——访花伴里集团副总裁潘京江
文/本刊记者 张仙
部分二三线城市房地产供过于求，投资风险加大已成为业内共识，这也是导致大房企开始回归一线城市的原因。但这并不意味着所有二三线城市的所有类型的开发项目都缺乏投资潜力，相对而言，部分二三线城市从城镇化、产业发展、市场现状看，具有较大的行业发展潜力。
“地王”频现，大房企逐渐走向联合，中小房企的生存空间被进一步压缩，上有城镇化的利好，下有大房企的频频扩张，在机遇与挑战并存的背景下，中小房企如何布局？如何完善资金链条？如何更好地分享城镇化红利？《中国地产总裁》杂志专访深圳花伴里集团副总裁潘京江，探讨中小房企参与城镇化建设的真实范例。
决定房价的不仅仅是成本
《中国地产总裁》：7月3日，北京和上海都出现了新的“地王”，您怎么看待“地王”现象？土地市场的回暖是不是意味着房价的下一轮上涨？花伴里深耕深圳市场多年，公司在拿地上有什么规划吗？
潘京江：“地王”并不是一个规范的概念，现在不少媒体脱离背景条件炒作概念，吸引受众眼球，其实并没有什么实际意义。但土地资源的本身的稀缺性和区位性，必然造成地产公司对优质土地资源的青睐，出现高单价和高总价的地块是正常的现象。
土地市场的回暖并不意味着房价下一轮的必然上涨，房价的上涨跟成本有关，但房价不是由成本决定的，而是取决于供求关系，取决于政策导向和对市场的预期。
花伴里在深圳耕耘多年，目前已经建立自己的品牌地位。公司在拿地上有成熟的规划和严谨的流程，也会积极参加深圳的城市建设和城市更新。
《中国地产总裁》：从目前的市场情况看，不少大房企开始回归一线城市，而且在拿地的时候，大房企也开始走向联合，这反映出怎样的行业现状？
潘京江：随着我国城镇化进程的不断加快，房地产行业已经经过了近十年的黄金发展期。在这个过程中，各大房企纷纷进入全国布局，也导致了部分城市出现供应过剩的现象，市场风险系数在不断加大。迫于这样的现实，不少大房企开始回归市场风险较小的一线城市，从而加剧了一线城市的竞争，中小房企在一线城市基本没有生存空间。
一线城市竞争的加剧以及地价的不断高企，都是大房企走向联合的重要原因。这样的现实最少可反映出三方面的行业现状：一是说明行业发展对产品体系要求更高，需要各房企联合整合资源，集中其产品优势；二是政府对大型综合开发项目发展的需要，投资规模和开发实力要求房企联合形成投资联盟；三是说明行业竞争更为激烈，引导企业走向整合以提高竞争力，降低风险。
二三线城市具有较大发展潜力
《中国地产总裁》：您怎样评价自己的企业，与其他企业相比，花伴里的优势有哪些？现在面临的最大的挑战是什么？
潘京江：花伴里是一家优秀的民营企业，具有自己独特的优势。概括起来为“四有”，即有模式、有土地、有资金、有历史。精准的模式，奠定未来发展之基础；充足的土地储备，保证未来数年开发之源泉；充足的资金，提供未来充足的续航动力；悠久的历史，沉淀出花伴里的项目精品。
花伴里面临最大的挑战就是如何做好全国的布局，快速的实现产品的复制、人才的培养、管理的复制。
《中国地产总裁》：花伴里在全国的不少二三线城市做开发，在现在大房企都回归一线城市的背景下，这样的安排体现了花伴里怎样的战略？
潘京江：部分二三线城市房地产供过于求，投资风险加大已成为业内普遍认识，从而导致大房企开始回归一线城市，但这并不意味着所有二三线城市的所有类型的开发项目都缺乏投资潜力。相对而言，部分二三线城市从城镇化、产业发展、市场现状看，具有较大的行业发展潜力。在此形势下，花伴里有选择性地提前布局这类城市，既是积极响应国家城镇化的号召，又使企业在这个过程中获得更加长足的发展。
房企发展的动力源于城镇化
《中国地产总裁》：在中国经济转型的大背景下，房地产行业也要转型，面对这样的行业现状，花伴里是怎么考虑的？
潘京江：房地产行业竞争日渐激烈，部分未能适时转型的房企被淘汰已成必然趋势。在此背景下，花伴里适时转型创新，包括四方面：一是建立合伙人制，形成人才吸引机制，在人才上提高竞争力；二是管理精细化，全面提升企业运营的效率；三是创新产品线。通过强强联合、资源整合，形成特色产品体系，提高产品竞争力；四是充分利用现有拓展模式的优势，拓展生存空间。
《中国地产总裁》：花伴里参与城镇化建设了吗？您认为城镇化过程中最重要的是什么？房企应该在这个过程中发挥什么样的作用？
潘京江：我们认为，我国房地产企业发展的动力源于城镇化的发展，大多数房企伴随着之前的城镇化建设而发展壮大。城镇化过程中最重要的是产业结构、生产方式、生活方式的转变。花伴里立足深圳，通过与村集体合作建房，参与和推动了深圳的城镇化建设，一方面推动了城市建设，另一方面，推进农村集体经济转型，使农村居民生活城市化，也就是推动了深度城市化。
建立适合自身发展的融资平台
《中国地产总裁》：一场“钱荒”，使得银行业的弊病开始暴露。在您看来，“钱荒”对房企会产生什么样的影响？花伴里在融资方面的情况是怎样的？
潘京江：钱荒必然会对房企造成较大的影响，尤其是对中小型的民营房企，不但使融资难度增加，而且增加了企业的成本从而削弱了产品的成本竞争力，更导致部分房企资金链断裂而被市场淘汰。
花伴里立足深圳，已形成适合自身的融资平台，一方面与各家银行建立长期合作关系，拓展创新了各种融资渠道，以强大的项目储备，实现融资保障；另一方面，建立自身融资平台，拓展和实践了风投、基金等融资渠道，为项目开发提供扎实的资金保障。
《中国地产总裁》：有人表示，房地产行业将很快见到“天花板”，您怎么看待这个问题？
潘京江：当我国城镇化水平达到70%时，房地产行业才会出现天花板。但这个行业不会消亡，行业发展将减缓，竞争更激烈，必然淘汰部分未能实施转型、竞争力较弱的企业。
