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林峰：了解行业才进入行
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林峰/北大黄埔特聘讲师、北京绿维创景规划设计院院长
文/林峰
目前中国房地产市场中商业地产和住宅地产的供应量都很大，虽然部分地区和城市有所不同，但总体上看是供大于求的，许多房企纷纷寻找新出路，把目光对准旅游地产。但想要做好旅游地产，不对旅游产业有精准的了解，不把旅游市场的盈利模式和地产紧紧结合是万万不可能的。
到今天中国旅游已经非常普遍了，32亿次的游客总量，人均2.6的出游率，以我国的人口基数看，如果我们的出游率达到6那就是非常庞大的数字，旅游产业有消费搬运、吸引、预买产品、终端产品几个特性，这决定了它具有非常重要的战略价值。
季节性特征分化
季节性在旅游中是特别明显的，如泰安每年十月到来年四月都是淡季，真正的旺季只有七月八月九月，这样大量的投资根本不能得到百分之百的回报。北方的酒店最大的特点是只有 25%-45%的入住率，特别是度假村的酒店，而城市酒店如北京一个商务酒店的入住率是80%-100%，而一般城市的商务酒店入住率能达到 60%-70%。2012年北方度假村的酒店一般来说超过60%，平均的水平是53.7%，景区酒店的入住率只有40%。在这种情形下，和在城市中做商务酒店相比它的回报率太低了。夏季是旺季，春秋冬三季，特别是冬季是淡季。 那如何解决淡季旅游资源极度浪费的情况呢？这里我给出三种方案。
第一种方案是冰雪运动和冰雪嘉年华。现在滑雪场数量和滑雪人口的增长非常快。冰雪嘉年华和滑雪运动差距是非常大的，就是玩雪，在北京冬季大概有30个冰雪嘉年华，照这样看在全国所有的大城市只有冬季温度零下的都可以建设大规模冬季公园玩雪的冰雪嘉年华，玩雪将成为中国未来冬季最大的旅游项目。这个又有很多的方式，如冰灯、雪雕、冰雪乐园、冰雪运动还有冰雪庙会相结合的一系列的手段，我们称之为冰雪嘉年华。
第二种方案是温泉治疗。没有温泉做矿泉、没有矿泉做药泉、没有药泉做SPA，反正一句话，用热水做冬季的吸引力项目，温泉是解决旅游季节不平衡的最好资源。有温泉、矿泉、药疗这些比较独特的资源结构的话，那旅游结构就立马形成，资源配置的效率会提高一倍，这种地区可能比5A景区都有价值，因为它解决的是持续经营结构和资源配置价值的问题。
第三是民俗年节，如何过年在很多地区是不一样的，有些地方过年特别有特征，比如说蔚县过年有打铁花，形成了独特的观赏性，是过年的年俗差异的吸引力。每年北京过年的时候有20次庙会，光一个地坛庙会一年的游客量就超千万人，整个北京庙会总量是1到2亿。
节假日非节假日分化
周末家庭消费增大，一房难求，而周一到周五就门可罗雀，这个节奏和结构是非常奇怪的，不仅资产利用率底，而且人员雇佣也是问题。不管是酒店还是景区，工作日游人稀少对于经营来说开支是非常巨大的，只依靠周末去平衡是很痛苦的。在八项规定出来之前，我们主要是以会议培训、国有企业事业单位员工的消费，作为解决周一到周五消费减少的问题。如九华山庄是北京最大的会议中心，这样由温泉发展起来的会都有一个显著的特征，星期一到星期五开会，是以公费消费培训聚集起来的。我们面对这个市场必须转变思路，这个趋势不是一天两天的事情，一定是长期趋势永久性趋势，也不在于是这一任领导还是下一任领导，它是和时代结合在一起的大的趋势变化。这个变化使得原来星期一到星期五的解决模式完全失效，那么怎样去创新呢？
第一是退休老年人度假消费。已经退休的人员他们的消费能力已经发展的很好了，现在是度假时代养老消费快速扩张的黄金时期，这是没有周末概念的。
第二，带薪度假制。国家规定2020年基本落实带薪度假，消费是中国经济第一推动力量是一个基本事实，中央整个政策取向非常明确，就是释放消费，有效提供消费供给，拉动经济快速增长。黄金周这种极其扭曲的消费方式带动了带薪度假一定会提前落实或实施。我看来 2016年就会有一批城市带头强制实施，2018年就会全面落实。带薪度假意味着35岁的年轻人工作十年就有十天的带薪度假，十天分为两次，每次都可以加上前后的周末，就变成了两个九天，每一个员工都有这个机会，在这个市场中国至少每年有4到5亿个员工，将形成巨大的消费。这个模式完全是非周末结构，整个旅游产业都不再仅仅只用公款消费这样的畸形市场来满足我们的经济增长需求，必须用度假结构来解决工作日游客凋零的局面。
旅游地产发展前景
旅游地产是和旅游同步发展的，特别是在各大城市和区域人均收入大幅提升以后，旅游业和旅游地产进入了一个快速发展的新时期，国内旅游业迎来了黄金十年。以前旅游是以地产投资价值为主导的升值阶段，表现为海景房和旅游区大规模的住宅型旅游地产，以万达为代表的大型企业进入的大型区域的旅游造城、度假造城的大规模开发如火如荼。结果60%以上旅游地产，是不具备旅游休闲配套能力又缺少城市配套的房产，造成了巨大的资源浪费，形成了大量的空楼、空城。例如万达的西双版纳和长白山的项目，虽然投入非常巨大，但是销售是很困难的。现在大家知道，旅游度假地产远不止是旅游度假居住地产，是旅游度假产业地产、商业地产、酒店地产、养生养老地产和居住地产相结合的集合，所以旅游居住地产应该只是旅游地产的十分之一，但之前的阶段中旅游居住地产占整个旅游地产的90%，这是一个错误，是以投资价值购买为前提的开发销售和需求模式的畸形产业，至少要 10-15 年市场才能把这些空楼消化掉。百强企业中 90%的开发商没有十分理解旅游产业中符合市场的产品是什么，80%的旅游地产都面临销售困难，50%的项目将成为烂尾楼，主要的问题是定位不准、服务不完善和渠道不对，把住宅当做旅游地产运作是巨大的错误。因此，旅游地产要想发展，一定要跳出以往的桎捆，从大角度看问题，地有成功可能。
（本文系记者张亚丽根据林峰老师在北京大房地产总裁黄埔班的授课内容整理而成）
【延伸阅读】
旅游概括为消费观念，第一是旅游的行为学描述，是人离开自己的居住地，到有吸引力的地方去消费的行为；第二是从人本的角度看，人离开自己每天面对的琐碎的生活和烦恼，离开熟悉的生活圈去一种新的结构中去体验放松、寻找更加刺激放松的体验。第三从经济的角度看是货币的流通。游客从客源地来到目的地，一个景区50万游客量，就有50万人在这里消费，也就是消费搬运。从城市经济的发展和结构看，消费搬运是有很大的经济价值。比如说泰安，泰山的巨大吸引力引起了人群的大量聚集，从观光游客、休闲游客、度假游客、养老游客和商务游客，这些人带来了巨大的消费搬运，这些消费对于泰安原有的消费结构来说叫增量型消费，它原有的城市区域消费对于城市的发展有很大的作用，但这个作用相对是一个恒量。而旅游的吸引力不一样、游客量不一样，带来一个动态的有可能形成的较大规模的增量型消费，这个对于整个泰安的发展都有很大的价值。这种由消费搬运带来的增量消费结构，就是旅游经济的独特价值。 | | | 来源：中国地产总裁杂志 时间：2014/8/15 17:28:04> 
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