文/本刊记者 扈东玲

 

目前的养老地产是自成一体、孤立的发展，开发比较早的老年社区一般都是孤立地存在，这种形态有其小而全的优势，但从整体开发考虑，应该使现在开发的一些普通小区与养老社区结合起来。           

 

“张大民家的房子又小又旧，张大民把6平方米的里屋做新房，安排母亲和弟妹五人睡10.5平方米的外屋……”有限的住房条件，复杂的家庭结构，以及传统的养老模式，这是《贫嘴张大民的幸福生活》中所描述的上世纪八九十年代普通北京人的生活环境和居住方式。

随着时代的发展，住房条件的改善，当中国这个有着沉重人口负荷的国家在不知不觉间进入老龄化社会的时候，新一代“生在新中国，长在红旗下”的思想更为开明、受教育程度更高的人也开始步入老年，一个全新的产业链条开始在房地产市场显现。

养老并不是一个人的事情，而是一个家庭的事情；养老也并不是老年人的事情，而是全社会的事情。年轻人对未来养老生活的展望，以及老年人对自身养老方式的选择，影响着整个家庭的经济关系、代际关系的发展。

从目前中国养老地产的发展现状来说，老年人喜欢什么样的养老方式，开发商为老年人提供的产品是否能满足老年人的需求，是人们一直关注的问题。究竟什么样的养老方式是合理而可持续的？中国人民大学老年研究所所长杜鹏认为，充分考虑新一代老人的特点，在整体开发设计上能够“分而不离”的老年社区是未来养老地产发展值得提倡的策略。

  

踏入老龄化社会刚刚二十几年的中国，养老地产尚未形成较为成熟的产业链条。2011年国家统计局公布国家最新老年人口数量是1.85亿，占总人口的13.7%，而相对应的，在福利机构和养老机构中，每100人拥有床位仅1.8张，在一般认为“发展中国家每100人应该拥有养老机构床位2-4张，发达国家为4-5张”的国际惯例中，中国的养老机构资源仍然短缺。

在大部分老人的养老需求得不到满足的情况下，由私人开发和经营的养老地产项目成为人们的选择。但运营模式单一，未充分考虑养老地产的持续发展，以及市场细分不够也成为目前现有养老地产的普遍问题。

目前全国纯粹作为养老地产项目进行开发经营的楼盘有北京太阳城、东方太阳城、广州友好老年公寓、台湾长庚养生文化村等，“目前的养老地产是自成一体、孤立地发展，开发比较早的老年社区一般都是孤立地存在，这种形态有其小而全的优势，但从整体开发考虑，应该使现在开发的一些普通小区与养老社区结合起来，”对于当前养老地产普遍采取的独立开发模式，杜鹏一直不赞成把养老社区单独开发。

杜鹏介绍自己去过北京的太阳城和东方太阳城两个养老项目，两个独立成区域的老年城都有为老年人服务的老人医院、住宅、老年大学等，设施都很完善，服务也很到位，但如果作为一个打通的社区，一个多代人可以共同生活的社区，杜鹏认为既适合老年人养老，也适合年轻人居住的东方太阳城在融合代际之间的情感、保持老年人精神状态方面更胜一筹。

他认为，一般老人都会选择在家里养老，只有在家庭或身体出现不利的情况下才会住进养老机构，这其实就为养老地产提供了一种努力开发的方向，就是把原来养老机构承担的服务放在社区服务的发展里面，使老年人既能得到养老机构的专业服务（护理），又不用离开自己的家庭和熟悉的环境，比如一个面向所有人的社区和一个面向老年人的社区作为邻居来建设，就可以实现老年人的这种需要。“这种分而不离的居住方式，既让老年人和子女各自保留独立的生活方式，又使老年人有需要的时候能够得到亲人的照顾和关怀，使老人在心理上有一种安全感。”杜鹏进一步解释到。

老年社区与面向社会的社区相结合的小区除了让老年人能够和子孙同乐，保持良好的家庭关系之外，杜鹏认为小区设施也能够得到充分利用，减少了设施的维护成本。

“所以我认为，开发商开发时可以两个方向考虑，纵向上，现在住的年轻业主变老以后，如果小区没有适老的设施和服务，可能就会搬走，房子对他们的吸引力就10年、20年的时间；横向上，养老社区具备良好的养老服务设施，但又该如何保障老年人的代际关系和人际交流问题。”杜鹏强调：“开发商必须要考虑老年人和年轻人变老以后的需求，必须有持续服务的意识，不能只盲目建设养老公寓，而不考虑入住者的现实需求以及持续性的需求。”

 

北京太阳城集团董事局主席朱凤泊在接受《中国地产总裁》杂志记者采访时曾说：“作为养老事业的先行者，不能等政策，有没有政策，政策好与不好，都要做养老。”这句话道出了目前中国养老产业在政策方面的缺失。

在朱凤泊看来，目前养老事业在中国的产业地位还没有完完全全被确立起来，养老的税收政策、金融支持政策、养老的工商管理的规定等处在缺失状态。

康乃馨国际老年生活示范城董事长李重九也认为，养老地产应作为一种类似保障性住房的社会福利支出，需要政策在土地出让、银行贷款乃至税费上有一定的优惠措施。

由于养老地产存在复杂度大、设施配置多、专业化程度高、成本回收慢、效益利润低等多种问题，发展过程中困难重重，开发商迫切需要国家政策的支持。目前我国的养老服务分为基本的公共服务和非基本的公共服务，国家在积极推进基本公共服务的同时，也鼓励非基本公共服务的发展，“虽然在大的方向上国家都在鼓励产业的发展，但是作为养老产业来说，国家缺少对养老地产的界定，给予什么样优惠的措施，需要分门别类地进行细化。”杜鹏认为，老年人的经济收入水平不一样，对养老产品的需求也不一样，所以养老地产的级别也是不一样的，这样才能有适合不同层次老年人的养老机构及服务出现，“所以，国家要有一个细化的、分门别类的对养老地产的支持政策。”杜鹏如是说。

 

“目前我国人口老龄化发展已经进入了一个快速增长期，按现在的增长速度预测，到2050年我国的老龄化人口会增长到4.8亿，这是一个庞大的住宅需求群体，”杜鹏认为新一代老年人会越来越注重住宅的功能、质量，会更多地考虑住宅的舒适、安全和便利性。

以美国经验为例，很多人年轻时买一个很大的房子，孩子、老人一起住，人老了以后，孩子独立出去，只剩老两口，他们往往会把房子卖出去，再到老年社区买一个小一些，但比较舒适、安全的住房。“这给中国的养老产业一些启示，就是开发商将来不能一味地盖大房子，要考虑到一部分人有了养老需求之后，可能会产生住房的置换，会找一个更适合养老的房子居住，这对于开发商来说是一个崭新的养老地产开发理念，面对的是新一轮养老市场的客户群体。”基于这种考虑，杜鹏建议开发商首先不要以钱为标准去卖房，要具体细分客户群体，在开发设计时有一个定位，明确房子适合什么样的人群居住；其次还应该考虑老龄化的因素，老龄化既包括买房人自己变老，也包括年轻人将来带自己的父母来居住两种情况。

随着中国老龄化社会的到来，“如果老人问题现在还不是你的问题，它迟早有一天会成为你的问题，”当养老问题不再只是老年人的问题，当崭新的养老观念与房地产相结合，开发商的开发理念也要随之改变。