旅游地产成投资热点

文/中国社科院旅游研究中心秘书长 金准

旅游业成为风险性行业的原因，首先是“地产不懂旅游，旅游不懂地产”；其次是“地产缺乏旅游的人气观，旅游缺乏地产的资产观”；第三是“一面不好玩，一面不赚钱”。

目前，我国人均GDP、城镇化率和服务业占GDP比重已经跨越前一阶段临界点，娱乐休闲成为社会消费主导方向，休闲度假市场逐渐成为我国新经济增长点。随着国家政策对旅游经济的支持和鼓励，众多企业争先恐后地投入到如火如荼的旅游地产开发建设中。

社会进入休闲度假发展阶段

目前，我国人均GDP、城镇化率和服务业占GDP比重几乎同步跨越前一阶段的临界点，构成了下一阶段休闲度假发展的宏观经济基础。

其一，人均GDP超过6000美元。2014年我国人均GDP达7589美元（按照IMF数据），已步入工业化后期的起步阶段，北京、天津、上海、浙江、江苏、内蒙古、广东、福建八省人均GDP突破1万美元，基本进入后工业化时期。这一阶段的核心特点之一是消费沿着衣食住行向以休闲为代表的精神及非物质消费的方向升级。

其二，城镇化率超过50%。2011年,我国城镇化率首次突破50%，2014年中国城镇化率达到54.77%，城市型社会成型。这意味着国民价值观念和生活方式的巨大转变，休闲也因此衍化成国民新的基础性生活方式。

其三，服务业占GDP比重超过工业。2013年我国服务业增加值占GDP比重首次超过工业，2014年这一比重达到48.2%，高出第二产业5.6个百分点，标志着我国服务经济社会的到来。

旅游休闲发展条件得到满足

经济的不断发展，以及社会科技力量的进步，为旅游休闲经济发展带来便利：首先是区域差距不断缩小。东部发达地区居民出游率最高，但是中西部地区的居民出游率上升明显，区域间的旅游出游差距在缩小，三、四线城市，中西部欠发达地区人们的出游快速增加。

其次是距离障碍日益消除。交通、网络打破了区域分隔，远天远地成为历史，跨区域旅游、长线旅游崛起。

第三是收入屏障不断突破。旅游日益大众化、平民化，越来越多的国民能够分享到旅游服务，不同收入水平的国民都参与到旅游活动中来，旅游业超越了传统的收入障碍。几乎全民都在旅游，2012年个人月收入为3000-8000元的出境游客成为中国出境游客的主力，其所占比例达到50.5%。

第四是出游群体逐步扩大。旅游从少数的有闲阶层向普通大众转移，各类社会阶层都能够参与到旅游活动中，并都展现出强盛的旅游需求。农民旅游、老年旅游、女性旅游、儿童旅游均成为大众旅游市场的一部分。

众多企业加速进入旅游行业

随着经济基础，人口结构，以及基础条件的不断形成，众多企业加速进入旅游行业市场， 2014年全国旅游业实际完成投资7053亿元，同比增长32%，比第三产业投资增速高15个百分点，较全国房地产投资增速高21个百分点。

民间资本投资旅游业快速增长，多元化投资格局加快形成。2014全年民营企业投资旅游业4100亿元，占全部旅游投资的56%，投资热点从传统制造业、房地产业向现代旅游业转变。政府投资和国有企业投资占全部旅游投资的比例分别为17.9%和16.2%，政府和国有企业依然是旅游投资的重要主体；外商投资占全部旅游投资的6.4%，同比增长38.2%，外商投资旅游业的进程加快。全国旅游投资呈现民营资本为主、政府投资、国企投资和外商投资为辅的多元化投资格局。

大集团大企业加速进军旅游业，跨行业投资态势明显。全国排名前5位的房地产企业加快布局旅游产业，主要投资旅游综合体、旅游度假区、高星级酒店等大型旅游项目。同时，全国排名前10位的互联网企业中，有9家互联网企业试水投资旅游业。国内排名前10位的风险投资公司中，有8家涉足旅游业投资。能源、水利、电器、农业、保险等大型企业集团开始转型投资旅游业。不少外资和股份制企业以直接投资、收购并购、参股入股等多种方式进军旅游业。

政府引导旅游投资的力度加大，社会资本投资旅游业的市场环境不断改善。2014年，中央和省级财政对旅游业的专项投入达到96亿元，比上年增长23%，财政资金的引导性投入加大。国家旅游局与国家开发银行等金融机构建立紧密合作机制，推动135个全国优选旅游项目落地，拉开了金融资本投资旅游业的序幕。国家旅游局推动设立国家和省级旅游产业基金，进一步拓宽旅游投融资渠道。金融支持政策更加有利，旅游投融资平台不断增多，为社会资本投资旅游业提供了良好的市场环境。

在线旅游投资持续升温。据不完全统计，2014年全国在线旅游领域共发生160起投融资事件，在线旅游融资规模达到300亿元，为2013年的6倍。单笔投资额在亿元以上的有13笔，总投资额近100亿元。出境游成为在线旅游投资新热点，涉及预订平台、定制旅游、限时折扣等多个新业态。旅游市场细分型产品备受关注，周边游、夏冬令营、亲子游、定制游等在线旅游新业态深受资本青睐。B2B平台、打车软件、在线度假租赁继续受到市场关注。阿里巴巴、京东、大众点评等主要电商和团购平台加速渗透在线旅游市场。

旅游综合体项目投资力度加大。旅游综合体具有投资规模大、带动水平高、抗风险能力强等优势，既符合政府改善投资环境、提升地区形象和发展旅游业的需要，也符合旅游消费需求转型升级的要求。2014年全国总投资50亿以上的大项目中，旅游综合体项目共有227个，实际完成投资1082亿元，无论是项目数量还是实际完成投资额所占比例均超过三分之二。温泉养生、山水度假、运动滑雪、特色街区、商贸购物等休闲度假综合体项目成为各类资本追逐的热点。

旅游开发要与政府需求结合

成功的旅游地产项目，业态以主题公园、综合体、旅游小镇、度假区、乡村旅游、民俗、小型奢华酒店等为主，如果能够与互联网、大数据、O2O、共享经济、VR、体验等新技术相结合，将更好地带动项目发展。

开发旅游地产项目，应该结合当地政府的需求。政府最关心的事情有以下几个：一是能够盘活新城。很多新城活力不够，如果能够带动新城发展，项目得到政府支持的机会更大。二是能够激活资产。比如废弃的厂房，矿山等。三是带动城市全域旅游。四是成为产业平台。比如带动产品销售等。六是复制新业态，比如民俗小镇。七是聚集资本，使当地资产增值。八是扶贫。