伴随北大黄埔同学会的茁壮成长，十年来，百余名顶级专家顾问汇聚成强大的智囊团，为北大黄埔同学传递中国房地产业最前沿的政策和信息，传授地产开发理论知识和经验，为北大黄埔同学企业“永续经营”提供源动力。 2007年12月，万通集团董事长冯仑为北大黄埔同学授课，对房地产市场进行了分析，对地产企业的发展战略进行了精彩讲解。以下为授课内容速记。
授课内容速记
我大概在1985—1988年的时候专门当过一段老师，那时候在中央党校给领导干部讲科学社会主义理论。现在在这儿跟大家一起上课，我感觉到非常开心。今天上午我想这么跟大家一起交流分享。我先讲讲最近我在房地产行业观察的一些心得。就是集中与转型，中国房地产发展的一些趋势。
在最近一段时间内，我刚才看了一下名单大家来的地区范围比较宽。在这样一个范围当中房地产行业都有一个健康的发展，这是的从业者的人数也越来越多，企业也越来越多。在这样一个过程当中，政策也有很大的变化，到现在为止，应该说经历了几波政策调整以后，明年还会有一些新的政策。在这个过程当中，我们看到一些很复杂的故事，报纸上经常有一些消息，也有一些传说，这些背后到底有什么共同的东西，有什么人们没注意到的趋势，没有发现的趋势，在这个方面，作为一个从业者我跟你们一样地关心。所以我把我关心的这样一个问题告诉大家，我看到了什么。你们待会儿讨论的时候也告诉我，你们看到了什么，或者你们认为我看得不对。
我讲今天重要的一个我观察的趋势，和一个重要的特征，就是四个字：集中与转型。
先说集中。
最近三年房地产行业特别是是企业出现了一个最重要的特征，就是集中度大大提高了。这可以从四个方面来看，第一个方面，就是企业自身的规模，发展得非常快。已经到了全世界都吃惊，就是向大企业集中，这个资源方面。为什么？在五年以前，大家知道，中国最大的公司，当时就算万科中海，他们一年的销售额40亿左右今年万科将近500亿，这是什么概念？大概是我们通常说的销售额还要乘二，实际上按照我们老百姓说的大概是1000亿，因为上市公司结转的收入是按照加房，也就是说万科今天说的500亿是不仅卖出去了收到了钱，而且把钥匙给了客户了。所以你们最近看全国的公司在讲自己的营业额的时候有三种讲法，一种是最早顺驰讲的，当时顺驰发展得非常快，他不服气，也说他们过百亿，这个百亿只是签了合同。当时万科是用最小的口径，顺驰是用最大的口径。
最近大家看到，富力讲今年一个规模，叫签约金额，富力认为今年大概160亿左右，明年超过200亿。明年万科预计完成的规模大概600—800亿。万科现在跟大家的差距，他的营业额相当于排名10位的后9位之和还要大。也就是说这几年的发展，万科已经成为全球最大的住宅公司。大家知道，美国原来的住宅公司，最大的这家公司每年的提供给市场的住宅将近5万套，其中15000套住宅是二手房，新房大概不到4万套，万科今年提供新房交给客户的大概5万套。过去住宅公司，美国的这个最大公司，他们的营业额多数在60亿美金左右，市值大概100亿美金。按照今天的汇率万科的市值2000—2400亿，万科是美国前三大住宅公司的市值得总和的1.5倍。所以我告诉你们一个事实，就是中国这五年地产公司变成这么大了，当然从净资产来看，目前跟香港的公司还有差距。香港最大的是房地产公司大概1500亿港币左右，万科的大概是500—600亿。这是从最大的来看。
如果我们从前十位A股房地产来比较，五年以前第一大概40亿营业额了，三个数，市值80亿左右营业额在40亿就是第一。最后一名大概是12亿左右，市值10亿。今年万科市值将会在2000亿以上，营业额将近500亿。最后一名今年要进入前十名营业额不少于40亿，市值不少于150亿。资本规模五年以前最少的你也要5个亿，今年要进入前十名最少也得10个亿。在这个过程当中，我所服务的万通，在这个比较的坐标当中也发生了很大的变化。这让我感到，这个行业进步之快，另外一个方面也有很大压力。我们五年前的时候，按资本规模大概排第六名。今年1—9月份来看，万通地产上市的部分，跟A股市场比，按照营业额、按照市值、按照利润来比，我们现在总的排位在第18—19位，全国一共上市的A股房地产公司93家。按现金我们排在第四位。只是万通的集中度比较高，我们在环渤海地区市值资产规模净资产都排在第一。这就是发现一个问题，就是待会儿我讲到转型的时候，我会讲到公司战略，实际上就是按纯粹总规模来看，这五年下来万通整个的排序发生的变化就是区域上大幅度提升，总的排名上往后靠了。第一名的企业和后面企业的距离大大地拉大了。
这个差距，这个变化，规模之大。我讲到战略转型的时候，会跟大家研究，为什么变大了？大的根据是什么？是什么导致了万科跟大家的差距？我们前几年不停地研究万科，万通几乎每个季度都在万科进行交流。在这个过程当中，我们发现了为什么万科跟大家有这么大的一个差距。这一点我想在座的有很多经理、老板，大家应该去很好地研究。
在企业规模到了这个程度，应该说我们中国出现了全球最大的住宅公司。但还没有出现全球最大的房地产公司，全球最大的房地产公司是不动产投资信托，是（瑞此）。他卖给了黑石，290亿美金。这个规模，大家看他本身的资产规模，也是以上市公司形态存在的，他比万科大，他包括170栋相对标准化的写字楼，总部在芝加哥。纽约还有一些巨大的房地产企业， 这些公司的资产价值都比万科大。但是，万科现在是全球最大的住宅公司。我们要问的问题，是未来三到五年，在中国会不会出现全球最大的房地产公司？我个人认为是完成可能的。中国目前的GDP在普通的省会城市大概人均3000美金。在全球平均2000多美金，在北京、上海人均GDP6000—7000美金。个别发达地区，苏州、无锡到了9000美金。美国是多少？现在人均的GDP40000美金以上，纽约的GDP人均60000美金。在这样一个发展阶段当中，如果我们的市场，包括我们的房地产市场能够继续伴随着经济成长的脚步每年有所增长，那么应该加上人民币的升值按照现在每年15%左右的人民币升值幅度，3—5年以后按美元计算中国一定会出现全球最大的房地产公司。也就是说在这个问题上，过去我们完全没有预料到。我跟王石经常说，万科的进步出乎行业的预料。
这么大一个规模，他变化的另外一个背景，就是大量的中小房地产公司的存在。我们6万家房地产公司80%是开发性企业，而在美国大部分是服务性企业。所以一方面在中国是巨大的一个企业的集中，刚才我们说的是A股，如果我们把香港的红筹股也放进来，碧桂园、新鸿基等等这些规模也是非常之大，现在中国房地产行业已经在全球成为了一个规模最大的市场，也是规模最大的企业。这一点是最近五年发生的。这个大家听了以后，恐怕会跟我一样地感觉到压力。
也就是说你自己的企业会怎么去做，为什么我们在这么大的一个变化当中，我们没有变化？我们之间的差距到底在哪里？这个我觉得是一个留给你们思考的问题。我想每个企业自己都会思考。
第二个集中，很有意思，是向上市公司集中。就是整个行业集中的过程当中，除了向大企业集中，另外是向上市公司集中。为什么？你们看今年实际上到现在为止，在A股市场房地产企业融资差距了500亿，集中在上市公司的10%的公司。上市公司93家企业大概10家不到是再融资的。上市就像姑娘出嫁，出嫁不一定生儿子。也就是说，按照最近两年A股市场看，每年大概10%的上市公司有再融资的能力，从资本市场上拿到钱。也说90%的上市公司是出了嫁不生儿子的。
为什么一方面房地产的资源都向这些上市公司集中？但上市公司就自己来看，他实际上又是向上市公司当中的少数公司集中。为什么？你会发现实际上现在的资源不是向上市公司集中，而是向好公司集中。为什么？我给大家讲一个实际的故事。
同样拿万科来比，就是今年A股所有在资本市场上的融资行为的发生，大家这些A股市场跟万科的差距。万科在今年不仅是增发了180亿，他最后发了100亿，而且批企业债。在去年年底刚发了40亿，今年上半年又发了100亿，这个在一般企业办不到。为什么在A股市场上再融资的时间平均是7—9个月，你所有手续办完大概需要这些时间，拿到钱要10—11个月。也就是说一般就是一年一次。但是万科平均每一次再融资的时间是2—3个月。你想他这么大的规模企业，再融资这么快。万通今天是花了4个多月，4—5月，金帝是5个月，保利大概是7个月。任总是花了一年零两周。今年（亦城）这一次再融资花了一年两个月，因为他们不断被否定，改变方式等等，或者说有一些技术问题没有被通过。后来我就在想，为什么万科会比我们快？我们还在北京，我们自认为自己也是一个很干净的企业，也没有什么不好的记录，或者说被媒体暴出丑闻等等。后来我们发现证监会里有一条潜规则，就是好企业和不好的企业它的通道不一样，速度不一样。
像万科特优企业，在部里面的审核这一级，万科是没有，直接上发审会。而我们这几家在部这一级停留的时间就是跟万科的时间差距。就是我们还不是特优的企业，还不能免去部这一级审核。所以时间就差了这么多。其他的企业为什么更慢了？就是说他们总是有点什么事儿？这个事儿，在上市公司资本市场上看，越简单的企业，越干净的企业，越透明的人越容易过。王石就非常透明，他不仅公司透明，个人也非常透明。有一些公司老板从来不出现，出现的是经理人，也不在媒体暴光，也不在很多公众的地方见到，也不公开表达你这个企业做什么，后来发现这些所谓的低调，在资本市场就会出问题。所以一上市这个公司就要出来讲，比如说碧桂园的老板他要向北大捐钱。在证监会有一个词儿，叫做合理怀疑。所以这些慢的公司，大部分都是重组过程，或者增发过程中有值得让人合理怀疑的地方。比如说任总他另外参与了一个上市公司，结果这个要上那个要摘掉。
还有一些公司比如治理结构不透明，背后的实际控制人怎么样。比如说万科王石说，我是经理人，经理人就简单，一般来说老板就比较复杂。我最近写了一本书叫做《野蛮生长》，不是写万通的，其中专门写到王石，就是在这么多创业当中，他当时做了一个99%的人不会做出的决策。也就是说99%的人在20多年前创业都会当老板，而王石他做经理人。这个很奇怪，但是大家不知道，由于这个决策给万科带来了非常大的价值。第一没有原罪的问题，第二没有合伙人的问题，第三治理非常清楚，第四，公司形成了经理人文化，第五也不行贿，经理人为股东坐牢是糊涂蛋，聪明人不做。所以万科说的这样一些优点，大概在王石决定做经理人的时候就奠定了。他真的是不行贿，他就这个性格，大不了这个地不给我，不给我就不要了，要么就贵一点，贵一点也行。所以职业经理人的价值选择使万科跟很多人不一样，由于他做到这一点，使万科非常透明。王石个人也非常透明，他不怕透明，所以在A股市场上非常容易突破。加上这么多年，一直都非常之好，所以当出现了即使所谓王石的太太买股票这件事情，证监会也派人查，但是王石自己非常坦然。以他的为人，不可能为了几十万突然改变，他要改变的时候，当时就做老板了，他有的机会挣钱。当时，他知道这个事情的时候，完全自己都蒙了。这个事情你在身边就会发现他不可能去掩饰，他现在随便拍的广告都一百多万，两百万，而且他这个钱全捐了。
所以在证监会这一边A股的再融资，实际上和你公司的好坏有很大的关系，和你企业的战略是否简单，和你这个人这个创业者，你去证监会讲的时候，能不能讲清楚，所以一句话讲清楚，对这个企业非常重要。所以，你观察一个企业好不好，也不用太复杂。我们都是老江湖了，三句话，第一，你是否一句话说清楚自己。如果你介绍自己的企业反复扯葫芦说，那就基本上属于有问题了。比如牟其中，说他的企业，大概说了一天你都不知道这个公司干吗。但好的企业，比如可口可乐，他就说我们是做碳酸饮料的企业。万科一句话卖房子的，做住宅的。联想卖电脑的，就是你不仅自己说清楚，所有老百姓对你的看法，消费者对你的看法，他们的理解跟你的理解是一样的。这个非常重要，就是把你对企业的定位和外部对你的评价拉一条直线，大家是一样的。最麻烦的是你说你是好人，别人说你是坏人。
第二个，不管你企业说得天花乱坠，要看你是不是有终端产品在销售。你说你房地产规模如何如何大，我就看你是不是有房子在卖。比如说你是控制了一些上市公司，卖来卖去，但你这个上市公司还得卖货，总得卖点儿什么，如果没有终端产品在销售，那么这个公司再好都是老板自己说的。如果这个产品卖得非常通畅，那就没问题。有很多公司在仓库里搬东西，从甲仓库卖到乙仓库，他终端不走货。
第三，就是看这个老板下班以后给谁玩这个非常重要。如果下班以后天天跟公检法、中纪委在一起，那一你是为了铲事儿，如果你天天跟银行在一块儿那你一定是欠贷款。如果你天天跟江湖上的，包括黑社会在一起，那你这企业一定是有很多见得人的事儿要铲。反过来说，你跟家里人在一起，甚至跟二奶在一起，你这个企业还是一个好企业。因为这些还是一个正常要求，你天天泡领导不是一个正常的要求。
所以我们说，目前上市公司资源向好企业集中。
大家就按这三条来看，你看万科，第一，他一句话说得很清楚，他是住宅公司。现在很多词儿莫名其妙，说他做的旅游地产，那医院是什么？太平间是什么？万科非常简单，就是住宅，一句话说清楚。第二个，他每天在卖，你去看万科的楼盘走得很好。第三，大家都知道王石的博客在那儿，你可以看到。这两天他会去马云那儿。等等这些东西他每天都在博客上写，你都知道他在干什么，跟谁在一块儿。而且，他又不是政协的，又不是人大的。政府就像刚才说的，有时候领导就像女人一样，你老不贴着他，老也不给你恩爱，也不提拔你。所以他的生活基本上在朋友、公益人士、环保还有很多学者的范围内。所以这个情况下这个公司就非常简单。所以A股上市再融资的公司为什么只有10%？他们大概有一个共同的特点，就是业务模式简单，第二个公司战略很清楚。第三个没有传过什么麻烦。现在一封信寄到证监会，或者发一个邮件，就内容让你再融资不成功。所以你不能有毛病，另外，还不能结怨。你必须简单、干净，你的公司一定得过硬。这是A股上市公司。
大家再看，在中国，包括在香港，包括没上市的这些公司，其实也是一样。我们有一个忠诚联盟，就是我跟万科王石创办的一个联盟，现在有40家企业。我们叫好公司、大公司俱乐部，也是行业中的欧盟。我们发现我们在8年前创办的时候我们希望是一个大公司俱乐部，当时大公司年开发规模，我们8年前我们记得是超过10万平米就可以了。但是后来我们发现我们也吸收了一些，因为是朋友，吸收了一些很小的公司，但是非常好，就是非常诚实，好学，结果不留神，七八年过去以后，这些好公司都变成大公司了。相反顺驰这个公司就没了。你看到市场很有意思，为什么都向好公司集中？后来我们发现好公司可以变成大公司，如果是大公司不是好公司，那就会有大灾难，公司大是结果，公司好是原因。
也就是说一个企业要发展，不是要追求大，而是要追求好。好可以变大，大可以变小。自从我们认认真真地学习万科，我也时间多了起来，每年差不多有一半时间跟王石在外面转。我们最近刚去了台湾，爬山，交流。差不多的时间老在一起，后来就发现你这个公司只要往好里办，不要着急大，哪怕规模小，但是你发现好了以后自然会变大。这个事儿也很奇怪。因为你好了带来的市场配置，因为我们现在市场法制化越来越强，另外消费者越来越聪明。昨天我根陈东升在一起，泰康保险他们现在的一年保费收入5000亿，社保基金又有几千亿，所以大部分的钱全都在这些人手里，他们非常聪明，甚至雇了80后的分析师，那一帮家伙天天研究这个事儿，比我们还明白。如中信的首席分析师，他天天研究琢磨你。另外资源地方政府手里，政府看你是好人，他也会给你倾斜。另外所有的合作伙伴，你是好人，简单透明，他就给你合作。你发现你变成好公司以后，所有的事儿都顺，都愿意跟你来。比如资本市场上发股票，按照市场的规律现在，好公司和坏公司差多少？好公司可以溢价，多卖15—30%，在西方超过了30%。比如有一家公司利润比万通还多，但是他的估价比万通低一半。就是市场上认为这个公司不透明。比如万通相对透明，透明了也有一个负担，就是你装孙子，装得时间长了，你也变成真孙子了。所以我们增发价格比一般高一点。万科也是这样的。
所以在整体上来看，资源向好企业集中。另外在所有的合作伙伴当中，你会得到更多的支持，包括地方政府的支持。这是好企业为什么能做大。你占别人便宜的事儿，这个事儿老跟着你。你吃亏的事儿，别人就不找你了。所以一个商人做好大概是要吃亏。也就是说做生意当中让比争还难，更高的艺术是让。让不是送，你让一点，对方绝对占了你的便宜，他下一回还来，你好象吃亏了，但是你一天一小时把这个事儿办完，剩下的别的时间就干别的事儿了。
所以我的体会，我们基本上遵循的就是让的。让对方有面子，有感觉，我们也不大吃亏就行了。所以这样，合作伙伴就会一听地来找你。比如我们跟泰达合作了四年，帮泰达赚了几亿，我们也赚将近十个亿，他赚得比我们还多。所以合作很好，我们还要合作，以至于泰达今年提出来，我们两家除了联欢以外，我们还要到长城上宣誓。分钱是一个麻烦事儿，柳传志老跟我说，不能因为分钱的事儿难你去挣钱，另外正因为分钱难，你种苹果之前就得定好怎么去分。比如我们有一次跟泰达的分苹果，怎么分，根据是，你们根据你们的要求和需要大概提一个意见，最后很简单。这个企业少分了一点，但是少分了一点对企业来说，不会死。关键问题是又开始了，所以我们的合作会通过别的形式照顾你。
所以我说，整体上看，一定是好企业变成大企业，大企业是结果，好企业是原因。大而不好的企业会消失。
第三个，就是目前向国营企业集中。为什么？
三年以前A股的房地产大概是前10位6家大概是民营，一家是国企，再有两三家混合经济。万科是属于混合经济，第一大股东华润。去年大概只有一家民营，其余的国营和混合。今年我相信就没有民营了。这是非常有趣的现象。民营都变化什么了？都变成中小企业，逐步地连中小企业都做不成。没了。我们计算了一下大概三年之后，如果按照台湾当年的生存概率，就是GDP从差不多五六千到15000的过程，台湾8000家房地产公司存活下来也就是一二百家，也就是说5%以下的存活率。按这个比率来判，全国6万，这样大概3000家，分布在30个城市，一个城市百十来家。现在北京多少？4000家，百十来家企业，大概前十位占有市场份额的50%以上。如果目前政府的政策70%是保障性的用法，30%是市场化。也就是说将近70%的资源会集中在保障部分，保障的部分大部分是国企。北京最近拍地双限房大部分给国企，经济适用房大部分也是国企做。
这是从保障部分看，如果从竞争性这部分看。大家知道，现在中信集团也上市了，我说的是A股。A股这个市场，保利、中信、中建、中海，还有北辰差不多全是这样的。北京现在房地产上市公司有6家，只有一家是民营的，万通算是混合经济，其他的全是国企。他们现在也在打着广告就是说国企时代来临。现在倒过来了，他强调他是国企，为什么？几个背景，一个在前年开始，国务院在大型国企改制主辅分离当中，专门有16家大型国企定位为房地产，包括中粮、华润、包括葛洲坝、中铁建等等，这些企业主营业务定为房地产，而他们的资源足够的多。中信今年如果上市，今年上不了，如果要上市值估计跟万科差不多，所以在这种情况下，资本市场的支持，会使主业定为房地产的大型国企大会壮大。
第二个，就是刚才讲到的原因，政府为了解决中低收入家庭的住宅问题，中高收入的人用市场的办法。他把70%的资源全给国企，比如北辰、城建，把双限房、经济适用房大量给他们地，基本上在座的民营企业你们是拿不到的。你们只剩下一条出路，就是跟这些国企合作，人家盖不过来，你帮着盖一栋，像过去那样呼风唤雨是不行的。
另外一个，就是自然竞争的淘汰，刚才我讲了房地产行业传统的模式，本身自身有很大的局限，基本上一个项目，对应一个政府，对应某几个官员，再加上银行这么搅。然后道德形象不好，大家都骂我们是黑心开发商，经常碰到一些朋友，包括大学、博士、教授，他们也这样骂。在这种情况下，你本身再不仅不，不能够像万科一样，不能从混乱的市场当中，从不规范当中改邪归正，让你成为一个好企业，那你自然要被淘汰。
所以这样三个原因，导致了国营企业有机会成为越来越集中。而国营企业为什么？国营企业很怪，他有约束，无动力，也就是说他会导致懒惰，但是不会导致腐败。但是民营企业是有动力，无约束。都是自己是老板，赚钱都搁自己家里，动力巨大，但是自我约束不够。于是铤而走险，冒险犯难，最后飞蛾扑火。所以不同的情况造成了国营企业，你别看他慢，治理结构是不够那么规范，但是这个不规范，只是人比较迷糊，做事儿比较木讷，但不是说为了一个利益，有意识地瞎折腾，但是我们创业者创造财富也是自己，毁坏财富也是自己。所以在这个过程当中，大量的民营地产公司在市场竞争日益规范的过程当中，自己不能够与时俱进，改变超越自己，就没有了。这也不能怪别人。
一个民营发展的过程，大概就是从一个电线杆子下的小姐最后变成了进妇联工作。这个过程一定是一个非常艰难，对我们所有的创业者和民营企业来说，任何时候都不要忘记改变自己，努力提高自己，学好。你不学先进，你就不可能进步，你不傍大款，你天天跟一些差的企业你的资源就不能输入，你跟李嘉诚混那就好多了。最后当然要走正道，就是尽可能听党的话，按照政府的要求办，跟着市场走。你只有这样，才能好起来。李光耀最近教育台湾人，说中国人说话你要好好听，这个标题很有意思。因为政府是按照党的发展方向，方针政策，然后制订具体的东西。党的文件就写着以民为本，政府这边就变成了70%保障。但是，还有你得跟着市场走，你光听话了，最后东西卖不出去，你还得死。
如果这样的话你的企业，不管是国营、民营，我认为你即使是民营也有机会跟国营竞争。比如现在潘石屹在香港上市，他是大陆市场做。他只要听党的话就行，在那边拿钱，在大陆一样能发展起来。发展起来他就能跟国企竞争。所以我觉得向国企集中本身说明了我们政策发生了变化，另外我们民营企业自身的确应该不断检讨自己，反省自己，让自己有机会成为万科那样。
第四个集中，就是向发达地区集中。最近这一段时间特别有意思，全国的房地产市场20000亿，住宅市场10000亿，大概三分之二是在发达地区。现在上市的公司A股前10位的公司80%是在发达地区。就是三个集中环渤海，长三角，珠三角。集中度非常大带来两个变化，一个这些市场迅速地大同，原来北京只有一个孤岛，现在滨海新区发展起来了，曹妃甸发展起来了，跟山东又打通了。最近长三角一体化，也是为了大通，然后深港合作，包括越港合作。也就是说一些区域的经济一体化造成了市场的同质化，另外造成了整体的市场快速地成长。原来都是分割的，所以你看不出集中度，这样导致了很多大规模的企业再一个区域内的投资密集度增大了。
过去几年万科在东北的投资不多，更多的全部是在上海的，他在上海是第一。另外，他在北京目前也排在前列，广东珠三角也排在第一，都是集中。这是一个非常有趣的现象，当地的经济也同样，发达地区地方政府的钱非常多，政府的投资又非常大，而政府的投资又带动了当地的就业和收入的提高，以及土地整理出来的规模和数量比较多，这样大家去那儿投资就比较容易。
所以区域的集中化将会给我们企业，特别是我们处于不发达地区的企业有巨大的压力。当然不是说没有机会，但是你跟发达地区的企业差距会越来越大。比如说银川，他在宁夏这个地方，过去银川一家中房公司拥有市场的份额30%，规模不算小，但是由于这几年方家虽然涨了，但是涨的幅度跟发达地方相比要慢。比如说跟中信、保利这些企业比，一下子跟他拉得差距非常大。他原来也算是大企业，但是现在他算是规模很小。所以你会看到，相对的差距太大了，以至于从不发达地区，本身不是他的错，他也是一个优秀的一个企业。但是他相对的差距大了以后，全国出来做路演和做交流的时候，他会发现他的优势比过去成倍成倍地丧失。所以他就感觉到很失落。那我们怎么办？他跟我提出来，我们怎么办？是不是把我们的企业卖了？结果人家说那个地方我们不买，他说你看我们连卖都卖不出去了。这就是市场的集中带来的一个直接的后果。
以上我就是跟大家介绍的趋势叫集中。在集中的情况下，大家各位都很有压力，我说了这么多事情，那我们怎么应对？我们怎么转型？我们怎么样来面对这样一个竞争环境，找到我们自己的出路。接下来讲一下。
在整个目前的市场上看，如果应对这样一个局面，在这个转型当中，有两种表现，一种就是大企业，一种中小企业。各有各的应对之道，都得活，大企业未必就没有困难，比如说碧桂园最近上市市值很好，土地超多。但是，他地一多，原来可以不着急，慢慢开发，现在政府叫做不让囤地，于是限期开发，不开发收土地占用费。这一来公司要加速开发，就着急了。所以公司越办越小，钱越挣越少。这是大企业的感受。到今年9月份以后，万科买地的速度也放慢了，他就是考虑到未来的风险也提出来要谨慎。今年1—6月份，上半年我们说的这些最大的公司先进流动是负的，万科、中信都是负的。为什么万通的现金到9月份排在第四位？就是因为他们的现金流是负的。大公司一旦出问题就收拾不住了，比如你是一个没有出嫁的闺女，有很多毛病在自己娘家没有人管你的，但是你一出嫁了就有人管你。所以大公司采取的应对之策，大概有三个办法。
第一是已经上市的公司，最主要的应对策略就是在土地策略上出现了分歧。一种疯狂拿地，上市拿了钱，就是他认为未来预期比较好，就是天天过年，好日子越想越好。还有的上市公司采取的是谨慎的原则，拿地比较少。前天我见了潘石屹的太太，我们俩说地，我就说这个事情我从来不迷信，我们是从海南经过两个半周期的衰败过来的。在传统的商业模式下，我们现在叫开发模式，香港模式，所有的公司的快速成长都有一个投资陷井，就是当投资增长，销售增长，利润增长，规模增长的同时，有一个最大的投资陷井，就是每股净现金流是负数，负债率在提高，流动性变慢。正因为这样的，所以经济周期稍微一逆转90%就会死掉。因为我们公司比较爱做研究，研究过A股市场前10年50家房地产公司的生死故事，和财务报表，最后发现这么一条规律。就像我们今天说的，今天市场这么好，你们都不能相信，今年1—6月份，A股市场上最大的公司们现金流都是负的，他全是买地了。
另外，大公司的一个选择，A股上市公司，有点像我们的选择，万科实际上跟我们一样，万科的这几个月调得很快，有很大改进。也就是说，慎重买地，采取一个更加理性的办法。从万通来说，因为我们在海南经历了泡沫经济，然后又破灭，从1993年—1999年整个大陆的房地产又低迷，1999年以后又起来。所以我们提出一个思路叫反周期，怎么样通过你周期的不同，来把你的企业搞好。全世界企业有四种法死掉，第一叫社会革命，比如48年你办得最好的民营企业49年就没了。第二个自然灾害，911，一炸保险公司就完了。第三种就是技术革命，比如现在用了手机BB机就没了，你用了塑料搪瓷企业就没了。也就是技术革命会造成一种替代，使很多的落后的技术产品，这种企业消失了。除了第一种社会革命会让企业大面积死以外，自然灾害都是局部的，技术革命也不会形成全面的，只是一些企业。淘汰企业最大的就是商业周期，就是经济波动，大的什么程度，如果你做反了，大概95%的企业都会死。海南最辉煌的时候，1992—1993年的，有18000家房地产公司，那个时候在海南所有创业的人，如果有人去过，他们当时就是天天过年夜夜结婚。最后泡沫破灭以后，剩下多少？最近海南建省20多年，说写一点正面的故事，发现这些企业连180家都没有。最后一个是海航的故事，另外一个万通的故事，从海南出来做房地产，也算一个。中间又有了阳光100、SOHO。当时一共有18000家企业，也就是说商业周期的波动会让你死得更快，我们现在来看，实际上大公司，所有人的判断，这个战略上的差别，你是更强势地买地，还是像我们和万科这样谨慎一些。我们假定土地不是重要的，人和团队是最重要，是人把这个土地变成钱的，所以我们更多要在战略、团队、产品上研究，地是无限的。为什么是说地是无限的？我不信地是有限的，根据生活经验，你们想土地是一个物理概念、地理概念、还是一个经济的概念？如果是一个物理概念就是你盖了我就不能盖了，如果是一个经济概念，只要市场起来了，我给你拆迁了，再盖，这不就出来了吗？从这个角度来说，就有一个经济性在里面，所有的房地产做的是空间生意，最主要的是土地的经济性，如果够利益，你们今天的地，在先前一定被人占用过的，为什么今天又有了？就是拆迁了。另外一个政府看容积率，政府怎么控制。大家知道这是做空间生意的，在日本他是往上面盖。所以这才能理解纽约，我现在去那儿，还能拉我去看地。而且这个地的形态发生了很多的变化，比如纽约，外壳这个城市没有什么变化。纽约的房子非常怪，就是退进去，退进去，然后上去。实际上纽约人真聪明，他们知道盖一个楼如果再拆，成本巨大，于是他们把这个形状尽可能弄得简单，然后在里边不断地改，一个楼一会儿改成公寓了，一会儿改成写字楼了，一会儿成仓库了，就是在里边不断地改。所以纽约有大量的楼的交易就是里边可以倒腾。
所以，其实土地是无限的。房地产公司不可能因为没地就不活了。如果地价都上涨了你拆就是了。台湾土地都是私人的，够私有化，够难拆，人家也是一样做。世界上绝对不是说我们财经记者写的，没地了，所以我建议各位不要按照财经记者告诉你的智慧做生意。所以大公司的战略假定是不一样的。万通的假定是土地是无限的，最重要的是风险控制，另外商业模式的转换，以及团队的训练，所以我们的负债率，我们A股市场公司母公司负债率零，项目公司有一些负债，最负债率不超过40%。
第二种对策，上市公司在战略上选择。大的上市地产公司现在有三种大的战略，一种像万科，叫单一产品，全球化经营，快速复制住宅产业化。什么都不做，住宅，住宅还嫌多，做中产阶级住宅，户型我还嫌麻烦，就那么几个主力户型所以王石说万科2009年才开始发力。你跟王石爬山你就知道他说的话真的可以变成现实的。因为他是以自己的节奏，有超强的节奏来规划达到目标的人。比如我们去爬山，他从来不看人家跑得快就着急，所以开始都比他走得快，但是他完全按照自己的节奏。他为了管理好自己的目标，第一几乎不喝水。另外一个负重，即使在爬4000—5000米的山，他都给自己负重，给自己装一些石头。所以整个万科的模式有一个战略就是单一产品全国化经营。
第二个是全球化的战略多样性的产品。这个就是富力、富地大概是这个战略。他们产品多样化，全国都有。现在看来都对，战略的问题不能现在说对错，十年以后才能说对错。因为战略的对错是结果检验的，而不是起点检验的。
第三种战略叫区域集中做龙头老大，产品适度多元化，万通、龙湖大概都是这个战略。我们集中在环渤海地区，比如我们在滨海新区我们要比万科多。在这个区域做第一，适度地产品多样化，比如我们在住宅以外，还做以写字楼为核心的综合体，这个产品只在CBD的地区，所以各位如果在省会城市的一些CBD地区有这样的机会可以告诉我们。这个产品如果做到10—15个城市以后就可以成为一个适度的标准化。为什么这样？实际上，我个人认为，只有第一种和第三种战略是对的。这不是我说的，是摩根在跟我们交流的时候，他给我们划两个很复杂的企业。后面这个图，就是跨地区经营产品要标准化，集中化经营产品要多样化。这是他们研究两百年以来所有房地产公司成活的规律，如果你跨地区要用标准化规避跨地区带来的风险。第二个区域集中多用多样化规避区域集中的风险。所以万通选择的就是产品相对标准化，区域集中化产品相对多样化。如果是地域多样化，产品多样化多样化没边儿，我认为有风险。
目前基本上就是这三种。如果往细里说那就多了。
第三个，这些大型公司的对策实际上就是并购。万科今年上半年所有拿地，大概60%以上通过并购拿到的。所以最近在大的上市公司，大家知道中远上市以后，马上并购了青岛的颐中。最近在房地产行业中发生的并购就是在上市公司和非上市公司之间发生，这会导致上市的大公司低成本的扩张。
中小企业怎么活？两种对策，第一种就是在缝隙市场下精而专的公司。首先你是在缝隙市场，比如八宝山国别厅，就是缝隙市场。所以总有一些产品，总有一些领域是可以做的，比如说女性单身公寓，比如说同性恋的家庭。在台湾、欧美、很多小的公司就是缝隙市场。但是由于中国非常大，如果你在每一个城市都有缝隙市场成绩，那你就非常大。所以一定要往精、往深里做。最近我们考察的项目，大多数的都是精而专的公司。
台湾的企业我们叫从容用心。大陆这边的企业快速成长，我们叫用力、急促。一个项目说低于几十万平米的都不好意思说，现在都是大盘，超大盘。所以我觉得中小房地产公司一定要学会在缝隙市场上找到自己的空间。另外精而专。我有一个朋友在成都，他做缝隙市场。他专门是开门店的，做餐馆的，盖完了租给人家。做了十几年下来，不得了。餐馆的租金汇报很好，物业又是他私人的，十几年下来，再一个城市有十几处这样的房子。一年下来有五六千万了，他又银行里不借钱。这就叫缝隙市场，如果再精专的话，比如你专做火锅，那就更专业了。在加拿大就专门有同性恋的公寓，同性恋有自己的要求。
第二一种办法就是你以某一方面的诚信、专业性去和大公司合作，做大公司的下家。万科最近就在转型。他到了这个城市找当地的开发商来合作，地是我的，钱也是我的，你给我做。这就相当于代工。你相当于成为一个OEM公司，给万科做。最近有几家公司这么做，发大财了。比如你做小户型做得非常好，万科就会和你合作。现在王石已经不控股了，但是你要付它的溢价。所以你做中小公司一定要学会一些看家本领。
赚钱不一定一种方式是光荣的，你要你敬业守法也是光荣的。所以，我觉得，作为特别小的公司，就是跟着大公司走。但是你要诚信，要专业。
简单地说，我就说在集中的背景下，所有的公司都应该思考一个转型问题，大公司有大公司的转型办法，小公司有下公司的转型办法。希望我们今天上午的讨论能够引起大家的思考，使我们在未来市场上取得很好的成绩。
我就先讲这点儿。大家如果有什么问题再做交流。
互动提问
北大黄埔同学：冯总请你分析一下这一次中央的工作会议，谈到我们房地产方面的一些政策。
冯仑：现在普遍的预期，现在房地产行业是一个非常大的结构性的转型期，原来所有的问题都希望市场来解决，于是就出现了很多的抱怨，实际上把所有的住房的问题，变成了政府和开发商的矛盾。这是早几年的，但是去年今年开始，越来越的市场研究者、包括政府也意识到，实际上矛盾的本身应该是地方政府和消费者，中央政府和地方政府的关系怎么处理。也就是说真正的低收入的住宅不可能靠发展商来解决。把这件事儿交给谁来解决，原来交给开发商，现在交给地方政府解决。谁？就是中央政府交地方政府。
现在有五个办法解决地方政府发展保障性的住宅资金的问题。所以在这个过程中，就要打压房价，不打压就转型不过来，如果不打压，老百姓对政府的抱怨就压不住。而政府的转型是需要三年，甚至五年才能建成一个70%是政府管的，30%是市场管的。所以目前市场的特征最重要的就是在做这样一个巨大的转型。在这个转型当中，明年一定会延续今年的政策，一方面压制房价，另外方面就是加快低房的建设。
现在大的地产公被描绘成一个怪兽，被记者描述的。当然中央政策部门似乎预感到这个问题，实际是一个很小的问题。这是一个小问题的大话题。大问题，老年人的保障问题，孝道问题，都是大问题，大家小话题，没人说。但是没办法，就像今年A股上市公司，拿到增发、买地等等这样的问题，像这样的话，A股市场再想融资就很困难了。另外银行信贷明年会更紧，以前银行每年的指标，你可以上半年就把指标用完，下半年不放。现在是均匀发放，比如说银行有120亿的信贷指标，每个月发放12亿，这样的话，你企业到银行再融资也会更难。这样一来，你会看到，很多公司明年拿地的速度都会放慢，如果你没有资本、资金的支持就不大可能达成目的。
另外一个，政府这边会加快，所以明年国有地集中程度更大加大，双限房、经济适用房更大。而这一部分基本不走市场，政府的办法解决。所以明年，大家的预期会有压力，而且特别是对大的上市公司明年的压力更大，而中小企业我认为恰好是一个机会，你转型的速度应该快于大公司，这是我一个基本的判断，就是经济工作会议以后。
北大黄埔同学：冯总，你估计目前的楼市，在明年、后年这个房价会怎么走？
冯仑：这相当于一个博弈。如果一个小孩他慢慢地强壮，这种力量是健康的力量，推动房价上涨。你不能说GDP每年都在涨，城市化每年都在变，最后就是房价不涨，那是不对的。就像一个人生样一样，不可能就是一个器官在长，别的器官不长。
我们有时候开玩笑叫未婚少女推动中国房价上涨。我最近看很多征婚都有房子的要求，中国一般来说，结婚在25岁左右结婚的女性是比较多的年龄段，也就是说买房年龄大大提前，而且6个人供首付，两口子工房，基本上这样一个结构，造成收入统计上你怎么能看到他买得起房子？买不起，但是他就是要买。所以90%以上的待嫁的女性没有房她是不嫁的。其实现在抱怨最多的是这一群人，因为最穷苦的拆迁户都解决了，公务员不会抱怨。所以这样群人天天在往上折腾，政府一看就毛了，其实这是中国独生子女政策，和中国文化的结果。
第二个问题，只要你一个家族里面一个人发财了，他买多少套房子？多买四到五套房。也就是说他给他哥哥买房，给他的弟弟买房子。这是中国人情，包括家族财务的分配模式。所以中国人在买房上体现为一个人买多套房。现在限制，买多套房，也是跟中国的人情事理是违背的。我们客户当中购买力越强的人，买的越多，都是给亲戚朋友买的。这些都是市场统计，和我们的统计数字里不包括的部分。但是为什么市场上买房的需求这么大？实际上这是一个健康的正常的增长。这是一个博弈的一方。
另外一方就是我刚才讲的政府，政府的所有政策底他也承认要涨，但是不希望你涨得成为一个社会问题，成为一个舆论的焦点。怎么样不成为社会问题？就是现在采取的一系列政策，要打压，未来房价的博弈，5—10%这个幅度是属于个中间状态。如果超过10%，甚至超过15%，政府一定是有针对性地出现点杀的政策。所以现在的政策，基本上统计报表一出来，统计局一公布房价超过13%到15%了，马上就要打压房价。所以我觉得这个博弈就是两个方面都在使劲。
比如今年我们强制规定一条买房年龄必须是30岁，而且自己必须只买一套。马上就限制住了。这是中国一个特殊问题，所以市场的力量之大，中国政府在统计的时候，这一块很难统计清楚。所以涨价的力量和抑制涨价的力量，在博弈当中大概是在5—10%的空间当中。我认为长期会这样一个情况。
北大黄埔同学：中小城市地产公司将来下会有哪些问题？
冯仑：中小城市将来碰到的问题其实跟目前的大城市里房地产公司一样，有房价太高，抱怨，政府要打压，政府要管。中小城市最大的生存空间就是体制方面。另外消费者自觉程度还不太像大城市跟你那么较劲，所以房子比较好卖，另外，好产品相对较少。你未来碰到的问题，跟现在这些大城市里遇到的问题会是一样的。
冯仑老师简介
冯仑先生，1959年出生于陕西西安，曾获西北大学经济学学士、中央党校法学硕士、中国社科院法学博士学位。1984年至1991年曾在中央党校、中宣部、国家体改委、海南省改革发展研究所任职。1991年创建万通集团，1993年在北京组建万通地产，曾参与创建中国民生银行并出任该行的创业董事。现任万通地产董事长。
冯仑是房地产行业的思想家和创新者，在业内首倡从“香港模式”变为“美国模式”。冯仑先生在民营企业发展和房地产行业发展研究方面造诣很深，在公司战略和公司治理方面具有丰富的经验。
同学会简介
北大黄埔同学会始于2007年3月，隶属北京大学校友会，拥有北大黄埔地产总裁培训、北大黄埔投资控股集团、《中国地产总裁》杂志、北大黄埔互助投资基金、北大黄埔健康管理中心等众多优秀服务平台，为地产企业提供“学习、交流、合作、投融资”等服务。目前，北大黄埔同学会汇聚开发业绩100万平方米以上、来自全国各地的优秀地产总裁347名，在国内外联合投资达200亿元人民币以上，是中国房地产领域最有影响力的商业联合体，也是中国首家优秀的企业银团组织。
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