2012年全国房价将上涨8%
文/谢逸枫
房地产就像一把双刃剑，一方面可以推动一个国家的GDP出现高速增长，但在特定条件下，也可以导致一个国家的经济瞬间崩溃或陷入长期衰退。
目前国内楼市寒潮来袭，众多一线房企也不能幸免。销售业绩和销售成交持续下滑，导致部分开发商面临资金链破裂的危机。而开发商负债率高筑和库存上升及货币政策持续收紧等融资渠道狭窄，让中小开发商口袋越来越缺钱。
特别是中央政治局和中央经济工作会议日前定调，坚持房地产调控政策不动摇，限购政策继续执行和扩大房产税，甚至开征商品房暴利税等政策。目前中央房地产调控的态度是不加压、不放松，2012年一二季度将会延续此状态。政府希望房地产市场稳健成长，价格过快上涨和过度下调对市场发展都极为不利。可以预见，2012年房价涨幅下行是大趋势，但房价涨幅出现大降可能性不大。
楼市拐点远未到来
目前地方政府开始变相执行限购，以限价代限购，或者是到期不执行。房贷政策放松，下调首套房贷基准利率和提高公积金贷款比例等减免房地产交易税费，限价政策到期不执行。其实，开发商根本不愁“卖房难”，2012年房地产调控政策一松，楼市又将“量价齐冲”。所谓的楼市拐点远未到来。现在房地产市场被调控按住，影响了销售，从而导致了土地前期购置量和投资额及销售面积、新开工面积开始下降，这个下降造成了未来一年供应量的下降。毫无疑问，一旦放松，就会导致成交量和价格的反弹。
据国家统计局的数据，2011年前11个月全国商品房销售面积增长8.5%，预计今年整体上升4%-5%。从当前房地产市场成交量和保障房供应量及房地产调控等开发商遭遇的种种困难来看，2011年房价将处于下行通道。房价虽不会暴跌，但也不会大幅度上涨。不过，从城市化率和供求关系及中央经济工作会议基调等房企手上现金的因素看，在宏观政策和货币政策改变及房价上涨预期时，房价上涨是大概率。因此，如果扣除通胀率，2010年中国房价整体上涨10%，2011年整体上涨8%是没问题。2012年中国房价整体上涨至少保持8%左右。
经济“软着陆”关乎房地产平稳运行
首先，中国目前GDP保持9%-10%以上增长速度，国内经济稳定发展，为房地产发展繁荣提供良好的经济环境。其次，中国房地产项目资本金才20%，开发商自有资金比例还是低。再次是房地产业还是国民经济支柱产业，土地财政和房地产税费及第三产业拉动力等都是政府不可能放弃的。最后，目前调控虽严，但对于当前很多房地产开发企业，尤其是龙头房企资金雄厚，2012年房地产市场不至于太差。另外是中国房价一直稳定上涨，除非是政治或经济重大因素，每年调控之后，房价都是上涨，没有大跌的。
房地产市场如果出现大起大落，对行业的发展起不到规范和完善作用，而且在相当程度上会影响中国经济的整体发展，政府不会想看到这种情况出现；二是与西方发达国家相比，中国正处在城市化进程中，刚性需求对市场的托底作用也会导致房地产市场不会过于寒冷。如果调控手段无效，房价涨幅虽回落，但2012年仍能上涨，引起房价上涨的原因是刚性需求。目前国内城市化率才50%，每年几千万农民工进城和700万大学生毕业。在国内缺乏好的投资渠道下，经济要发展，房地产是最不可避免的支柱产业。地方政府的业绩需要，土地财政是地方政府的命根子。
房地产就像一把双刃剑，一方面可以推动一个国家的GDP出现高速增长，但在特定条件下，也可以导致一个国家的经济瞬间崩溃或陷入长期衰退。从2011年12月中央经济工作会议的文件看，2012年继续实施稳定的财政政策和稳健的货币政策，经济上是保增长，将为房地产市场发展提供良好的经济环境和贷款条件。况且，未来二十年中国经济发展之中，房地产业依然是国民经济运行重要的支柱产业。
中国三驾“马车”之中，除消费和进出口所占GDP比例50%外，其中固定资产投资占到GDP50%。所以，房地产行业更有理由成为支柱产业。首先是固定资产投资占到GDP50%、房地产投资占固定资产投资25%、房地产占到GDP6.6%、房地产占到市场就业率30%、土地出让金占政府财政收入50%，房地产63项税费收入占政府税费收入50%；房地产对60个相关产业贡献率60%、房地产对城市三旧改造和城市化进度贡献率50%、房地产对地方经济发展贡献率50%；购房支出占到普通百姓财产50%，房产在家庭财富占到老百姓80%，投资客从房地产行业获利占到50%……从这一系列的关键数据可以看出，房地产的平稳发展与经济的“软着陆”有着密不可分的关系。
调控未触及到核心政策
其次是房地产产业同时担负着经济增长和民生保障两种责任。目前实行的是双轨制度，商品房和保障房并存，预计在“十二五”末时，保障房数量将达到总需求的20%。房地产行业目前的寒冷状态影响到其它产业，比如钢铁、水泥等等，适度收紧使得这些产业面临紧张状态，不利发展。如果房地产行业出现过于频繁的大动荡，对国民经济发展十分不利。最后是这几轮房地产调控未触及到核心的政策，比如房地产项目资本金，商品房预售制度，中国土地制度等政策。况且，开发商的手上持有近2万亿现金，至少可以扛到2012年二季度。
决定2012年中国房价的因素主要是市场需求力的增加和购买力的增长速度，即所谓的家庭结构的变化。每个家庭的人口是不是在减少，而家庭数量是不是在增多。第二个就是城市化率是不是在提高，我们一定会进入一个城市化率的高增长阶段。截止到2011年，中国城市化率才50%，达到70%- 80%，至少需要20年到30年的时间。而农民有钱一定要进城，但是供给量达不到。
第三个是经济增长率，如果未来几年持续保持8%以上的经济增长，就必然会导致房地产的高增长。
第四是土地制度，面粉贵过面包，地价推涨房价。地方政府需要政治业绩，过于依赖土地财政和房地产税费及促进经济发展。第五是中国房地产项目资本金运作模式，开发商依然可以通过“借鸡下蛋”的资金杠杆模式，追求更高的利润。第六是中国商品房预售制度的存在，为开发商低成本运作房地产项目提供大量的资金，获得更高的开发利润。第七是从前五年到2011年，中国宽松和稳健的货币政策，依然会导致市场流动性过剩。况且2012年二季度前，房地产调控政策将逐步退出，购买力释放。另外是中国缺乏投资渠道和大量的资金寻找出路及中国存在大量的灰色收入，是购房主要资金来源。
作者系中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长 | 
