2012全国楼市温度整体上低于2011

文/  杨红旭

回顾过去一年，房地产政策沿续的自2009年12月的从紧态势，尤其1月26日“新国八条”的出台，以“限购、限贷、限价”为标志的行政干预力度，达到空前强度。7月12日，国务院常务会议再度强调政策不放松，而且要求符合条件的二三线城市也要实行限购，结果只有三个城市响应。近日结束的中央经济工作会议，提出2012年要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。

 

从市场表现来看，“新国八条”一出台，市场温度快速下降。第一，商品住宅成交量整体上一直低迷。按国家统计局口径，前11个月全国新建商品住宅销售面积同比增长7.5%，估计全年增幅为6%左右；按交易中心口径（剔除保障房因素），全年一二线城市新建商品住宅成交量将平均下滑10%左右，比如前10月北京下滑21%，上海、深圳下滑10%。

 

第二，价格先涨后跌。从市场实际面看，9月之前价格稳中略涨，9月之后稳中有跌，“金九银十”梦想破灭后，很多开发商开始实质性调价。从成交均价看，前11个月全国新建商品住宅成交均价同比上涨5.8%，预计全年仍将保持4%左右的正增长。从房价指数看，全国70个大中城市房价10月首次出现环比下跌，也即拐点确立，11月份同比上涨3.1%，估计全年同比上涨4%左右。

 

第三，房地产开发投资建设规模增幅持续回落。前11月，全国房地产开发投资同比增长29.9%，，预计全年为29%左右，这一增幅自2010年2月触顶（70%）后，持续小幅回落。前11月，全国房地产开发企业房屋新开工面积同比增长20.5%，全年预计为19%左右。这一增幅自2010年5月触顶（72%）后持续回落，今年3月趋稳，近期再度下滑。开发投资和新开工量情况明显好于商品住宅市场成交，主要是受今年1000万套保障房建设因素的推动。

 

接下来，展望2012年形势。首先，正如中央经济会议所定的基调，2012年政策总体仍然偏紧，但随着经济和房价持续下滑，预期2012年下半年，早则年中前后，政策会进行一定程度的调整，首套房贷优惠将首当其冲，部分城市限购会有所松动，个别城市房产税试点后，限购有可能顺势退出。

 

其次，市场先跌后稳。上半年继续低迷，下半年趋于企稳。统计局口径的全国新建商品住宅销售面积增幅还将继续回落，年内将会出现负增长，由于保障房和棚改房销售量将增加，预期全年基本持平，或者小增小跌。交易中心口径的一二线城市新建商品住宅成交量将出现15%左右的下跌，一方面需求仍将总体低迷，但当前存货量巨大，2012年推盘量将增加，在降价的基础上，刚需还将继续释放，这就制约了成交量大幅下跌。至于房价，全国新建商品住宅销售均价涨幅同样继续回落，估计二季度将出现负增长，全年均价出现5%左右的下跌。70个城市房价指数环比下跌，预计将持续至二三季度，其后趋于振荡式复苏，同比增幅将于上半年将出现负增长，预计全年将出现近十年来的首次微幅下跌（5%以内）。

 

再次，房地产开发和建设增幅继续下滑。2012年全国房地产开发投资同比增幅还将继续回落，考虑到保障房投资仍将有所增长，所以预计全年增幅为10%左右，好于2008年的近2%。全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅还将继续下滑，考虑到2012年保障房新开工面积将少于今年，预计全年将出现近十年来的首次负增长。

 

最后，预测一下行业温度计“国房景气指数”的变化趋势。今年11月份，全国房地产开发景气指数下滑至99.87，这是自2009年8月份以来首次跌破100（100以上为景气区间，其下为不景气区间），成为近27个月以来的新低。预期2012年国房景气指数仍将继续下行，二季度前后可能会探明底部，这轮下行周期的时间，将显著超过上一轮。预期2012年年底之前，重新升至100以上的可能较小。

 

上海易居房地产研究院综合研究部部长