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从趋势性机会到结构性机会
| 文/住房和城乡建设部政策研究中心主任 秦虹
中国房地产市场经历过去十年的高速增长期，未来房地产市场的增长速度将会逐年下降。过去十年，中国房地 产市场增长速度相当快，房地产投资增速也非常快。但是综合前几年、前十年以及今后房地产市场增长的销售面积等各方面因素来看，未来房地产市场的增长速度会下降， 过去十年房地产市场的辉煌局面将一去不复返。
现在房地产市场已经出现了分化明显的格局，一个是 城市分化，一个是企业分化。从区域上来看，有两大区域值得房地产企业关注：第一、城镇和人口密度大的城市群。从土地范围上来讲，城镇化对房地产行业的发展具有积极 意义，未来中国将要推动中国城镇化的发展，因为中国城 镇化的发展涉及到中国经济结构、战略性转型的重要一环，我们未来要走扩大内需促进经济发展的道路，未来城镇化 是扩大内需的最大潜力所在。通过研究国际上城镇化发展 规律可以看出，最值得关注的是不断走向成熟的那些城市群，因为成熟的城市群都是各个国家和地区经济最发达，产业最密集，经济最活跃的地方。而最有条件形成成熟的 城市群的是城镇和人口密度大的地方。第二要关注高速交通网的建设。我国正在打造高速交通网。它主要由两部分组成，一是城市群内各个城市快速交通的连接，二是国家 层面的高速铁路网把各个城市群连接起来。未来在交通网 结点上会有很多投资机会，因为它对人口和产业的集聚度更大，这也是房地产发展最坚实的支撑。
从产业发展角度来讲，未来房地产行业依然有很多发 展机会。这是因为：
一、双升级带动了优质商务地产和旅游地产的创新发展。中国现在正面临着产业结构和消费结构的双升级。第 三产业对中国经济的贡献，比重从 46% 逐步提高到 70% 左右， 基本与发达国家第三产业对 GDP 增长的贡献相持平。当第三产业产业结构升级逐步提高的时候，从事第三产业的就 业人口数量就会大幅增加，一定会带动服务型地产的需求。 所以随着产业结构的升级，一定会带动商务服务型地产的 发展。除了产业结构外，我们的消费结构也在升级。随着人均可支配收入不断增长，从过去的满足生活性的消费，到更多的精神、文化、健身这些领域的发展，同样会带来对应的服务业的发展和旅游地产的发展。
二、存量的旧写字楼会升值。那些旧写字楼原来有固 定的客户群体，它们有条件改变过去以售养租的商业模式， 转变为以资产管理为核心的整体经营模式。这种经营模式 将会给投资人带来稳定的投资回报，也就是租金水平的上升。因此在这个存量时代，楼宇经济在未来房地产市场发 展中也将有很多机会。
三、老龄化趋势使得养老服务社区将获得发展良机。 养老服务社区，由于包含着大量的养老服务，因此也属于 商业地产的细分市场的一部分。由于人口老龄化的趋势越 来越明显，未来养老服务社区的需求量增加是一个毫无疑 问的现实。把服务和养老居住有机结合在一起，在未来有 着巨大的市场潜力。未来政府的支持也是可期待的，因此对于房地产开发企业来讲，这是一个值得关注的结构性机会。 | | | 来源：《中国地产总裁》杂志 时间：2014/1/21 15:24:33> 
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