供稿/尺度地产

 

近段时间，全国房地产降价声一片。一线城市如北京、上海、深圳等地楼盘有的降价幅度甚至超过了40%，二线城市如南京等地也出现了大面积的降价现象。随着限价、限购等调控政策持续加码，一二线城市购房者的观望情绪浓重，特别是“金九银十”完全落空，开发商在资金压力和市场悲观预期的双重压力下终于hold不住了。万科、中海、龙湖、恒大等一批大型房企陆续加入降价行列，标志着房地产价格拐点已经来临。

如果一二线城市房价持续下跌，三四线城市能够幸免吗？答案是“不能”。这是由于导致一二线城市房价下跌的因素在三四线城市同样存在。首先，房价下跌的根本原因是市场过于投机炒作，房价严重偏离其自身价值和市场可承受的水平。房价回归理性是必然的。三四线城市近年来都出现了房价飙升现象，特别是在一二线城市限购限贷的情况下，大批的炒房客涌向三四线城市，导致一些城市的房价收入比甚至比一二线城市还要高。这种严重依赖外来资金形成的房价泡沫比一二线城市那种内生性泡沫更可怕。只要市场达成了全面调整的共识，炒房资金会迅速撤离此前被热炒的三四线城市，其房价下跌是可以预期的。

其次，市场供需结构严重失衡，存在巨大的去库存压力。三四线城市的库存压力比一二线城市更加严重。比如北海、廊坊、常山、信阳等地在售商品房达到每年成交量的数倍之多，如果加上在建的房源，有的甚至可能十年都无法消化完毕。在经济不景气和房价下跌的背景下，市场成交量会进一步下滑，从而压迫房价进一步下跌。

第三，开发商的资金链绷紧甚至断裂是压死骆驼的最后一根稻草。房地产调控的一个重点就是限制房地产开发企业的融资渠道，从银行贷款的难度大大增加，上市融资渠道也被堵死，剩下的就只有民间借贷和海外融资了。资金成本迅速上升导致开发商的利润率大幅下降，如绿城开发房地产的毛利率达到200%，而其实际利润率却只有2%，大头都被高利贷吃掉了。三四线城市开发商借高利贷是很普遍的现象，抗风险能力相对较弱。只要成交量迅速萎缩导致回款出现问题，这些企业将被迫选择降价促销。

第四，房地产调控政策短期内不会松绑，甚至可能会加码。中国已经进入高通胀时代，至少今明两年都面临较大的通胀压力。在品尝了四万亿救市的苦果之后，特别是国民经济持续高速增长的背景下，即便欧洲、美国再次推出量化宽松，中国也很难跟进。因此，货币政策不会轻易松动，房地产调控也不会轻易松绑。

要判断房地产调控政策的走向就必须认清本轮调控的实质。2010年初全国两会过半数提案直指高房价是一个标志性的事件，在此之后房价就从单纯的经济问题上升到民生问题了。而当房地产企业总经理们得意忘形地挑衅总理的权威之后，房价又逐渐成为了政治问题。在中国，如果有一个集团对国民经济乃至地方政府具有重大影响，在民间引起了巨大的不满情绪，在政治上有不受控制倾向，那么等待它的命运就是注定的。这个利益集团就叫“房地产”。从这个角度观察，2010年以来国家出台的一系列政策的含义不言自明。另一方面，换届之年强调的是稳定，只要经济和社会不出现大的波动，政策将保持明显的惯性，不会轻易改弦更张。因此，房地产调控近期不太可能松绑，反倒有可能借初见成效的气势继续加码，进一步打压房价以换取民意支持，将房地产泡沫这个定时炸弹提前拆除。

第五，市场结构与规则的调整可能长期化。美国次贷危机警醒中国必须调整整个国民经济的发展模式了。房地产调控不仅仅是头痛医头脚痛医脚的应急反应，而可能是一个更大的调整计划的一部分，房地产的市场结构和游戏规则有可能发生深刻的变化。限购、限贷可能长期化，保障房建设、房产税、房企兼并重组、国进民退、甚至房地产预售制度都是值得观察的点。国家正试图让国民经济与商品房脱钩，地方财政与土地脱钩，银行安全与房价脱钩，三个脱钩一旦完成，房地产暴利时代将正式终结。

虽然全国房价下跌基本已成定局，但我们很难想象房价会持续暴跌，更大的可能是以时间换空间。本轮房地产调控可以理解为一次主动的拆弹行动，即在房地产泡沫彻底失控并灾难性崩溃之前主动调整以争取软着陆。因此，有序可控是调控的基本要求，从而避免房地产大起大落对国民经济造成重大伤害。由于此前泡沫过于巨大，这个调整过程将是痛苦而漫长的，不会形成单边下跌走势，某些时候某些地区仍然可能出现反弹，但是中期趋势会坚定地往下走。

在房价中期下行的背景下，房地产开发企业应该如何应对呢？

首先，现金为王，安全第一。新开盘要降低利润预期，以平价甚至低价入市，快打快销回笼资金。在售楼盘应该根据自身的资金状况适当调整销售价格和促销策略，必要的时候应该果断降价，在市场还没有大幅度调整之前以价换量，抢先出货。开发新项目要量力而行，降低资金杠杆，避免借高利贷，一切以资金安全为前提。

其次，收缩战线，减缓开发速度。缩小开发规模，避免四面出击，规避高风险的项目，新建项目可适当放缓速度，尽量避开市场低谷入市。同时也要适当延长开发销售周期，资金计划做相应调整。

第三，反周期拿地。虽然行业中期趋势向下调整，但市场刚需仍然是庞大的，未来二十年内城镇化都是经济发展的主题，房地产行业始终存在巨大的商机。在市场下跌时，土地价格也大幅下跌，此时有实力的企业可以低价拿地，择机开发，并在市场好转的时候入市销售，将能取得良好的开发业绩。

第四，加强开发能力，提升专业素质。在恶劣的市场环境下，房地产开发企业将会实现优胜劣汰，一些不具备较强开发和营销能力的开发商将被迫退出市场。开发商应该强化自己的人才和经验储备，提升自己在市场研究、规划设计、营销推广、施工管理、成本控制等方面的能力。如果资本充足甚至还可以乘着危机兼并一些本身具有土地资源或良好项目的企业，实现快速扩张。

第五，主营业务转型。国家对房地产业的调控主要集中在住宅市场，这对商业地产、产业地产而言反倒是一个机会。因此，有实力的企业可以向商业地产、写字楼、旅游地产、工业地产、创意产业园等方向发展，开辟一片新天地。另外，积极参与保障房建设不失为行业过冬的一条出路。