吴琼/黄埔财富（北京）资产管理有限公司董事总经理 创始合伙人

中国房地产市场自本世纪初以来,经历了十年的持续升温，与之配套的金融工具的发展也很迅速，尤其是私募基金。从2009年以后，经过实践洗礼的国内资本开始发力，地产私募基金在地产行业发挥的作用越来越突出，对于开发商来说已经成为不可或缺的合作伙伴。

目前我国的房地产基金大致分为三类：一是由房地产开发商为主发起成立的房地产基金,如复地星浩资本、金地稳盛基金等；二是带有互助性质的联盟基金,如中城联盟投资基金、北大黄埔互助投资基金、盛世神州房地产基金等；三是由PE机构或金融专业人士发起设立的地产基金。如鼎晖房地产基金、高和投资基金等。这些主要的私募基金的影子在房地产业每个项目背后若隐若现。

针对其他公益基金，我国私募基金的诞生先天不足。首先，相关法律制度基础尚不完善。私募房地产基金目前多采用有限合伙的模式，相比于信托虽然有其突出的优势，但也存在很多政策的不完善和监管的空白，主要运营还要依靠自律，难于分辨和监管。其次，私募基金缺乏成熟的投资人。我国房地产资本市场目前真正意义上的机构投资者还很少,已有的房地产基金,吸引富裕家族及个人的资金占据了相当重要的地位；而由于监管的不确定性，导致个人投资者对房地产基金的信心缺乏，信任感不强。因此，在短期内我国难以形成稳定的、市场化的以私募方式设立的资金规模较大的房地产投资基金。再次，房地产基金专业人才不足。房地产基金投资与其他的股权投资产业投资一样需要从业人员具备非常高的投资技巧和专业能力。虽然经过数年的发展，行业的从业人员较多，但大多数的人员集中在了法律审查、财务尽调，基金销售等单一环节，项目可研投、后期管理基金路演、客户维护等复合型人才仍然缺乏，水平有待提高。最后，金融工具缺乏创新实践，政策干预过多。

目前国内的很多房地产基金的模式仍然是“贷款型”为主，基金数量虽多，但同质化的现象非常严重，且风控标准不一，基金管理公司良莠不齐。然而随着中国市场化的程度逐渐加深，房地产行业的发展逐渐成熟，私募地产基金的发展也将会更加成熟。虽然近年来，信托公司等类金融机构相继进入房地产市场,在解决房地产企业融资问题上发挥了至关重要的作用，但中国房地产市场的融资渠道依然较窄,以银行信贷为主的模式并没有发生很大变化，我国房地产企业对传统金融机构的依赖度明显过高。随着国家对银行“表外业务”及“影子银行”的整顿和规范，可以预见的是，国家通过融资来调控房地产的能力将越来越强。很多运营能力较差，融资渠道单一的房地产企业的资金压力将与日俱增，甚至在房地产的新一轮洗牌中，可能会被淘汰。而三中全会提出的“让市场在资源配置中起决定性作用”的理念将逐步被市场消化和落实，房地产私募基金的发展作为一种得力的市场化的融资手段也必将进一步占据越来越重要的市场份额。