美国人生活在新城市主义中的研究中，73%的被调查者偏爱大宅地的郊区开发区。这当然与交通条件改善有关。
“美国梦”是有独栋房屋
拥有一所独栋房屋有显著的社会意义。独栋房屋对于保护隐私，教育儿童，消除紧张感，增进邻里友情，都有明显的积极作用，被环境心理学所证实。
认为人们倾向于居住在集合住宅里，是一个谎言。但这个谎言被重复多了，竟然成了现实。人们被灌输这样一个理念：低密度住宅会增加人们出行的交通成本，带来生活不便、空气污染等一系列烦恼。但是，华盛顿大学的一份研究发现，高密度住宅并没有解决人们担心的问题。西雅图是美国集合住宅比重较大的城市，而研究发现，这个地区85%的居民主要在平均距离超过离家最近的超市两倍的杂货店中购物，引起更高的消费成本，以及更为拥堵的交通。经济学者科尔曼· 伍德伯里的研究证明，多户集合住宅流行与交通发达是弱相关，也不是人们的品味追求。人们之所以选择集合住宅小区实际上是住房价格提升造成的，而价格提升与分区规划制度有关，并非人们更乐意居住在高密度住宅社区。
拥有一所独栋房屋，是典型的“美国梦”。历史学者威廉·沃利评论说，“从16世纪开始直到19世纪后很长一段时间，土地所有权的诱惑就像磁铁一样，成为吸引英国和欧洲移民最重要的东西”，“在19世纪最后的30多年中，这种渴望转变为拥有城镇的宅地。”这不只是中产阶级与上流社会的愿望，同样也是底层普通百姓的愿望。玛格丽特·嘉布在2005年出版的关于芝加哥的《美国梦之城》；以及关于其他城市的类似著作都已经证明，对独户住宅的渴望的真正来源是工人阶级移民，而不只是上流社会。
美国人独栋房屋梦碎
尽管研究发现人类倾向于在独栋房屋居住，但现实情况与心理期待反差甚大。集合住宅大量出现在经济不发达国家。有的极端落后国家的百姓大量居于没有基本水电路气设施的贫民窟中。经济发达国家人口密度总体比较高，但其国民大部分居住在独栋或联排房屋中。这是一种国家对土地利用干预较少的情形下长期自然演化的结果。但是，发达国家这种情形在第二次世界大战之后逐渐发生了变化，集合住宅的比例有所提高。
美国人的住房梦从19世纪末期开始，逐渐走向破灭。在1890至1930年之间出现了多项意义深远的重大变革，它们改变了美国人的生活方式，也改变了住房在中产和工人阶级家庭扮演的角色。这些变革包括信用的扩张；新兴的交通技术，如有轨电车和汽车；新兴的工业技术，如流水生产线；一个新兴的住房建筑商阶层，他们将地块划分和住房建设合二为一；以及使用保护性协议和分区规划以保护住房的价值——往往是保护中产阶级街区免遭工人阶级的入侵。
建筑师、规划师、环保主义者与一部分土地规划官员联合起来推动美国梦成为“美国梦魇”。他们一直都在对郊区独栋住宅建设进行妖魔化，向人类的基本住房观念发起挑战。这种挑战眼见得取得了一定“胜利”。如今，第三世界的先进国家的住宅建设基本上以集合住宅为主，例如中国城市的集合住宅占总住房单元的比重估计在90%以上。就连美国这样的国家，也不易抵御反人性的住宅建设规划推动者势力，在一部分州和城市建造了大量集合住宅。
中国人热衷独栋房屋
中国人同样更热衷独栋房屋。这个判断不应受到怀疑。对于同一地域同样使用面积的住房，在建筑安装成本相近的情况下，独栋房屋的售价远超单元楼房，就可以看出人们对独栋房屋的偏好。这方面的需求没有国情差异，只有价格才能影响人们的购买行为，而价格与土地制度之间有密切关系。
中国的国土资源不妨碍中国人拥有独栋房屋。这里可以匡算一笔大帐。按地理学调查资料，我国至少有50亿亩土地适合人类居住。为了更好地建立现代农业基础，降低农业成本，假设建立30亿亩的农业保护区（包含其中的河流道路占地），区内的非农建设用地只能逐步减少，不能增加。剩余土地中去掉河流道路占地最多2亿亩，还有18亿亩土地（120万平方公里）可做城市建设可选用地，城市人口密度取每平方公里4000人标准，城市远景人口取11亿，实际城市建设用地需要27.5万平方公里（4.125亿亩）。在18亿亩的地域里，即使按照美国的城市人口标准，也不可能全部被“城市”占用。政府可以用税收杠杆及建筑标准等参数，将建设占地控制在4.125亿亩左右。要明白，这18亿亩是一个可选择的范围，即使政府不做控制性的分区规划，也不会全部被城市占用。假设在中国建设3000座城市，可以保证农业现代化的需要，也可以保证全国城市居民有多半居住在独栋房屋里，开发强度不过是23%！这种情形可以保证绝大部分城市周边有足够的森林及都市农业用地，每一个城市都会是花园城市。
上面的分析表明，中国人对高品质居住的需求以及土地资源对这种需求的满足能力，都是客观事实。
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