旅游地产成新宠

文 ︱著名旅游经济和管理专家 魏小安

大约25年以前，随着国家提出建设旅游度假区，地产商开始涉足旅游业。大约15年以前，随着房地产业的根本转型，地产商进入旅游业，主要是酒店和景区两个领域。最近10年以来，随着房地产急剧扩张，地产商大举进军旅游业，一方面在酒店和景区继续扩张，另一方面不断开拓新领域，在地产界形成了一支旅游地产新军。凡房地产交易会或博览会，必有旅游地产板块；凡房地产论坛，必有旅游房地产题目。

产生这种现象的原因从宏观角度来看，一是酒店项目也是房地产市场的一个组成部分，多年以来在市场上联动，此消彼长。二是景区项目成为房地产圈地的新领域。三是旅游品牌对房地产行业具有新意义。

从微观角度来看，一是好楼盘必须建会所，而会所好建不好养，所以用会所名义卖房子，以旅游养会所，会所自然就转成了饭店。二是楼盘本身很难建立品牌，配套建饭店并聘请著名饭店管理公司，就培育了联动品牌。三是加大了建设成本，减少了账目利润，起到合理避税作用，一定意义上也是政府帮助发展。四是留下一个实实在在的物业，使房地产开发商转换发展模式。五是由于旅游发展具有良好的前景，靠在旅游上的房地产也会有未来。

地产商的进入给旅游发展注入了新的血液，产生了重要作用。

一是巨额资金的注入。这些年的大型旅游项目，几乎都是地产商开发或参与开发的，使旅游项目开发从亿元级上升到十亿元级，一系列百亿元级的项目也开始出现。

二是带来了新的开发思路。跳出旅游概念做旅游，把旅游项目的潜在效益深入挖掘出来。

三是创造了新的商业模式。形成了房地产模式与传统旅游模式的结合，提升了观念，开阔了眼界。

四是形成了平台化概念。项目提升为平台，资本运营的各种方式进入。

五是综合体项目的引入。长白山国际旅游度假区，长隆野生动物世界等综合体项目开创新格局。

另一方面，也使炒作之风开始形成，这不能说是坏事，但却是一柄双刃剑。

中国房地产业正在追求升级，提出了“大地产时代”的口号。所谓大地产时代，就是要紧抓城镇化机遇，一是更深程度地介入城市化发展进程，二是更大范围地进入小城镇发展。三是天花板来临，房地产转向，商业地产，文化地产，娱乐地产。这样，自然给旅游发展提出了新的课题，借力使力，借势造势。

第一，大地产时代要求激励竞争下的品质提升，发展中的文化品牌，将进一步推动房地产与旅游的紧密结合。

第二，城市化的发展要求城市休闲功能的完善，其中的重点是城市中央休闲区，需要通过具体的房地产项目体现出来。

第三，农家乐升级，必然是文化村，主题镇，通过地产商的进入可以尽好尽快地达成目标。

第四，旅游小城镇的发展，成为各地新的旅游发展亮点，目前已经产生了一批，如浙江乌镇、云南和顺古镇等，不仅在文化方面创造了新格局，也在商业模式方面探索了新路径。

第五，旅游房地产，在学理上不准确，在实践中容易误导，主要是因为旅游是流动性需求，而房地产是固定性供给，所以应当调整为休闲房地产。满足第二生活需求，形成第二居所，创造第一生活，具有丰富形态。