2012：让人欢喜让人愁
周毕文/文
摘要：各位有影响的大腕们所预测的2012一字表述：“降”、“调”、“摇”、“变”，预示了2012是个变化调整年，像一个天平一样，追求和谐平衡。就长期调控目标而言，逐步让房价合理回归，确保房地产市场“理性、健康、平稳”发展仍任重道远。所以，2012年的中国楼市，必然仍将让人牵挂，让人纠结。
2011年，“十二五”开局之年，是不平凡的一年，房地产市场上政府调控力度空前，保障房建设史无前例地给力，房产税开始试点。而且，在这一年年底，上至中央、中至地方政府、再到地产商以及普通百姓无不关注的房价，终于在经过持续近两年严厉的调控下，快速上涨的局面得到有效的控制。这无疑给那些对住房望洋兴叹的百姓带来了福音。
首先我们来盘点一下今年房地产调控政策。
1月14日：中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
1月17日：银监会召开2011年工作会议，会议指出，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。
1月25日：住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措。
1月26日：国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
1月27日：财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。
1月28日：（财政部）上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。
2月8日：中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。
2月9日：住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点，调至4.50%。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点，调至4.00%。
2月18日、3月18日、4月05日、4月17日，连续四次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
5月1日：根据《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。
5月10日：住建部下发了《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》，要求各地在下发文件后的20个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。
5月12日：中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
5月19日：住建部与各省、自治区、直辖市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。
6月14日：中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
7月6日：中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。
7月14日：国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。
8月17日：住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准。
10月23日：宁波市住建委下发《宁波市商业性个人住房按揭贷款转住房公积金贷款管理暂行规定》。按此规定，用商业贷款买房的市民，可以转公积金贷款。
10月24日：南京住房公积金管理中心恢复南京公积金贷款最高可贷额度。最高贷款额度由原先的20万元/人、40万元/户，恢复为30万元/人、60万元/户。家庭已申请过一次公积金贷款，在全部还清贷款并卖出唯一住房后，再次购房时可以使用公积金贷款，但首付不得低于六成，贷款利率是公积金基准利率的1.1倍。
11月30日：中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
12月4日：住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴明确表示，房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至明年。
12月9日：胡锦涛主持政治局会议，要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策，根据形势变化做出预调、微调；坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归；保证物价总水平基本稳定。
12月14日，中央经济工作会议强化了这一信息，提出明年要坚持房地产调控政策不动摇。
一系列的严格的调控政策，使得今年年末的房价开始下降。而此时政府明确提出要保持房地产调控政策不动摇，这其中的原因又是怎样？
调控效果不稳定
这次房地产调控的核心目标是遏制房价过快上涨，促使房价合理回落。房价经过了两年的持续上涨，终于在今年年末开始回落，出现拐点，以北京市为例，经过一年最严格的房地产调控，截至到今年12月，根据住建委公布的数据显示，该市新建普通住房成交均价比去年下降5.1%，新建商品住房价格同比涨幅累计回落6.9个百分点，环比连续3个月停涨后在10月份开始下降，居民家庭首次购房比重达到90%。但是这是长时间以来的首次回落，而且也仅仅持续了两个月而已，并不具有代表性，直到房价回调的整体趋势持续一段时间，全国的房价较高的一二线城市整体上出现下降，才能真正的说明此次的房地产调控政策取得的效果显著。从这方面来说，当前的调控政策虽然取得了正面的效果，但是还不稳定，应当继续坚持下去。
购房需求未满足
人们的购房需求还未得到满足。进入二十一世纪以来，我国的经济飞速发展，人们的生活水平也在不断上升，因此人们对住房的需求也在不断增加。其中包括为了真正居住的刚性需求，也包括通货膨胀的压力下的投资投机需求。以北京市为例，每年新增的大量毕业生和不断涌入的外来人口，使本市的的住房刚性需求上升。同时，一些人为了不让手中的钱贬值，开始在房地产市场中寻求资金的保值增值。这些因素都迫使住房的需求量不断增加。
另一方面，房地产是我国的支柱产业，房地产市场涉及到建材、钢铁、化工等多个许多行业。我国现今的高通货膨胀，使得原材料、建材、设备、劳动力等的价格不断上涨，而且土地的供给量减少也使得土地价格不断攀升。这一系列的因素都迫使房地产开发企业的成本上升，住房供应量减少。
再者，住宅用地供应紧张，房地产开发企业开发结构的不合理，使得中小户型和中低价位的普通住房供应量较少，无法满足普通百姓的自住需求。投资投机需求更是难以满足。所以，从以上方面可以看出，我国当前住房需求还未得到缓解，如果马上放松房地产调控政策，那房价有可能再度攀升。
调控政策不放松
到目前为止，我国宏观经济政策的连续性、稳定性，并力求在“稳增长、控物价、调结构”之间寻求平衡点的发展方式，使国内经济稳步发展，通货膨胀压力也已得到缓解，房地产价格泡沫的调整初显成效，地方政府融资平台债务风险进一步扩散的风险也得到一定程度的遏制，至少透明度更高了，经济增长并未危言耸听地硬着陆。基于这样的信息，对明年经济平稳增长的形势应该更可预期。如此看来，我国仍具备保持经济平稳、较快发展的良好条件，这就为房地产调控创造了较好的外部环境，所以现阶段调控政策没有放松的必要。
当前，短期调控效果已基本实现：其一，部分城市房价过快上涨趋势基本得到遏制；其二，“限购令”等调控措施已基本将投资、投机性需求挤出市场。
就长期调控目标而言，逐步让房价合理回归，确保房地产市场“理性、健康、平稳”发展仍任重道远。所以，2012年的中国楼市，必然仍将让人牵挂，让人纠结。
综合全国工商联房地产商会和安家在人民大会堂召开发布的第九届年度风云榜，其主题是“和谐社会，民生地产”，体现了2012的大趋势。各位有影响的大腕们所预测的2012一字表述：“降”、“调”、“摇”、“变”，预示了2012是个变化调整年，像一个天平一样，追求和谐平衡。
大量的保障房要入市，房价要稳中有降，不能让它反弹，也不可能急剧下降。一切政策要围绕中国经济这个大天平的平衡出台政策，在下半年，当楼市成交量下滑，房价大幅下跌，严重影响GDP和就业时，政策的合理松动也是有可能的。同时也要看世界的经济形势，欧债危机发展到什么程度，中国出口这架马车跑的有多快，受影响如何！投资这架马车，因为通胀的制约，和政府融资平台债务上限的制约，不可能再有4万亿。充分调动民间资本，进入生产和生活产业，将是产业结构调整必需考虑的问题。
（作者系北京理工大学教授、房地产研究所所长） | 
