文/本刊记者 扈东玲

摘要：润土咨询与老年工作室老年地产运营专家乌丹星博士、清华大学建筑学院周燕珉老师之间的联合，为开发商解决了很多问题，这种在养老地产开发链条上的强强联合，优化了养老地产服务体系，一定能走出一条新路。

 

润土咨询的办公地点位于北京地坛公园内，“天圆地方”的地坛公园始建于明代嘉靖九年，是我国现存最大的祭地之坛。

2011年，当地坛公园的银杏又一次变黄，成为北京历史最为悠久的银杏美景时，润土咨询发布了“中国城市养老居住模式研究”的一期成果。

润土咨询董事长于贵红对《中国地产总裁》杂志记者介绍，润土很早就涉足老人问题的研究，早在1999年，就为北京市老龄委做了关于北京老龄人口生活状况的调查，后来陆续为北京万科、北京希格玛等公司做过老年地产方面的研究，在老年住宅市场积累了大量经验。

随着中国步入老龄社会，老年人口比重增加，养老居住模式直接关系老年人口生活的幸福感，系统、深入地进行老年人口居住模式的研究，给政府、开发商提供养老居住开发模式的参考，就显得很必要。

正是由于这一原因，才应运而生了润土的此次调研。于贵红表示，以后每年在重阳节前润土都会发布“中国城市养老居住模式研究”的系列成果，持续为中国城市老龄化居住、养老问题的解决提供数据参考。

随着中国步入老龄化社会，尤其在“十二五”时期，第一个老年人口增长高峰的到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。

面对匆匆而来的养老产业，对于众多房地产开发商来说，既是机遇，也是挑战。“目前很多开发商都看好养老地产，但真正懂养老地产开发的很少，多数是在炒概念，觉得起码是一个卖点。”于贵红这样总结目前大部分开发商对养老地产的认识及态度，“养老地产不同于普通住宅，并不是住宅设计中考虑到适老性就可以，它的开发难度很大，涉及到养老服务与运营。”目前虽有北京太阳城、上海亲和源等专注于做养老公寓开发的企业走在养老地产的前列，也有万科、保利等大型房企加入到了养老地产的开发中来，但真正做养老地产的很少。

通过多年的老年住宅市场调研经验及对国外养老机构的参观考察，于贵红认为，在我国养老产业处在低端状态的情况下，我们可以适当地借鉴国外的开发经验。

在养老地产开发模式的探索上，模式可以多种多样，但未必均在新开发的楼盘中进行探索，也可以在旧小区、社区对某些房屋进行改造建设，增加养老设施，以服务周边的老年人口。日本在这方面做得就比较有人文关怀性，其多数养老机构建在几个居民区中间，这样可以很便利地服务周边社区，同时养老机构针对自己的目标客户提供不同的服务，比如上门服务、日托服务、短期委托、长期照料等。

在政府的养老政策与制度上，除高端养老外，普通百姓养老问题的解决必须依靠国家的政策与制度。日本的社会保障体系是在20世纪50年代初随着日本经济的恢复建立起来的，形成了三个层次的养老保险制度：第一层次为国民年金(又称基础年金)，它覆盖全体国民,凡20岁以上60岁以下、在日本拥有居住权的所有居民都必须参加国民年金保险。国民养老金待遇占老人家庭收入的63.6%，这一制度是人们老年时生活的主要保障；第二层次是与就业收入相关联的雇员年金制度；第三层次是可以任意加入的养老保险，主要是私人机关经营管理者的职业养老金或公司养老金，包括厚生年金基金、适格退职年金、国民年金基金等种类，加入的条件是以加入了第一、二层次养老保险为基础。

日本这种完善的养老保险制度解除了普通百姓养老的后顾之忧，晚年入住养老院的资金主要靠养老金，这是日本的养老机构普及的基石。“我们的政策、保险保障体系的改善，对促进养老地产、养老机构的发展有着不可忽视的作用。”于贵红如是说。

“养老地产的运作与房地产商开发一个购物中心、酒店的运作思路类似，在开发养老地产之前必须先搞懂养老机构、养老服务设施是如何运作的，否则很难做好养老地产的开发。”于贵红认为养老地产的运营非常重要。

养老机构、抑或社区内的养老设施运作、管理思路，直接关系到其项目的规划设计、户型设计、公共空间设计。在于贵红看来，在开发养老地产之前需要做好市场调研，了解客户需求，了解想入住的老人是怎么想的？子女是怎么想的？这些在问卷设计之前，也需要了解养老机构的运营思路，分析应从哪些角度进行问题设置，从运营模式、方式、管理细节出发，对接目标客户想法，进而把需求用理性化的建筑设计表现出来。

“养老地产项目与传统地产开发的商业模式是不同的。”于贵红认为，普通住宅地产盖完、卖掉，最多留个物业管理公司，就可以走人了；但养老地产不同，它的运作要比物业管理复杂很多。“我建议开发商在做养老地产开发前，先学习养老机构运作模式，从运作端搞清养老地产如何运营。”于贵红介绍，“润土咨询已经开始与养老运用机构、养老设计单位合作，联合起来为开发商服务，这样的效率最高。”比如润土咨询与老年工作室老年地产运营专家乌丹星博士、清华大学建筑学院周燕珉老师之间的联合，就为开发商解决了很多问题，“这种在养老地产开发链条上的强强联合，优化了养老地产服务体系，一定能走出一条新路。”对于养老地产的未来，于贵红充满了信心。

在中国老龄事业发展“十二五”规划中，政府鼓励社会服务企业发挥自身优势，开发居家养老服务项目，创新服务模式。

对于国家的号召，于贵红表示会带领润土咨询继续将“中国城市养老居住模式研究”做下去。

于贵红介绍，从地域上看，由于中国的养老居住问题，不仅仅是一线城市的问题，还要涉及到二线、三线，甚至是四线城市，所以，“中国城市养老居住模式研究”下一步会在二三线城市进行调研；从研究角度上看，下一次的命题会更加细化，对养老地产开发的具体指导会更多。比如养老地产区域的选择问题、高端客户与中端低端客户的经济承受力与需求问题、子女居住地与老人居住地的距离问题、养老社区或机构与大医院的联合问题、养老社区具体服务需求问题等等，将更具形象化，更具开发的指导性。“相信会有更多有价值的研究成果提供给地产开发商和养老运营机构！”于贵红如是说。