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刘晓光:商业地产不创新就得死
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“商业地产过剩必死。”这是德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平在2014年博鳌房地产论坛上的当头棒喝。
但首创集团董事长刘晓光并没有被上述“死亡预警”吓倒。这位在中国房地产行业浸淫近20年的一线大佬，最近忙着做一件事：研究商业地产的转型模式。
刘晓光表示，“行业转型势在必行，从考虑怎样用持续上升的价格吸引消费者购买，转向通过提供更好的居住环境、更优质的物业服务以提高业主满意度”。
“商业地产不创新就得死”
“我有一个问题想了10年没想通，在座各位如果想通了，麻烦告诉我：国内的商场空置率会很高，这些空置的房除了养老鼠之外，还有什么用处？”在刚刚结束的这场探讨房地产下行通道的博鳌论坛上，恒隆地产董事长陈启宗的一席话引起业界热议。
作为上述论坛参与者，刘晓光坚信商业地产仍将是未来新的引爆点，但前提是需要不断的变革创新。
首创的改变出现在四年前。早在2010年，首创置业提出了在大城市周边或城际之间打造以奥特莱斯名牌折扣为龙头的多种商业业态集群。
奥特莱斯的出现开启了首创商业地产之路的新起点。刘晓光将其称为“新城市中心”或“新都市”。
但对首创来说，奥特莱斯并不是一个简单的命题。从首批入市的北京房山奥特莱斯项目情况来看，运营困难、招商不利等质疑不断出现。“一个奥特莱斯项目没有10亿都开不了，前几年还得赔。”刘晓光对记者直言，这是一个很痛苦的阶段。
“所以这需要开发商联合起来，有资金的、有土地的一起来做。”刘晓光抛出了这一解决方案。
然而，对首创来说，一方面考虑通过联合开发降低风险，一方面却更希望垄断产业链来增强话语权。
“我的志向是买下一家品牌管理公司。”刘晓光表示，目前在奥特莱斯的运营中，一部分是通过跟品牌管理公司商谈，另一部分是跟品牌合作直接开店，但后者的占比很小，要大规模发展就需要依靠品牌管理公司的运营能力。在刘晓光看来，商品渠道与价格话语权是决胜的关键。
商业地产模式需转换
商业地产之所以成为一个越来越艰难的行业，这与供应量巨大、同质化严重以及电商冲击不无关系。
“我一共分析了16种新型的商业形式和业态，我们的模式需要转换。这个模式转换的基本点就是把不同产业的价值点与地产进行融合，通过模式转变，建立我们新的发展方向。”刘晓光对记者表示。
在他介绍的16种新型商业模式中，记者了解到，亲子家庭购物消费一体化的购物中心、传统购物中心的再改造、将大型商业设施切成碎片化的商业街、适合中小城镇的专业化购物场所、轨道交通商业、细分体验店等都将成为未来商业地产发展的可能方向。
“未来我们可能会有30%的业态设定为体验式消费，同时加强与互联网的结合。”刘晓光告诉记者，目前首创拥有12万客户，怎样充分挖掘用户需求，并给他们提供有针对性的服务最为关键。
在刘晓光看来，新的形势下，房地产行业也迎来了新的发展机遇，“未来的房地产市场将进入更加细分化的阶段，要不断挖掘特色，完善产品服务，进行新的战略选择。当然具体方案还要细分，比如产品从单一走向融合，业态从开发商走向运营商、服务商，市场从国内业务转向海外业务，资源配置从低能级的配置走向高能级的配置，运营模式要从线下走到线上，线下平台可以与互联网资源嫁接。” | | | 来源：中国地产总裁杂志 时间：2014/8/18 16:18:13> 
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