文/本刊记者 张仙
战争、天灾、瘟疫，才可能导致中国房地产业的真正动荡。在太平盛世，房价是会逐渐上涨的，所以中国的房价仍有上涨空间，今年下半年或是九月将会迎来一个真正的“金九银十”季。所以有实力的人应该现在买房子。
温总理说，2012年对中国经济来说，可能是最苦难的一年，也可能是最有希望的一年。总理的定位是中国的宏观经济形势，就房地产行业来说，这句话再合适不过。
当地产行业的冬季依旧延续，唱衰论成为主流的形势下，美国龙安集团总裁饶及人却认为“房价仍有上涨空间”，政府的调控并非“灭市”、“房地产商最应该做的是踏踏实实地做项目。”
不存在“后调控时代”
《中国地产总裁》：两会落下帷幕，政府释放了不会放松调控的信号，您之前也提过调控不会放松这一点，但也有人说，中国将会进入“后调控时代”，您怎么看？
饶及人：我一直认为没有调控松动这一说法，而只是“放点水到田里面”。因为田里面太干了，到底是灌溉田，还是让稻苗不要死掉，这是两个概念。
从中央的角度看，这一次的调控非做不可，因为对中央来说，维稳是很重要的，尤其是在换届这样的敏感时期。那些对中央放松政策存有幻想的人很幼稚，他们没搞清楚中央的取舍。这是中国，不是美国式的市场经济。“中央调控”在经济生活中扮演着很重要的角色。认为调控会松动的人并没有搞清楚这一点，没有搞清楚社会主义国家的本质。
至于所谓的后调控时代，我认为并不存在。在中国经济中，房地产是一架很重要的拉动内需的马车，任何市场的发展都要依靠投资、外贸和内需三个支柱。现在中国市场的外商投资，炒作比较多，而非真正的投资在产业，他们认为人民币的升值已经不可能，热情在减退。美国很多工厂已经往回搬了，他们认为中国的人工涨得非常高，但又没有与之相对应的职业道德素养和工艺技巧与之匹配。所以现在泰国和越南成为那些公司的首选。
我认为房地产的利率松动不会有大的调整，我了解到很多金融机构对中国今年的房地产市场基本上是不看好，所以大家不用抱有任何的幻想，实实在在地做好自己的项目才是上策。
房产税推行仍需“准备”
《中国地产总裁》：关于房产税是否应该大规模推行，要怎么推行，在今年的两会上引发了激烈的争论，您怎么看待？就美国的经验看，如果在我国要大规模开征房产税，结合我国的国情看，还需要哪些方面的条件？
饶及人：房地产税一直很难推行，我认为最根本的还是定义问题。中国的房地产税到底是交易税还是持有税，一直让人困惑不解。在我看来，现在房地产税更像是交易税，在美国，称之为物业持有税，而中国似乎搞不清楚本意，使得方向越走越偏。最终结果只能是失之毫厘谬以千里。我建议政府不要再道听途说，而是制定一个长远的既定政策。经过一个长期的调研，制定出一套可行的政策，才是最现实的。
房地产税跟中国老百姓是有直接关系的。我认为现在的刚性需求主要集中在就业和就学方面，中国将来只要打破了这种高校加分的话，一级市场就会发生大幅度的下滑。若想打破这种局面，唯一的改革就是户籍制度改革。
现在国家是用政策，刺激房地产，本意是想控制流动人口，但对流动人口又没做一个规范。暂时的流动户口跟永久性的流动户口，是有决定性的差别的。我一直反对城市无限性地扩张，这就类似于一个主妇在家招呼客人，讲好了三四十个人来做客，结果来了一百多个，结果导致菜不够，但还要埋怨主妇菜准备的不够。没有任何一个城市能预测会有多少外来人涌进来，当突然涌进这么多人的时候，为每个人提供住房和学校的要求就变得不现实。所以中国老百姓对政府的期待太高，而政府也陷入一个怪圈，谁喊的声音大，谁就被照顾的多一点，这并不是一个好现象，而应该有一个能延续的政策，城市必须有秩序地成长，而不是无限制地扩张，所以我觉得中国十八万亩耕地的红线是很有必要的。
城市不能无限制地往外延伸，做好中心城市的复兴就很有必要。现在城市容积率整体来看太低了。而且现在很多地方做规划，抄袭的多，不花时间去沉淀，去思考，这种急躁之下必然会衍生出很多问题。而这些问题随着换届的进行，在下一届政府又不能得到“反省”，依旧是头疼医头脚疼医脚，治标不治本。经济好的时候表面的繁荣会掩盖许多情况，但这些没有解决的“痼疾”会在经济不好的时候集中爆发，从而引发更大的危机。
总的来说，如果要大范围推行房地产税，并且让这个税种健康合理地运行，应该还有很长的一段路要走。
房价仍存在上涨空间
《中国地产总裁》：您认为影响房价的因素有哪些？现在是买房的最佳时机吗？
饶及人：我认为房地产存在三个公敌——战争、天灾和瘟疫。只有这几点才可能导致中国房地产业的真正动荡。如今，地产业正在从之前的非理性逐渐回归到理性。我认为房地产的价格仍有上涨空间，今年下半年或是九月将会迎来一个真正的“金九银十”季。所以有实力的人应该现在买房子，而没实力的人现在将来都不会买。
只有碰到上面三个因素时，房价才会真正下降，在太平盛世应该是逐渐地成长的。之前房价涨得太多，主要是因为4万亿的资金都到了虚拟经济里去了，而且很多都是投入房地产而不愿去做实业。中国的经济其实存在很多隐忧，人们看到的都是眼前，而没有看到明天。
《中国地产总裁》：保障房建设事关民生，但同时也被融资难所困扰，今年国家做了很大的动作来保证一些融资渠道的畅通，您怎么看？
饶及人：我认为必须有个政府的中央机构出来做这个事，但目前为止还是看不到一个强有力的机构来统携这些事情。政府应该把这个当成一个社会福利来做，赔钱就赔钱了，让老百姓得到实惠才是最根本的。而且中国的税收每年都在增长，是应该拿出钱来做这个事情。如果政府自己不能建，就应该给开发商足够的利润空间让他们来做保障房。而不是像现在这样等着开发商来做“奉献”，这样做的结果只能换来开发商的偷工减料。政府一味压低价格，开发商只能在材料上省钱。现在保障型住房在材料上都是非常次的材料，政府拼命地压低价格最后只会得不偿失，导致大量的豆腐渣工程，这是一个不能避免却又实际存在的事实。 | 
