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御景湾:自住房的螃蟹不好吃

/ 本刊记者  岩竹

     2013 年 12 月 16 日北京市住建委发布消息称,截至 14 日网络申购结束,北京首个自住房项目——恒大“御景 湾”最终有 14.8 万户家庭完成初步登记。项目共有 2000 套房源量,这意味 着,按网上申购计算,如果申购家庭 的申请全部有效的话,可能出现 74 户 家庭“抢”一套房的情况。

    恒大御景湾项目从启动到网络登记结束,网络新闻热闹非常,从开始的抢注、中间的网络瘫痪和网站爆棚,到最后各种猜测和负面新闻都环绕在 “御景湾”项目的周围。而据恒大集 团北京公司相关人士介绍,在开始受 理登记的前三天内,就有超过 10 万 人在网站成功登记。网络上庞大和不 受控制的人流涌入,是这次恒大地产 项目最让人猝不及防的。恒大公司相 关负责人在采访中表示,虽然恒大公 司相关人士对报名人数做了预期,但 是在开放登记首日,号称按照应对 10 万人流量进行设计的御景湾登记网站 还是被挤爆。为了应对,公司紧急启 动预案,临时增加了一台服务器应对 网络拥堵情况。就这样,直到登记结束, 负面新闻仍没有完全消失。
 
    低价的致命诱惑
    为什么这么多人争抢“御景湾” 的一套房子?正是由于“自住型”商 品房低于附近房地产市场 30% 的销售 价格,成为对老百姓的致命诱惑。2000 套自住型房源被近 15 万个家庭争抢, 中签几率仅有 1/74,这个数字出乎许 多人的预料。数据显示,完成网上购房 初步登记的家庭共 14.8 万户。其中经济适用房、两限房轮候家庭 8023 户, 本市户籍家庭(非保障房轮候家庭) 12.4 万户,非京户籍家庭 1.58 万户。 也就是说,如果优先保障的家庭出手购 买御景湾房子,其他排号的居民就什么 选择机会都没有了。

    恒大这次建设的“自住型”商品 房——“御景湾”项目,位于北京东五环外的豆各庄乡。附近的商业地产项 目比比皆是,像万科青青花园、柏阳景 园、京城雅居等商业地产项目都已经 开始交房入住,大部分二手商品房交 易价格都在 32000 元 / 平米以上。《中 国地产总裁》杂志记者在现场走访时 发现,恒大御景湾所在的豆各庄地块, 临近五环,交通比较便利,这可能是 体现了北京市政府关于提供交通便利、 配套设施完善地块用来建设“自住型” 商品房的初衷。而且附近教育设施齐全, 走 300 米有物美超市,离地铁 3-4 站地。 因此 30% 的差价引起近 15 万意向购房 者的密切关注和争抢,就不足为奇了。 由此看来,后续北京市提供的各项交通便利、商业配套发达的“自住型”商品 房项目,肯定会无一例外的遭到哄抢, 开发商会做好应对准备。

    首个螃蟹不好吃
    而实际上对于地产商恒大来说, “御景湾”这个“自住型”商品房的 首个螃蟹并不好吃。2013 年 9 月 4 日,恒大经过 43 轮的激烈角逐最终以 40.4 亿总价将北京市朝阳区豆各庄地块收 入囊中。根据住建委要求,该地块配 建 51500 平方米建筑规模的“公租房”。 除“公租房”外,剩余居住用途的用 地将建设“自住型”商品住房,销售 限价为每平方米 22000 元,单套商品住房总价控制在 200 万元以内。 采访中恒大公司相关负责人表示,其实御景湾项目的收益在开始时就已 经被确认了。因为根据土地出让合同, 住建委未来对承建的公租房回购价格 为 9500 元 / 平方米,而合同还规定了“自 住型”商品房最高限价为 2.2 万元 / 平 方米,因此项目的销售收入可以估算 为 58.4 亿元。但是购买土地的支出已经超过 40 亿元,地价占销售收入的比例早超过了 50% 的房地产盈亏荣枯线。 这意味着恒大必须将建安、销售、营 销、融资、税收等其它各项支出控制 在 18 亿元以内,这个项目才能保持盈 亏平衡。虽说从招标文件来看,该地 块还包含了 2500 多个车位、1.6 万平 米社区商业以及 3.8 万平米的商业公寓项目,这些不限价的项目都将对销售 收入有所补充。但是面对这个项目的 资金支出,成本的压力还是扑面而来。

    选择“自住型”商品房是一种锻炼
    恒大相关负责人透露,最近一段 时间集团给的压力很大,财务部们都在 拼命核算成本,力争将成本压缩在一 个合理的水平,不然集团可能会赔钱。据他透露,恒大在此次北京“御景湾” 项目中,仍然要秉持做精品的理念,这 肯定会造成成本上升,必然会影响最终 的成本控制。为此,他们施工部门的负 责人都在连续开会,试图从压缩管理成 本入手降低对成本的影响。据他透露, 集团对这个项目的要求简单说就是“不 赔钱”。

    谈及为什么恒大进入北京采用这 种方式,他说:“开发这类产品可以密 切与北京市政府的关系,恒大不差钱, 这个项目并非为了盈利,我们集团投入 这么多精力做这个项目的出发点就是 想尽快打入北京市场。毕竟我们在南方 有了成型的项目和团队,我们在二、三 线城市的布点都已完成,现在北上时机正好。”另外,他表示集团选择这样的 项目入手,也是考虑北京公司刚刚成立, 团队需要项目磨合,而选择规范、公开、 透明的政策性开发地块会更安全,更好 操作。同时也可用这种市场化程度不高的项目来锻炼团队,而且这样的项目风 险较小,能很快回笼资金。可见,选择“自 住型”商品房,恒大在经济利益方面的 考虑较少,这只能是一时的选择,不可能成为恒大集团在北京的发展常态。

    恒大的御景湾项目不管怎么说,都已经淡出人们的视线。它让出了舞台中央的位置,只是给后来者留下了 一系列的问题,而这些才是后来的开发商应该注意和警惕的,更应该尽力避免的。

来源:《中国地产总裁》杂志      时间:2014/1/21 14:16:22>