陈启宗：谨慎“赢”时代

文 / 本刊记者  陈晓趣

作为老一代的富二代，陈启宗没有“赢”在财富的背景，但是作为一个企业的决策者，在这个“非常”的时代，他“赢”了。

目前，陈启宗的恒隆集团市值是548亿元，恒隆地产市值是1066亿元。最让人不可思议的是，这么庞大的企业一直都是零负债经营，行业内的人都知道商业地产对企业的财政实力要求极其苛刻，而且回收期艰苦而漫长，一个商业地产项目从酝酿、建成到可以创造收益往往需要十几年的时间，商场如战场，事事难料，甚至每分、每秒都存在未知变数，用十几年的时间去赌未来的“生死”，这样的“赌局”，不是有着一般实力的企业消受得起的。而陈启宗却成为这场赌局最后的赢家。

谨慎行事  大胆投资

陈启宗的父亲陈曾熙在香港开创了恒隆的事业，现在香港最高档的住宅区——半山区，香港著名的旅游胜地山顶广场，都是陈家的物业。当年，作为开发商的陈曾熙身价再怎么不济也该有个上亿元了，但陈曾熙老先生还是把自己开发的半山区物业拿去出售，让自己全家住在地窖里。直到现在陈启宗的儿子，上下班还在骑自行车。古语有云“古之欲明明德于天下者，先治其国；欲治其国者，先齐其家；欲齐其家者，先修其身；欲修其身者，先正其心；心正而后身修，身修而后家齐，家齐而后国治，国治而后天下平。”治国与治家相通，所以治国与管理企业也是一样的，陈启宗的父亲以谨慎做人、勤俭持家的风格使得陈家的门风三代都正派淳朴。

“青出于蓝而胜于蓝”， 陈启宗接任恒隆后做了两件让人觉得大胆的决定，一是投资大陆，二是安稳渡过亚洲金融危机。对于当时的决定会不会风险太大，陈启宗的总结是“风险投资不会没有风险，十投不可能十赢，但十投八赢，就是胜利。谨慎就是有忧患意识，并要对此有所准备。”由于今年国家的政策变化以及银行融资的困难，让很多房地产企业都面临着资金难以周转的问题。在此时，具有忧患意识的企业往往占有先机。目前，当万科在发展过程中还要不断股权融资的时候，恒隆却因为陈启宗的谨慎和忧患意识，积累大量现金，依然能在内地豪掷400亿元至500亿元建设4家地标购物中心。在当下的地产行业中，商业地产俨然成了行业中一碗烫手的热茶，但是陈启宗却端得安然自若。

谨慎制胜  量力而行

如果说起陈启宗在内地的制胜法宝，那就是陈启宗一直遵守着恒隆特有的“恒隆模式”，所谓的“恒隆模式”就是购买的土地一定要位于经济活跃城市的最繁华地段，并且在建设顶尖设计和建筑质量过硬的世界级商业物业做长线投资。这种谨慎的经营思路带给集团的却是高额的回报。在过去的十几年里，陈启宗在内地坚持以“恒隆模式”进行发展，因此恒隆的投资回报率远高于同行，所以可以一直保持零负债经营。目前的恒隆现在已经是由双城模式向多城市模式发展的全国性企业，在谨慎的策略下积攒好了实力，做好了面向全国大发展的决心。

不过从现在的市场情形来看，投资内地市场颇有风险，如何避免投资风险，陈启宗认为最好的方法就是谨慎选择时机，量力而行，然后第一时间切到市场的脉搏。陈启宗拿地有个诀窍，就是等到土地市场低潮期再拿地，这样做带给他的好处即是低廉的土地成本。如果不是低潮期，陈启宗是坚决不会买地的。因为陈启宗一直热衷投资高档项目，地段好，价格合适是一个房产项目良好的开端，所以高档项目的土地成本一般会在30-50%。但是到了谨慎把握时机的恒隆地产这里，土地成本不到20%。按照恒隆零负债的资金能力，恒隆地产完全可以承受在内地继续拿地并投资开发建设。对于投资，陈启宗现在经常说，草莽出英雄，可是“草莽出的英雄”命不长，早晚死自己手里。这也是陈启宗给自己的“戒言”。在陈启宗看来，钱握在自己的手里才是最实在的。

商业地产一直比住宅地产风险要大，最具代表性的就是商场，因为商场强调的是长期收益。恒隆“零负债”的经营模式在更多的时候可以避免流动性差所带来的风险或者是物业投资的信贷风险，使这种风险几乎也变成零，即便未来是经济萧条，出租率下降，风险依然可以控制在最低点。但是随着时代的发展，以商场为主的商业地产将受到电子商务一轮又一轮的冲击，商场的的商业价值目前也正处于调整阶段，未来，缺乏特色、定位不当或选址不佳的商业项目将面临极大挑战。

武汉的恒隆是陈启宗在内地最满意的项目，初步计划建设周期是四年。陈启宗的想法是像广东人熬汤那样，慢慢熬，慢火出好汤，将所有恒隆的项目，都熬成“好汤”。 但是对于未来恒隆在商业地产这方面的规划，陈启宗表示“如果没有合适的项目，我们是不会投资的，但如果有，我们还可再投资400亿元至500亿元，因为就目前来看内地有建设几十家恒隆广场的空间很充足。

谨慎思考  善于总结

对于目前内地市场的情况，陈启宗坦言，内地楼市已进入“寒冬”，加上内地反腐行动短期内对楼市也会造成相应的影响，但是在商业地产方面，因为恒隆内地商场大部分都走高端路线，多销售高端奢侈品，货源少而独特，加上奢侈品的消费习惯，电商是一时取代不了的，所以电商消费潮流不会对恒隆在内地商业地产造成影响。对于陈启宗是否要回港购地，陈启宗表示，一切要看机会，机会到了就要好好把握，如果机会不到，就时刻准备下一个时机的到来。这种谨慎思考的习惯，带给陈启宗的是更加明朗的市场变化，从而获得准确的决策。

对于陈启宗未来对恒隆的规划，应该还是会不停地实践着他沉稳的经营策略。他认为房地产价格的周期性循环经过谨慎的思考和总结，是可以预见和摸索出来的。对此他表示之前万科在大家都“得意”的时候曾提出拐点论，很多人不以为然。其实当时的经济数据已经可以看到问题了。尽管后来在政策的干预下市场有所转变。但是最少万科看见了市场下降的趋势。房地产是高风险的行业，周期性又长，所以更要时刻保持冷静的头脑。在非常时期做出正确的决断，这对一个企业未来的发展至关重要。

俗话说，“时势造英雄”。地产界在经历过这次市场波动后，大浪淘沙，会筛选出最适应市场发展的开发商和最优质的项目，这样对房地产市场来说也是一件好事情，因为成熟的房地产市场对国家的整体经济有好处。无论市场的情况多不乐观，可以把一个地产企业零负债经营，这就足以证明谨慎的陈启宗“赢了”，他赢了时代，并为后来的企业新秀树立起了难得的榜样。

来源：《中国地产总裁》杂志