分类调控与房价

文 / 张松峰

　　在今年的《政府工作报告》中，有关房地产市场和住房调控的内容篇幅较少，不少人联想到本届政府对房地产市场鲜有表态，容易以为政府将不进行房地产调控甚至对高房价放任不管了，这种认识是不正确的。

　　李克强总理在今年两会上公布的《政府工作报告》提出，2014年共有9项重点工作，第八项是“统筹做好保障和改善民生工作”。有关房地产的内容，即“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”，以“完善住房保障机制”为题，置于该段末尾。应当看到，《政府工作报告》涉及房地产的相关表述，不是置于促进商品房市场发展，而是在保障改善民生的语境之下，这体现了我国政府对房地产发展新的定位和考量。

从保障房入手

　　就今年的房地产市场发展而言，政府工作的着眼点，是进一步加强保障性住房及其机制建设。《政府工作报告》从目标、责任、规划、资金、运行等方面就完善保障住房机制提出了比较明确的任务和要求。在目标层面，再次强调了“全体人民居有所居”；在责任层面，强调“坚持分类指导、分布实施、分级负责”；在规划层面，提出“加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套措施”、“提高大城市保障房比例”等明确任务；在资金层面，提出“创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持”；在运行管理层面，提出“推进公租房和廉租房并轨运行”、“提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制”等。

　　应当说这些任务和要求，找准了政府在房地产领域应该担负的职能。以保障住房保障机制为核心，进行房地产宏观调控，同样需要付出相当的努力才能圆满完成任务。

提出分类调控原则

　　在此基础上，延伸到整个房地产市场，《政府工作报告》提出了“分类调控”的原则。“分类调控”也是房地产调控，而且是更为科学的调控。它既是解决当前房地产市场发展的突出问题的需要，也是构建房地产市场持续发展长效机制的需要。

　　首先，是加强和改善宏观调控，提升调控质量和效果的必然要求。党的十八届三中全会提出了“使市场在资源配置中起决定性作用”的论断，对政府和市场关系进行了进一步理论创新和认识升化。《决定》指出，科学的宏观调控，有效的政府治理，是发挥社会主义市场经济体制优势的内在要求，并强调要增强宏观调控前瞻性、针对性、协同性。因此，在充分发挥市场在资源配置中决定性作用的背景下，就不能沿用“一刀切”的传统调控思维和举措，而是要根据不同地区的实际情况，采取差别化的宏观调控策略，通过精细化的调控举措，提升调控质量和效果。房地产市场作为宏观调控的主要着力点，同样，需要摒弃“一刀切”的传统思维，加强前瞻性、针对性。事实上，一些地方近些年的调控实践也充分表明，“一刀切”的调控模式，已经无助于解决房地产市场的突出问题，满足不了解决广大人民群众的热切期待，迫切需要变革、调整。

　　其次，是适应房地产发展新形势的必然要求。一段时期以来，我国房地产市场区域分化趋势明显。一方面，北京、上海、广州、深圳等一线城市住房供给仍相对不足，住房销售量增长较快，价格上涨压力较大，同比涨幅领跑全国；另一方面，一些三四线城市的住房库存仍不断增大，不少城市去库存化周期平均达到14～16个月，多地三四线城市房价暴跌，“鬼城”、“空城”屡屡出现。2013年，北上广深四大城市平均房价同比涨幅超过20%，70个大中城市平均涨幅不到10%，甚至还有部分城市房价出现下跌情况。2014年2月份，与去年同月相比， 70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。同比价格变动中，最高涨幅为18.7%，最低为下降4.1%。

　　二手房的情况更为明显，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有15个，持平的城市有9个，上涨的城市有46个；同比价格变动中，最高涨幅为15.9%，最低为下降8.8%。从库存量分析，如果以库存量高于月销售量12-15倍计算，全国只有合肥、北京、南昌、上海、深圳、苏州和南京等城市的商品房库存在相对安全区域内，其他相当一部分城市的楼市正陷入高库存危机。今年1月，呼和浩特商品房库存竟高达171个月。从房价收入比看，目前国内10多个城市的房价和收入比在10以上，如果不改变调控方式，就很有可能出现温州那样的局部房地产风险。日益明显的房地产分化趋势，需要中央政府区别对待，特别是应强化地方政府的风险和责任意识，不能一味地“一刀切”。

　　第三，是建立房地产市场持续发展长效机制的必然要求。住房问题既是民生问题也是发展问题。加快住房建设，实现全体人民住有所居，圆广大群众住房梦，是我国住房发展的最终目标。现阶段，我国住房建设和发展的任务还很繁重，特别是涉及1亿人口的棚户区改造，作为新型城镇化须着重解决好的“三个1亿人”问题之一，已经成为化解城市内部二元结构矛盾必须啃的“硬骨头”，关系到新型城镇化的水平质量，关系到社会公平，需要持之以恒付出艰辛的努力。2013年2月，国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（国办发〔2013〕17号）强调提出，加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。这是促进房地市场持续健康发展的根本保证。这就需要加强房地产调控的基础性工作，加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革和立法，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化。这就需要分门别类，分类施策，特别是住房供地供应机制作为房地产市场发展的基础，更应该根据地区和城市发展实际，有保有压。

　　从我国国情看，我国住房改革发展总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。为此，一方面，要坚持市场化改革方向，充分激发市场活力，满足多层次住房需求。另一方面，要发挥政府兜底职能。总有一部分群众（包括低收入群体和“夹心层”）由于劳动技能不适应、就业不充分、收入水平低等原因，存在着突出的住房困难问题，需要政府“补好位”，提供基本住房保障。这应当是我国房地产分类调控的总要求。

分类调控重点内容

　　一是以深化改革为重点，进一步健全住房保障体系。目前，我国已经初步形成了以实物保障为主、区别不同收入水平的住房保障体系框架。实物保障住房分为租赁型的廉租住房、公租住房，出售型的经济适用房、限价房，以及棚户区改造安置住房。它们是在住房保障实践中逐步探索发展起来的，在解决不同类型住房困难群体基本住房需求方面发挥了积极作用。

　　但是，随着城镇化的快速发展和住房形势的变化，中等收入群体住房需求难以满足、保障性住房运营管理等相关机制不够健全、完善的问题也日益凸显出来，必须加快公共租赁住房和廉租房并轨，尽快明确和完善并轨后的计划执行、租金确定、分配管理等办法。同时，积极探索发展共有产权住房，在部分城市先期试点的基础上，增加共有产权住房供应，加快提出发展共有产权住房制度的原则和思路，明晰可售型保障住房的产权归属和份额，形成完善公平的收益分配机制，解决“夹心层”等中等收入群体住房困难，并缓解严重供需矛盾，稳定预期。

　　二是以创新投融资机制为重点，拓宽保障性住房资金供给水平。目前，从总体上看，保障性住房持续稳定的资金投入机制尚未形成。今年，国家应继续执行好土地出让净收益、公积金增值收益等既有政策对资金投入的要求。同时，加快研究政策性住房投融资机制和工具，灵活运用投资补助、资本金注入、贷款贴息、税收减免等手段，吸引社会资金投入保障房建设。

　　三是以优化结构为重点，增加有效供给，完善双向调控。在土地供应方面，应继续对保障性住房建设用地实行计划单列，确保用地规模与建设规模匹配，及时分解用地计划，落实到具体项目；做好土地征收，加快审批步伐，尽快形成实际土地供应；加强保障住房建设用地储备，优先保证保障房土地供应；结合集体建设用地改革，继续开展利用农村集体建设用地建设公租房试点。在保障责任方面，针对大中小城市经济发展、居民收入水平和房地产市场实际情况，将部分调控职责下放到地方政府，由各地制定有针对性的政策措施。在住房供需矛盾紧张的热点地区，重点是着力增加普通商品住房和保障性住房，继续抑制投机投资需求；而在住房供应旺盛的地区和城市，重点做好存量住房消化，合理制订住房建设和供应计划。完善保障性住房质量、分配、运行和管理机制。

　　四是以做好基础工作为重点，构建房地产持续发展的长效机制。应更加注重通过信贷等市场化手段，发展规范有序的房地产市场，解决大部分居民改善性住房需求和中高端住房消费，形成“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房体系。出台《不动产登记条例》，加快建立全国联网、信息共享、即时反馈的不动产登记信息平台。贯彻税收法定原则，加快房地产税立法工作，清费立税，减少审批，通过减少附加在住房上的税费负担，切实剥离和减轻居民购房支出。

　　近几年，在快速城镇化的带动下，我国不少城市房地产开发建设快速扩张，相当一批城市特别是二三线城市已经出现住房供给过剩的压力，导致最近房地产市场出现了一些不同寻常的现象。目前，社会各界对2014年我国房地产市场的看法不尽一致，比较接近共识的观点认为，今年房地产市场发展趋于平稳。主要依据：一是投资谨慎。对于大多数城市而言，市场成交量和价格走势很有可能不如2013年。这将使开发商、销售中介和相关服务企业投资趋向谨慎，投资增速很可能出现回落。二是资金趋紧。从世界经济形势看，发达经济体和新兴经济体分化趋于明显。随着发达经济体特别是美国经济趋好、量化宽松政策退出，国际游资会加速回流发达经济体，这将对我国房地产投机投资资金约束不小。

　　尽管如此，应当看到，保持房地产市场平稳运行，符合绝大多数群众的利益，也是经济社会保持平稳运行的必须。综合刚性消费需求、理性市场预期和利益博弈格局等因素分析，一线城市房价不可能大幅下跌，但也难以迅猛飙升。

来源：《中国地产总裁》杂志