——访国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠

 

文/本刊记者 扈东玲

 

“史上最晚”中央经济工作会议于2011年12月12日至14日在北京举行，会议提出明年宏观经济政策的基调是稳中求进，而对于正经历寒冬的的房地产业来说，此次也给出了明确的指导方针，会议明确把“促进房价合理回归”写进了文件，并提出要坚持房地产调控政策不动摇，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。另外，会议提出要推进房产税的试点，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工的住房困难。

中央经济会议对房地产行业的全面把控，以及持续严厉的调控政策，会给房地产行业带来哪些影响？保障房建设，房产税试点推进又存在哪些问题？面对中央的调控信号，开发商又该如何面对？带着这些问题，本刊特别采访了国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠。

 

对于开发商和购房者都比较关注的房价，此次会议明确提出了要“促进房价合理回归”。国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠表示，与去年10月中央政治局会议提出的“合理调整”这样相比较中性的用词相比，此次中央经济会议提出的促进房价“合理回归”更加明确，“回归”意味着房价一定是往下走。

如果把“稳中求进”的经济基调细化到房地产行业的话，张承惠认为房地产的总基调肯定是先“稳”后“进”。“稳”就是房地产市场不要出现跳水式的崩盘，“我理解的崩盘就是价格暴跌，交易量暴跌，两个暴跌叠加到一起，市场就会出现崩盘的情况。只有当价格真正跌下来，同时交易量上去，市场就活了”，张承惠解释道，而“进”意味着房价的合理回归以及行业的结构性调整。

至于房价回归到什么程度才算是合理，张承惠表示，现在的房地产市场还处于一种僵持状态，在中央的政策调控下，明年房价肯定会有一定程度的回归。但究竟什么程度的回归才算是合理的，很难说。因为全国的房价基数不清楚，统计的基础也不一样，很难说房价跌多少才是合适的。但可以肯定的是，房价是由市场决定的，是购房人和开发商博弈的结果。只有当房价达到购房人的心理承受程度和购买能力，购房人愿意出手，交易量回升，可能就是一个比较理性的回归了。

“我觉得明年下半年，房价会跌到一个相对合理的水平，房地产市场交易会多少恢复一些。”张承惠认为，目前尽管有所松动，但总体上开发商还在观望，明年上半年可能是房价真正调整的开始。当开发商顶不住的时候，就可能降价促销。

 

自2010年以来，房产税一直是业内外热议的焦点，直到2011年1月，上海、重庆两地首当其冲，成为房产税的试点城市。张承惠认为，从两城市的推广情况来看，并不理想。重庆今年征上来的房产税是800多万，这对于一个直辖市的财政来说等同于是零。

“此次中央经济会议提出，要推进房产税的试点，态度坚决，而且学术界、财税方面人士的态度也都非常坚决。”张承惠表示，目前房产税的相关配套设施也在健全，包括住建部的信息联网也已经接近完成，只要全国联网，征税谁都逃不掉。而且房产税关系到财产问题，不可能不实名，只要产权清晰就容易处理房产税的征收问题。

对于房产税的征收方式，张承惠认为，国家征税的目的不是让普通老百姓承受很大的负担，激起民众的反感，所以房产税一定是低起点的。

有些专家认为，房产税的推进，意味着限购令的逐渐退出。对此，张承惠认为，行政性的限购令应视形势的发展变化适度调整。限购令何时取消还要取决于市场的状况，因为现在的调控更强调针对性、灵活性，如果市场已经回归到合理的程度，相应的制约手段已出台，行政性的调控手段就可以退出了。“至于限购令限到什么时候，我不知道，但是2012年一定是要限的。虽然地方政府不想限，但是中央政府是一定要限的。”张承惠如是表示。

 

“我觉得更重要的，是对整个保障房管理体系和管理制度的建设。”针对中央经济会议提出的“抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工的住房困难”的要求，张承惠给出了这样的建议。

按计划，“十二五”期间国家要建设3600万套保障房，2011年开工建设的保障房已超过1000万套。惊人的数量之后必然难以保证上乘的质量，“明年保障房的开工量肯定要比今年少，1000万套的数量实在是太高了，地方政府压力非常大”，张承惠说，“除了量要降低，质要提升之外，保障房的管理、运行问题是更重要的事”。

保障房建完以后要分配，分配完要管理，管到一定程度还要转让。现在符合条件的，过几年可能就不符合条件了，这一系列的事情需要有一个组织体系来管。张承惠认为，整个保障房管理体系和管理制度的建设，恐怕要几年，甚至十几年才能真正建成，而且需要大量的基础性工作。

在保障房投融资方面，政府将加大对保障房的投入和支持，张承惠也认为，只要支持保障房建设，什么渠道的资金都可以使用。在谈到中国房地产开发集团理事长孟晓苏一直在推行的“REITs”模式时，张承惠表示，“REITs”这条路在中国很艰难，但一定是未来的方向，未来中国一定要走这条路。

张承惠认为，对于保障房，特别是廉租房的建设，全靠政府来管，根本管不了，最后只会导致社会成本极其高昂，所以就要靠政府和“REITs”这种模式，吸引一些社会资本来参与保障房的管理，“靠一时性的行政命令是难以让保障房可持续发展的”。

“我认为‘REITs’是非常明确的一个发展方向，不仅仅是中央政府，地方政府也有责任朝这个方向努力，使我们的制度、法律、法规更加完善，能够使‘REITs’在中国落地生根。”张承惠表示，如果法律、法规和制度能够尽快调整，“REITs”模式推行起来是比较快的，“现在的关键是我们构造一个良好的运行环境。”

 

在国家持续的宏观调控之下，开发商要想维持以前那种暴利的时代已不可能，开发商也已经认识到这种局面。面对垄断地位被撼动，买方和卖方市场逐渐趋向平衡的现状，张承惠建议开发商一定要像2012年的宏观经济基调一样，要“稳中求进”。

对于大的开发商，首先应该是稳，过于冒进肯定是不合适的。但在稳的过程中还是要做一些储备，包括土地、资金、人才等方面的储备。因为调整的过程对于一些有后劲的或者准备攒后劲的企业来说，正好是储备的时期，一些优质的房地产商应该做好准备。

对于中小开发商来说，应该在自己熟悉的领域站稳脚跟。比如说中小开发商可能在三、四线城市比较有优势，那现在就要把自己现有的优势稳住。另外，现在的市场就是“大鱼吃小鱼”，“快鱼吃慢鱼”，“好鱼吃坏鱼”，一些兼营房地产的企业可以考虑退出，一些主营的企业还是要稳扎稳打，在调整时期把自己这块做好，站稳脚跟。

如果用一个关键词来形容2011年开发商所处的总体环境的话，张承惠认为应该就是“迷茫”二字。她认为，2011年对房地产行业来说是比较艰难的，但这种艰难也不见得完全是坏事，因为任何一个行业的成长都是要经历波折的，期望一直顺风顺水、一直暴利是不现实的，因为这样对广大购房者不公平。只有在波折中，才会实现优胜劣汰，才会使房地产行业更加健康、稳健、可持续地发展。

而对于明年房地产行业发展的方向，有些专家预测是“调整年”，张承惠表示同意这个观点，“今年实际上没怎么调整，整个行业的调整最多是在局部地区刚刚开始，还没有形成行业和市场的全面调整”，张承惠如是说。