1989年毕业于北京师范大学，拥有理学硕士及经济地理学学士学位

1992-2000年期间，任广西新万通置业有限公司常务副总经理，作为主要领导人参与了公司包括房地产项目开发在内的重要经营决策

1999至今，任阳光壹佰置业集团常务副总裁。参与了阳光100集团和阳光100品牌的创建，是阳光100迄今已开发各项目的主要策划人之一

 

本刊记者/张金凤

“虽然一线城市的好时代我们没赶上，但现在迎来的二三线城市发展的好时机，我们总算等到了这一天。”阳光100常务副总裁范小冲日前接受《中国地产总裁》杂志记者专访时表达了他对当下房地产市场的一个看法。他认为，房地产原有的坐地生财的增长模式已走到尽头，现行房企需要注意的是转型问题。

倡导“更简朴、更自由、更青春”的生活方式，加上专注于为中国新兴白领和中产阶层提供新式住宅的理念，阳光100开辟了二三线城市建筑综合体的一个又一个成功范例。这个曾被誉为“中国蓝筹地产企业”，名称中充满时尚气息的企业，“让中国人住上世界上性价比最好的房子”在当下波动的房企市场更显珍贵。

 

“2012年才是真正的挑战”，阳光100常务副总裁范小冲表示。采访中他向本刊阐述了他的观点，首先，在国家非常严厉的调控下，很多企业提前买地，建了很多房，现在都变成了库存。加上融资渠道狭窄，不少企业自然会感到“寒冷”。再者供需方面。限购致使有能力和有需求买房的人丧失了购房的能力和权力。限价直接压缩了企业的利润，限贷再次压缩了购房者的能力。

这些政策造成的结果，实际上说明过去的增长模式已经无法支撑现行房地产发展的趋势，当前房企需要注意的是转型问题。他解释过去的增长模式，这种坐地生财模式依赖的就是土地暴涨带来的升值。

从市场的增长情况来看，他认为，从2000年销售面积大概1.7亿，销售额不到3600亿到2010年销售面积已达10亿平米，销售额达1.9万亿这种平均每年接近30%的高增长，其中2009年销售额的增长接近75%，2010年只有12%来看，这个高增长开始减缓并最终宣布高增长时代实际已经结束。

高增长时代的结束标志着暴力时代开始结束。范小冲分析，过去低价圈地，协议出让，并且可以分期付款，这段时期，凭借关系拿到土地很常见，而且面临的资金压力也不是很大，后来待土地和房价暴涨之时，便形成了典型的低价圈地时代。这个时候，对房子的质量要求并不是很严格，讲究的是快速拿地，快速扩大规模后获取巨额收益。

招拍挂以后，资金方面要求的是一次性付款，不许分期。这就进入了资本时代，竞价得地，无形中形成了门槛。不仅如此，随着调控的深入，土地和房价都面临若干问题。“现在做房地产，单纯靠外部土地增值创造价值这条路已经遇到瓶颈。未来的房企需要的是靠产品质量、服务的不断提升来赢取市场。”他表示，现在与其说是三限（限购、限贷、限价）带来的结果，不如探究深层次原因是时代变了，游戏规则变了，房地产旧的盈利模式走到尽头，暴利时代结束了。

 

据悉，未来三年，“增长”仍然是阳光100的主旋律。在聚焦新兴白领目标客户的前提下，继续保持企业在二三线城市为主的扩张战略，使项目布局每年增加3-4个城市点。而在项目扩张中，阳光100仍然坚持城市中心的建筑综合体项目。范小冲表示，现在企业有几个建筑综合体开发结束，正处于运营状态，已取得了很大的经济效益和社会效益。

阳光100坚持走细分市场和个性化的成长之路，聚焦建筑综合体是当前乃至更远的发展战略。范小冲分析，中国的城市化促使人口快速进入城市，必然带来对居住类住宅的巨大需求。另一方面城市功能的升级也助推了需求。特别是在今天，第一轮表现在北上广深的城镇化已经结束，城市化率已经从当时的40%增长到今天的75%—80%。一线城市的结构升级，以北京为例，已经不能简单地表现在防止房价过快上涨，还要防止人口的过快进入。

他认为，第二轮城镇化将会在二三线城市形成主战场，并且会来的更为猛烈。这些二三线城市之间希望在新一轮城市化中脱颖而出必定会展开激烈竞争，从而使所在的城市上升更高级别和层次，进而形成一个城市独有的凝聚效益和辐射力量。在他看来，城市功能的发挥对于城市升级来说尤为重要，并不是一堆住宅就可称之为城市，而应该是一个综合性较强的集酒店、写字楼、公寓这种不同功能的群建筑所构成的，因此建筑综合体是一个城市发展到一定阶段的必然产物。

“建筑综合体相当于城中之城，应该说是城市中浓缩的核，是城市升级的引擎。”范小冲强调，这些建筑互为客户，居住的人群将为商业带来固定客源，写字楼会给酒店提供客户，酒店为写字楼提供很好的配套。它同时也是城市的标志和客厅，是城市繁荣的中心坐标。加上过去很多传统的商业升级，建筑综合体就起到了很好的调节作用。

建筑综合体对一个城市的发展起到无可替代的作用，它的经营及后期的运营自然受到关注。范小冲称，建筑综合体因为是在有限的土地上活动，因而很难靠土地升值来产生效益。是通过对有限的土地进行高水准的规划，充分发挥品牌和运营能力，从而因为这种城市功能而创造出更多的繁荣和价值。

尽管如此，他坦言，建筑综合体对于开发商来说挑战还是比较大的，同传统的住宅开发完全不同，建筑综合体很难像过去住宅那种滚动式开发的模式，高容积率、处于城市中心的位置加上开发建筑的一体化要求，在资金等方面很难形成滚动式。同时，它对招商能力以及开发技术的要求也是很高的。最后，建筑综合体需要大量的持有物业，对金融和资本包括现金流的要求较强。因此建筑综合体在二三线城市虽然有着巨大需求，但是要真正完成转型仍需要很多工作要做。

“因为是集开发、招商、运营、销售为一体的综合体，只有各个环节有力配合才能活下来，但活下来并不意味着就能赚钱，整个项目一旦没有形成良性循环，就会变成巨大的吸金黑洞，这样会对开发商造成很大压力甚至会拖垮很多企业。”范小冲担忧。

 

“房地产行业本身就是一个周期性行业，潮起潮落都很正常。”范小冲谈及当前的房地产市场如此表示。他给的建议是潮起的时候不要过于乐观、过于狂热、过于冒进，低潮的时候不要灰心。

他分析，这个阶段要看到中国的市场和全球市场表现出来的是截然不同的景象。其他地方的城镇化已经结束，新增人口和新增需求不多，表现出来自然是二手房较活跃。最后买不起房的人群，国家为了扩大内需，采取一些措施让买房，就出现了次贷。而中国采取限购的措施，更证明了不是没有购买力，不是没有需求，实际上是供不应求。

调控收紧、需求萎缩、销售乏力、融资无门、资金承压，传统的发展模式已难以适应当前房地产市场格局，这些蜂拥而至的压力让不少房企开始谋求转型来解压。对于阳光100当前的境况，范小冲表示，现在的“冬天”，所有公司都会感觉寒意，这是毫无疑问的。好在阳光100在“重灾区”没有项目，很早就转型到二三线城市。第二没有冒进地买高价地。因此虽然整体都冷，但阳光100至少没“折腾”过。

“转型”正在成为当下整个地产行业不得不探索的命题，一些业内人士纷纷表示，2012年或成转型年。而转型的重点，不少房企把眼光投向了二三线城市。对于早期便把发展战略放在二三线城市的阳光100表示，虽然一线城市的暴力时代没赶上，如今迎来的二三线城市发展的契机，更加坚定了坚持这个市场不动摇的信念。

对于转战二三线城市的做法，范小冲称，二三线城市是中国房地产市场的主战场，是中国房地产的未来，今天的增长和销量主要在二三线城市，并不是简单逃离的事情。对于一些大品牌的进驻给二三线城市的中小企业带来的挑战，范小冲表示，这些企业应该找到自己的生存之路，可以和大企业合作，充分发挥他们手头的土地资源优势；再有因为对当地市场较为熟悉，可以做更细分的市场，针对特定客户群作出当地喜欢的产品。

范小冲对房地产市场表现的很乐观，并劝告大家，不要恐慌，恐慌是对未来的无知，所以现在需要做的是找到未来并相信未来。他把今天房地产市场的表现称作是，一个时代的结束并不是整个末日的到来，而是另一个新时代的开始，要尽快学习新时代的游戏规则是关键。