文/章华

章华/鼎信长城基金董事长中国人民大学金融信息中心副主任

目前，诸多房企纷纷传出频繁的转型消息。在地产业务以外，越秀地产收购创兴银行，万科控股徽商银行，恒大地产牵手华夏银行，一系列产银融合项目落地；而在地产业务以内，保利试水养老地产，绿地与碧桂园力拓海外市场，其余地产企业深挖潜力的动作更是五花八门。在转型升级的道路上，更多的房企蓄势待发。对他们而言，如今差得不是干劲，而是找到最适合自己的转型方向。

房地产业和金融业等相关产业的融合发展，是市场变革的一个大趋势。目前，诸多房企纷纷传出频繁的转型消息。在地产业务以外，越秀地产收购创兴银行，万科控股徽商银行，恒大地产牵手华夏银行，一系列产银融合项目落地；在地产业务以内，保利试水养老地产，绿地与碧桂园力拓海外市场，其余地产企业深挖潜力的动作更是五花八门。

更多的房企，在转型升级的道路上蓄势待发。对他们而言，如今差得不是干劲，而是找到最适合自己的转型方向。

中国经济运行的新态势

从做房地产投资金融的视角来看，在未来10-20年间，中长期房地产市场的走向仍然看好。在我看来，任何事物只要符合经济规律就是可持续的。而根据经济规律，地产发展最重要的，就是我们所处城市化阶段。从官方公布的数字来看，截止到今年6月城市化进程的比率是53.3，相较于发达国家的城市化水平，我们仍然差的很远。李克强总理上台以后提出“新型城镇化”，就是希望用两届政府的时间可以逼近发达国家的城镇化水平。因此，对于未来的城镇化走向，我们需要有历史耐心和战略的定力。而这也意味着，过去虽然存在着各种各样的问题，但一年一个点的城镇化率增长大趋势是不会改变的。从这个角度来看，房地产市场10-20年中长期的未来仍然是可以期待。

经济学家在研究问题时都是看重经济变量，而有些因素在谈及房地产时，是容易忽略掉的，比如财税体制。我们现行的财税体制有十八个税种，其中有十二个与房地产直接相关。以北京为例，汇聚了这么多政治资源，朝阳、海淀地区地产企业的税率仍然超过25%，这些地方的财政收入都来自于房地产，更何况其他二、三线城市，许多地方离开了土地财政就举步维艰。所以只要房地产这个行业发生太大的向下趋势，首先就是地方政府压力巨大。目前，诸多房企纷纷传出频繁的转型消息。在地产业务以外，越秀地产收购创兴银行，万科控股徽商银行，恒大地产牵手华夏银行，一系列产银融合项目落地；而在地产业务以内，保利试水养老地产，绿地与碧桂园力拓海外市场，其余地产企业深挖潜力的动作更是五花八门。在转型升级的道路上，更多的房企蓄势待发。对他们而言，如今差得不是干劲，而是找到最适合自己的转型方向。

在西方和中国的投资理念是不一样的。西方学者认为，投资渠道单一就会导致资金投放不多，流动性过剩。我们现在的货币存量超过130万亿，是美国的1.6倍，美国的经济则是中国的3倍左右，这样的数据下可以想象，是什么在支撑着房地产的发展。除了货币存量过多以外，要解决地产市场波动，金融创新也是重要的因素。之前房地产商能拿到的钱就是银行开发货款和按揭贷款，而现在远远不是只有这些形式了，中国地产金融的创新是非常多元化的。

人口红利与房地产的拐点没有必然的联系，更不是处于单边下行的走向。从人口抚养比来看，工作人口和不工作人口相比，在1975年是78%，2015年则下降到39%，2050年将会持续上升到64%，所以从这个意义上说，整体还是会经历一个波动趋势。过去有种说法。这十年是房地产市场的黄金时代，未来会是一个白银时代。我认为这个提法不妥，2050年人口抚养比上升，又将迎来黄金时代。

房地产投资需要风险防范

对于房地产，大家一定要有充分的风险意识，不要只看好的方面，行业很好，政府资源很多，但是最后能不能做好，和这些因素有一些关联，但关系最大的还是在运营的时候企业是否把所有的因素都考虑得非常齐备了。很可能企业由于其中一条因素没有考虑到，就会带来灭顶之灾。由于房地产行业风险涉及的范围比较广，需要关注的风险类别比较多，不同物业类别的风险差异较大，这让风控措施变得极为复杂。

住宅物业的运营相对成熟，总价低，配套较齐全，功能也较完善；酒店大部分为负资产，投入至少过亿，回款受益周期非常长；综合商业高风险、高溢价，核心考验在于运营能力，目前来看国内的优质商业地产并不多；而概念火热的旅游、养老和文化地产模式尚不成熟。

未来地产商一定要注重两方面的修炼，第一，就是财务功底，一定要懂财务；第二就是一定要懂金融。如果房地产商少了这两块的能力，未来的路一定会走的非常困难。

近两年来，房地产行业发展十分迅猛。据国家统计局和财政部的资料显示，自2002年至今，全国房地产开发投资规模增长超过10倍，年复合增长率高达22.2%。2013年，全国房地产开发投资8.6万亿元，比上年名义增长19.8%，约占全国固定资产投资额的20%，目前新增建设面积约每月1亿平米。

业内认为，几大“不可改变”的因素将推动房地产行业长线向好：其一是中国的城市化进程———目前中国城镇化率尚不足55%，要达到70%-80%还有很长的路要走；其二是国内的财税体系，去年房地产总销售额为8万多亿，其中3万亿为土地出让金，2万亿是税费以及相应的配套费，从这个意义上来说，由于土地不可再生，财税体制也成为了“房价不跌”的因素；其三是国民购房习惯的延续；其四是国内投资的渠道较单一；其五是流动性过剩与金融创新。

但短期内地产行业或存在几个风险点：一方面，房价在高位徘徊；另一方面，市场有效需求减缓。该买房和有能力买房的人，大都已经有房可住，而商品房库存总量略大，而且政策波动频繁。前几天银监会99号文信托刚性兑付的规定，对地产来说是一个不良信号。

房地产一向被认为是“暴利”行业，但事实上房地产的“暴利”时代早已结束。以北京为例，其土地成本占到一半，各类税费和建安成本占30%~40%，净利润只有大约10%~12%。

所以，房地产投资一定要实施风险防范措施。尤其在新形势下，房地产风险防控要更加系统和精细。

第一，宏观方面，主要是行业层面的风险防范。把握行业发展趋势是风险防范的前提条件。企业家要知道行业资源现在向大型企业集聚，行业规模优势明显，强者恒强，一、二线城市抗风险能力强，已成为百强房企的必争之地，一定要从宏观层面关注市场供需比，从供需维度把控风险。

第二，中观层面和项目层面的风险防范。首先，在这个层面现金流与利润管理是串联房地产全流程的核心。其中，地产开发有着七大流程：投资、规划设计、工程建设、财务管理、成本控制、销售管理和物业管理。能把他们串联在一起的一个是现金流，另一个则是利润管理。

其次，中观层面还应关注开发商的操盘能力，从根本上降低实质风险发生的概率，而这个操盘能力主要表现在四个方面：投资优势、运营优势、定位优势和属地优势。

第三，微观层面，尤其是操作层面的风险防范。微观层面重点还是要关注对关键节点和现金流的把控。在认知方面，一定要增强从业经验，预计关键节点；在判断方面，要全面精确测算，以投资视角判断融资风险；在管理方面，要以现金流监管为主。

房地产金融化已成大趋势

2013年，房地产开发企业总资金来源合计12.2万亿元，同比增长26.5%，从房地产开发企业总资金来源结构看，国内贷款同比增长33.1%，利用外资同比增长32.8%，自筹资金（含股权类融资）同比增长21.3%，其他资金同比增长28.9%，主要包括定金及预付款、个人按揭贷款。

2002年前，房地产融资路径还基本上以银行贷款为主，而自2002年以后，房地产融资路径开始多样化，2002年底，信托法出台，全国信托自2004年至2012年期间，房地产基金规模增长超过273倍，年均增长34倍。

过去十年，房地产企业的融资方式经历了这样三个阶段：由早期单纯靠银行，之后靠信托，到现在是一个大融资时代。所以房地产企业的融资渠道比过去广得多、深得多。

这大大促进了房地产企业的金融化。之前房地产就是房地产，房地产的老板全是一些非金融出身的，关系比较强，胆子比较大，资源比较多。现在不再是开发商主导房地产，而是大金融企业在主导这个行业，这个趋势已经是越来越清晰了。而这一波的市场危机也成为了地产金融化契机，将大大地加快这一进程的发展速度。国际规律就是这样，比我们领先了很多年。

房地产金融融合创新趋势

2014年房地产金融将呈现许多创新点，令人目不暇接。

2014年5月，中信证券发起的“中信启航专项资产管理计划”在深交所综合交易平台挂牌交易，这是国内第一支REITs基金，将来会有越来越多的融合案例出现。

根据美国REITs市值占GDP的比重，未来中国REITs的市场容量大约为1-2万亿左右，可以预期，全球房地产和金融融合潮将催生出无穷的房地产金融创新，促使传统金融机构与新型金融机构在多层面、全过程进行融合，由此形成全新的当代房地产金融生态体系。

（本文系记者裴婧、栾冬雪根据章华老师在北大黄埔班的授课内容整理而成）