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金融创新助力商业地产发展
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文/全国工商联房地产商会会长 聂梅生
目前，整个房地产的形势是市场化的结果，十八届三中全会没有出现什么房地产调控政策，这个态势是比较符 合市场发展的。
房价只涨不降是一个悖论，因为周期性涨落是不可避免的。因此，无论是政府，还是房地产开发商，都要对涨落周期有一个非常清楚的认识。国家统计局数据显示， 2012 年以来，全国 70 个大中城市房价连续 18 个月呈上涨 趋势，其中北京、上海、广州等一线城市，房价更是涨幅高达 20%。实际上，国家统计局只给出了一个非常模糊的概念，其范围仅为全国 70 个大中城市，这在全国只占小部分比例，以此说 2013 年房地产市场大涨特涨，并不现实。 通过过去十年政府对房地产的调控可以看出，房价或者 房地产各项指标都脱离了整个国家经济的基本面，背离了整 个经济发展规律，会形成泡沫。目前，房价已经严重超出了居民的基本支付能力，此种情况下，政府一定要对高房价进 行调控。以商业地产为例。现在商业地产出现了非常明显的泡沫化趋势，很多城市都出现了空置的商业住宅。这是过去一段时间货币政策和土地政策造成的，地根和银根推进房价 上涨。这些问题不通过改革是解决不了的，因此在未来一段 时间内，这种趋势还会继续。过去十年里，政府出台了很多 政策，政府这只“有形的手”的过多干预，造成了非常明显 的政策周期。如果让市场这只“无形的手”发挥作用，房地产行业会如何呢？ 一、房地产开发商的投资回报率会回归到国内其他行业的平均水平，与国际接轨。以前房地产开发商的投资回报率相当高，可以达到 50% 左右，这种局面会在市场化后得到改变。
二、房价将由居民的支付能力来决定，回归到合理的 水平上。
三、房地产在国民经济的作用回归到与其他行业同步 水平，起基础支撑作用。
而国内房地产市场会出现什么改变？我觉得还是从商 业地产入手较好。由于在 2008 年以前，上证指数一直低迷， 所以资本全都跑到房地产行业来。政府连续多年对住宅地 产进行调控，因此很多房地产开发商被迫转型，转到商业 地产方面去。除了宏观调控外，这与地方政府有很大关系。 地方政府为了追求政绩，大力建造商业区、写字楼、会展 中心，最终造成资源被空置。因此，对于商业地产来说，一定要大力创新，丰富金融市场层次和产品。商业地产的 资金链是不一样的，虽然其贷款利率方面更简单，但是一 旦出现问题，风险比住宅大得多。目前，商业地产还得通过卖点、比价、假的股权、真的债务等融资形式来实现资金链的运转，这种方式无法与马云创新的金融产品相竞争。所以，金融创新对商业地产非常重要，其可提供新的融资渠道和退出渠道。房地产市场改革是一个系统工程，是涉及到城市的经济，金融和土地资源的配置，财政和税收制度的改革和立法，最终改革的成果才能体现到合理的房价上。回顾过去十年 政府对房价的调控，可以看出效果并不明显，现在房价处于历史最高点，就能很好地证明这一点。因此，要想使房价回归到合理的价位上，必须要做政策上的考量。 | | | 来源：《中国地产总裁》杂志 时间：2014/1/21 15:28:38> 
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