文/本刊记者 张金凤
房地产商暴利时代已结束，房地产商也认识到了这点。这就需要他们很好地规划自己的企业。现在已经有了新动向，很多房地产商开始转到医药、矿业或其他金融机构领域。
央行下调存款准备金率让当下“入冬”的房企似乎看到了一丝曙光，而央行货币研究局原副局长，民间智库“和谐战略研究联盟”理事长景学成则认为“可能有一部分会放到个人住房贷款，不大可能放到房地产商开发贷”，关于调控会就此放松的传言，他认为“不存在这种期望”。对于国家调控目前取得的效果，景学成给予了肯定，并呼吁调控一定要“HOLD ON (绷住)”。
下调准备金率与房地产无关
《中国地产总裁》：央行2011年12月初意外地下调存款准备金率，让一些房地产业者看到了调控松绑的曙光。从专业的角度来看，您认为下调存款准备金率会给当下“入冬”的房企带来怎样的影响？
景学成：下调准备率，不是直接对房地产行业的。准备率是商业银行交到中央银行的存款，由于存款准备金下调释放出来的存款，会成为商业银行的可贷资金。在我看来，这次下调准备金以后回到商业银行的三千多亿的资金，可能有一部分会放到住房贷款，不大可能放在房地产商开发贷，房地产开发贷是有限制的，如果这些额度，有一部分能够发放个人住房抵押贷款，公众买房子的资金有了，从人们对房地产需求的角度来看，是有促进作用的。
《中国地产总裁》：您认为有可能增加的这部分贷款主要是针对刚需的还是投资投机的？
景学成：这个应该还是刚需的，不会是投资投机的。因为投资投机不是一套房就能解决的，必须要买很多套房。而我们现在增加贷款的是一套房可以，再多的话就限贷限购了。这次下调不代表国家调控政策的放松，不存在这种期望。
一般来说，这点“水”目前还流不到开发商那里。这次下调主要是年底，银行放点款给一些生产企业，由于上面的调控政策仍在持续，银行对房地产开发这块业务都比较谨慎，这个时候银行的指向也显得比较谨慎。
严防PE泡沫化
《中国地产总裁》：目前，信托、PE等融资渠道的涌现，是否能从侧面认为地产商现在是面临资金短缺的问题呢？
景学成：总体来说可以这么理解。但并不是说因为PE增加才出现这种问题的。PE在国内的发展进程中有个自我运行、自我膨胀的泡沫化过程在，它本来是一个好的融资方案，但现在大家把它神话了，就像传故事，你讲给我听，我讲给他听，结果人人都搞PE。有言论称，搞PE将会得到多少倍的回报，数目相当惊人，这在现实生活中是不可能的，最后留个故事在那里高高悬着。PE泡沫化时代已经过去了，It’s over。
我看到的是PE泡沫化的自我膨胀。但真正做成房地产的那种资金，应该也是有的，只是凤毛麟角。在整个房地产资金链比较紧张的情况下，只是杯水车薪。现在一些大企业，过去销售比较好的，现金比较充足的，现在可能还不是很紧张。但是调控政策实施以来，大多数企业家确实感到了寒意，资金也确实紧张了。有的房企把资金都变成房子，当房子卖不出去的时候，就会存在资金链断裂的风险。
《中国地产总裁》：资金链断裂对于中小企业是不是因为库存量太大？
景学成：这个库存不好说，但是就目前，我预测库存量应该够几年消化的了。未来中小企业面临的是重组改革，将会是优胜劣汰。从这个角度来看，这是房地产行业调整的一个好时机，不用太悲观。一些资质比较好的留下来盖出性价比高的房子就行了。
《中国地产总裁》：调控包括限贷、限购这些政策的实施对银行业的影响有哪些？
景学成：一是人民银行在规模上有限制。对哪些行业不能放太快，要求走平稳。银监会对商业存贷比会有要求，一般贷款不能超过存款的75%。另外还有一个宏观调控的指向作用。宏观调控现在说是稳健的，实际上还是偏紧的。银行也感觉到现在放贷不如以前随便了，不像2008年的四万亿投资的时候容易。
调控对银行压力也是挺大的。现在宏观调控，特别是货币政策不是针对某个房地产商或某个生产企业，而转向银行自己去选择。现在宏观调控的手段不太多，市场化程度不太高，有些手段还是行政手段，所以开发商有些意见是可以理解的，这应该是没办法的办法了。
调控定要“HOLD住”
《中国地产总裁》：有专家预测调控会持续到2013年，您对此有何看法或评价？
景学成：我觉得中央讲的很清楚了，2011年调控肯定是不动摇。动肯定是不动了，摇不摇要看运行的具体情况。有个词叫“HOLD ON”，就是要HOLD住，我的看法是调控不需要加码也不需要减码。宏观调控到现在不容易，企业、经济已经有所调整，房价涨幅有所回落，投资有所减少，这都为今后的结构调整、转变经济增长方式打下基础，这是好形势。如果因为此而放松，这些又回到以前或者更甚的话，后果将难以设想。
当然，由于利益主体的不同，对于房地产商来说肯定是希望政策放松的，这是政府和市场的博弈。价格合理回归这个任务不是短时期可以完成的，因此，调控在2012年甚至相当长的时间内不能放松。因为除了宏观调控取得相关成绩保持不容易外，新提出来的宏观调控的使价格合理回归的任务是需要时间去实现的。通过市场运作是需要时间的，要“润物细无声”，我们不希望大起大落。
《中国地产总裁》：在您看来，未来房地产的投资前景怎样？有人说未来十年将是房地产发展的黄金十年，您怎样看待这一说法？
景学成：房地产将来不仅是黄金十年，也有可能是“白金二十年”。不要光讲“黄金”，把人的胃口吊得很高，白金就行了。刚性需求是始终存在的，这一点毋庸置疑。白金二十年甚至三十年都可以说。这个阶段，就是平稳地挣个合理利润，别总是希望暴利30%、50%，不可能总是这样。市场竞争会使利润平均化，只要合理利润，共同促进实体经济的发展，保证民生、改善民生，这才是和谐社会。
房地产商暴利时代已结束，房地产商也认识到了这点。这就需要他们很好地规划自己的企业。现在已经有了新动向，很多房地产商开始转到医药、矿业或其他金融机构领域。我觉得这是好现象，当大家都去搞房地产，都去搞PE的话，那自然会产生泡沫。
《中国地产总裁》：就是未来的房地产市场会回归到一个平稳的状态？
景学成：我不担心房地产投资会下降，投资根据刚性需求会保持一定的幅度，房地产行业永远会有吸引力，只要不追求高利润，这在中国始终是有生命力的，不论是商品房还是保障房。
《中国地产总裁》：近年来房价的持续攀升，有数据表明中国的部分富裕阶层已经开始逃离中国，开始了海外置业热潮，您如何看待这种现象？
景学成：我注意到过这个现象，我不想从道德的角度评价它的对错。这是他自己的价值选择。这几年，国内有些政策可能使他们担心，特别是他们发了财以后，认为国内投资风险比较大。越是生活熟悉的地方，越觉得风险大，加上我们市场确有一些泡沫，价格比较高，与国外一对比，就会出现逃离中国的现象。从这个角度看，这是市场经济的选择。
但是也不要太悲观，中国正日渐强盛，大批人才还是回国的，现在有外国人在本国下岗的，也来中国谋求职业。从全球角度来说，这也是一种文化和经济交流的体现。 | 
