文/本刊记者 李燕

在宏观调控越发严厉的环境之下，生存与发展是每个房企业必须思考的问题。进军海外固然是房企分散风险的一大途径，更有汹涌的国人海外投资热的支撑，然而，出海前景纵然美妙，却也面临诸多现实的困境。

中国房企“出海”的历史可以追溯到八、九年前，当时由上海绿地集团、上实集团、百联集团、锦江国际集团、上海工业欧亚发展中心等共同投资成立了海外联合投资公司，远赴俄罗斯圣彼得堡市，投资并开发了大型综合社区项目——波罗的海明珠。这不仅是当时上海企业界对外投资的最大项目，也可算中国房企最早的一次“出海”。

近年来，随着国内房地产调控政策的不断加码，越来越多的房企开始了扬帆“出海”之旅，这既是产业发展到一定阶段的必然过程，也在一定程度上撬动了国内买家。业内人士普遍表示，房企“出海”在很长一段时间内，国内买家都是主要客户群。

集体出海

6月19日，万达在北京召开投资英国发布会，正式宣布已以3.2亿英镑并购英国圣汐游艇公司91.8%股份。同时，万达还宣布投资7亿英镑（近67.1亿人民币）在伦敦核心区兴建超五星级酒店。

这是继收购美国第二大影院公司AMC影院公司和计划在俄罗斯投资30亿美元发展旅游业后万达探索房地产开发业务国际化的再次布局。

万达董事长王健林还公布了其未来战略：在10年内于世界8-10个主要城市建设高端万达酒店，年内，万达还将发布纽约核心地段的投资计划。

自俄罗斯圣彼得堡波罗的海明珠项目吹响进军海外的号角之后，近年来，类似于万达这样进军海外的房企为数众多，成为房地产圈内炙手可热的话题。

万通是走向海外比较早的房地产企业，早在数年前，冯仑就未雨绸缪，积极参与纽约世贸大厦的重建与投资。万通与世贸中心一号楼的业主纽约新泽西港务局签订了20年的租约，成为世贸中心一号楼第一个租户，并投资约5亿元重建项目64层部分与65-69整层，打造一个集会务、商务路演、文化展览、餐饮为一体的商务中心。

冯仑在2010年8月30日的发布会上把这个商务中心命名为“中国中心”，期望其成为中国民间资本赴美寻求发展的平台。

另外，万通在台湾的试水项目“台北2011”预计2014年底交付使用，销售形势远超当地项目，据万通地产总经理云大俊所言，“在台湾，房地产项目一年能够卖出50%就很好了，而我们卖了70%。预计到今年末，我们能卖掉85%。”

2013年新年伊始，万科联手新世界发展有限公司成功投得香港荃湾西站六区物业发展项目；2月13日，万科又与铁狮门公司签约，共同在旧金山开发住宅项目。4月16日，万科与新加坡吉宝置业结成战略合作伙伴，收购吉宝置业在新加坡一个公寓项目30%的权益。

此外，保利地产已在非洲一些国家考察项目，海外拓展的首站可能选择非洲；碧桂园在马来西亚的投资总额已经高达100亿元人民币；首创置业也与法国地方政府签订土地协议，将建设中法经济贸易合作区……

根据统计数据显示，今年以来，近30家房企海外融资总额已接近800亿元。

出口转内销

柯兆龙的《温哥华的中国女人》讲述了定居温哥华的中国女人之间爱恨情仇的人生大戏，但同时也揭示了中国人在海外置业的比例之高。

连续几年的北京房展会上，“海外军团“都来势汹汹，成为房展会的一大亮点。今年春季房展会上，共有来自25个国家和地区的180家海外参展商参展，占据了210个展位，比去年秋季房展会增长30%。

由于国内房地产市场调控政策频频出台，而国外房地产这几年一直处于下滑通道中，大部分海外土地和房产都拥有永久产权，相对而言投资价值较高，致使越来越多的国人热衷隔海买房。

据全美房地产经纪人协会的报告显示，2011年海外投资者在美购房金额总计820亿美元，中国买家已超过70亿美元，成为美国房地产第二大投资群体。在纽约59街至79街、公园大道之间的最豪华区域，起拍金额在300万美元以上的房子，竟有60%的竞拍者都是中国买家。

中国买家的投资热潮还波及到了加拿大、新西兰、塞浦路斯、匈牙利等国，诸多房企感受到国人日益频繁的海外投资背后的商机，开始布局海外。王石就曾表示，2012年中国成为美国房地产物业的最大买家，占整个国际销售额的11%。因此，万科的业务方向将跟随客户的需求。无疑，追随国人海外投资热而产生的这波房企出海潮，依靠的依旧是中国人的购买力。

以万通地产为例，其旗下的“台北2011”项目，在目前已销售的70%房源中，在北京完成销售签约的超过五成，其中大陆客户占比超过30%，台湾本地客户仅占25%-30%，其余为海外华人。而万通在纽约世贸中心打造“中国中心”，其主要客户群也是那些进军海外的、寻找办公场地的国内企业。

为了契合国内投资者的海外需求，一些有自己品牌、有竞争能力也有专业能力的房企已经在有意识地从各个方面迎合这种趋势。

为了促成在马来西亚的项目——碧桂园金海湾的销售，碧桂园于今年5月启动海外项目考察团活动。这个项目最低2成首付，约10万余元，按揭贷款的利率大概在4.2%，可获得最长30年贷款期。收楼后（约三年后）才开始供房，并有机会取得马来西亚的居住权，享受当地的福利。优惠的购房条件和有效的促销方式使碧桂园金海湾项目一经推出，便受到热捧。

在宏观调控越发严厉的环境之下，生存与发展是每个房企业必须思考的问题。进军海外固然是房企分散风险的一大途径，更有汹涌的国人海外投资热的支撑，然而，出海前景纵然美妙，却也面临诸多现实的困境。中坤集团冰岛项目受阻、万通的7年谈判路均证明这条路并不像看起来那么平坦无阻。