房企逆势走强
——论道“谋天时·得地利·聚人和”

山东泰山帝苑房地产有限公司总经理  何凤亭/文

“寒冬”之下的房地产企业必须要善于“谋天时，得地利，聚人和”，这是中华文化的精髓，也是一个房地产企业立于不败之地的至上“商道”。

在当前史上最严厉的房地产限购、限贷、限价等调控政策的影响下，房地产市场变得日趋冷清，开发企业将面临生与死的考验，政府、企业、市场三股力量正在经历房地产业发展史上最复杂的博弈。“寒冬”之下的房地产企业必须要善于“谋天时，得地利，聚人和”，这是中华文化的精髓，也是一个房地产企业立于不败之地的至上“商道”。

“谋天时”，就是顺应国家政策要求，调整企业发展战略。

一是调整土地储备战略，拓宽企业的生存发展空间。在当前的市场条件下，由于政策调控持续收紧，市场需求严重受限，前几年被联手推高的地价还没有降至合理水平，在国家政策没有松动的条件下，资金链吃紧的开发企业尽量不要再通过招拍挂方式进行新的土地储备，而是要千方百计回笼资金，保证自己先健康生存下来。

对于资金相对富裕的企业而言，在稳步推进项目建设的同时，也要避免像前几年那样高价举牌竟取土地，而应审慎地选择市场价值较好的土地资源进行抄底价储备，为实现下一轮的低成本扩张夯实基础。另外在旅游地产、文化地产开发建设方面要积极研究国家政策，通过参与一些具有社会效益、政治效益和经济效益的特色地产项目来获得更广阔、更长期的生存发展空间。

以我们泰山帝苑正在寻求运作的山东华夏帝苑温泉旅游度假村项目和泰山画家村项目为例，它们分别代表了旅游地产和文化地产的发展战略。尽管项目刚刚起步，将来也可能会遇到许多意想不到的问题和困难，但是我们坚信随着国家旅游业的快速发展和文化产业的伟大振兴，旅游地产与文化地产的良好发展前景值得我们为之探索。作为国有企业，我们愿意率先调整企业发展战略，结合自身优势去做一些尝试，并愿意与志同道合的地产同仁展开合作，共同寻求中国房地产业的更加广阔的发展空间与发展道路。

二是突出产品创新战略，增强企业的核心竞争力。随着房地产业竞争的加剧和市场需求的日趋稳定，在今后一段时期内，产业发展将向创新能力强的企业高度集中，逐步形成一批具有品牌影响力的国家大型房地产龙头企业和具有较强创新能力的特色地方企业，而那些投机取巧、品质低劣、急功近利的开发商将被市场无情地淘汰。

产品创新要遵照以人为本的理念，坚持可持续发展的原则，紧紧围绕绿色建筑、低能耗建筑、可再生能源建筑等进行策划、研发与设计，创造具有节能、环保、健康、舒适理念的项目品牌。在当今中国面临能源危机、环境污染和经济发展不平衡等诸多不利因素的条件下，房地产开发企业不能再继续重复高能耗、高污染、短寿命、高成本的粗放型发展道路，应当认清当前形势，肩负起自己应有的社会责任，通过整合人才、技术、资金、管理等各种要素，进一步加大科技投入，突出产品创新战略，在项目开发理念的选择上与国家政策调控的方向保持一致，积极探索绿色地产、新能源地产的开发，全面增强企业的核心竞争力。

三是构建多元化物业经营战略，拉长企业的产业发展链条。

单一的普通地产开发业很容易受到政策的限制和市场波动的冲击，只有构建多元化的物业经营战略，进一步拉长产业发展链条，才能经得住政策调控的影响和市场波动的冲击。

事实上，一个成熟的房地产开发企业无一不是实施多元化经营与发展的，像万达、万科、中粮等国内顶级地产开发大亨几乎无一例外地实施了多元化经营战略，其产业链条既涉及酒店、商业、办公等与房地产业关联度较强的产业，同时也涉及到了食品加工、畜牧养殖、旅游观光等一般关联产业，有些甚至成功实施了一次次的轰轰烈烈的造城运动，即为加快推进我国的城市化进程做出了巨大的贡献，也为企业的快速发展开辟了广阔的发展空间。在当前普通住宅开发受限的背景条件下，在人才、资金、技术、管理等方面有较强实力的开发企业应积极探索向经济效益和社会效益显著的相关产业转型，抢抓国家政策调整带来的战略机遇，培植和拉长企业的产业发展链条，壮大企业发展的综合实力。

得地利

“得地利”就是积极参与地方建设，抢抓企业发展机遇。

一是积极参与地方经济建设和节能减排。在当前的经济背景下，地方政府面临着保增长、促就业，保稳定，促和谐等基本的经济社会发展问题，在房地产领域集中体现为保安居、促乐业这一重大的民生问题，否则，就要影响社会稳定和政权稳固。这对我们房地产企业的生存与发展提供了一个特殊的机遇，也提供了一个证明自己“商道”的机会。

因此，任何一个具有一定政治意识和社会公民责任的房地产企业都必须去积极研究并协助政府解决这些问题。如：房地产企业可通过积极参与可再生能源开发与应用、能源合同管理、旧房节能改造等政府支持和资助的项目，履行好企业在促进建筑节能等方面的社会责任，全力支持地方经济科学发展，并在支持和参与中使企业的社会知名度和品牌影响力得到进一步提升。

我们泰山帝苑按照泰安市委、市政府提出的“建设经济文化强市，创建国际旅游名城”的战略要求，积极参与泰安的强市名城创建工作，我们在泰山脚下开发建设了泰安市首家低碳节能型高星级酒店——泰山帝苑酒店，在房地产开发中带头广泛推广应用地源热泵中央空调、太阳能光热与光电、LED灯照明等先进节能技术和节能产品。首次在泰安推广应用节地显著的塔式立体停车库，为泰安西部新区建设增加了一道亮丽的风景。在为促进泰山旅游业发展做出了突出贡献的同时，企业自身也得到了地方政府的政策支持和财政补助。奥来新天第项目在泰安市住建委的支持下，首次探索由我们开发企业将城市街头绿化与单位楼前绿化进行一体化设计施工，有效避免了城市道路绿化与沿路单位场区绿化“两张皮”的矛盾，不仅节省了政府的市政园林工程资金投入，美化了城市环境，而且改善了开发项目本身的环境景观效果，减少了项目因道路开口、市政配套等环境工程的建设规费支出，同时提升了我们开发企业的社会形象。

二是积极参与地方社会公益事业和新农村建设。地方各级政府组织的经济适用房、廉租房建设，棚户区改造、矿区环境整治，社会主义新农村建设等不仅仅是一个个简单的工程项目，而是一项项实施安居乐业、促进社会长治久安的公益事业，也是我们开发企业今后大有作为的市场领域，在参与建设的过程中通过与政府的合作将率先获得更多的发展机遇。

由于新农村建设需要投入的资金较大，回报率较低，且回报周期长，大多数开发企业由于受到传统房地产经营思维方式的影响和资金短缺的困扰，不愿意也没有能力去做这项工作。

随着城市化进程的不断加快，新农村建设将为房地产开发企业带来全新的发展机遇。实施新农村建设开发可在城乡结合部优先选择那些具有一定优势资源条件的农村进行试点，通过合村并点、宅基地置换、集体用地转换、农业综合开发等方式，按照“三高一大”（即高度专业化策划，高起点统一规划，高标准集中建设和大规模集约化开发）的开发建设思路，通过政府、村民和开发企业的共同努力率先开发一批城乡一体、交通便捷、环境优美、设施完善、和谐宜居、高度文明的、且具有养生度假、旅游观光、生态农业等多种现代产业发展模式的社会主义新农村，为改善农村生活环境，改进农民生产、生活方式，增加农民收入，造福一方百姓贡献出我们房地产企业的一份特殊力量。

“聚人和”就是确立正确的企业使命，凝聚企业发展合力。

任何一个企业的生存与发展都离不开四大要素：社会认可、市场需要、客户信赖和员工热爱，房地产企业亦是如此。面对当前严峻的房地产业发展环境，房地产企业要紧紧围绕上述四大要素“聚人和”，确立正确的企业使命，才能凝聚企业发展的合力。

一是为社会创造价值，凝聚企业发展的社会公信力。我们所开发建设的每一项工程都要对社会负责，都要成为经得起历史检验的精品工程，都要成为一项具有较高社会价值的宝贵财富，从而才能使我们开发企业赢得社会的尊重，凝聚社会公信力。

二是为企业创造效益，凝聚企业发展的市场源动力。一个房地产企业的产品能否得到认可，不是靠政府干预出来的，也不是靠做广告吹出来的，而是靠市场生存法则选择出来的。因此，在当前的市场环境下，房地产企业要想获得更多的市场份额，使企业发展获得更多的空间和机遇，就必须紧紧围绕为企业创造效益这一核心使命，大力开展科技创新，积极适应市场需求，凝聚企业发展的市场源动力。

三是为客户创造生活，凝聚企业发展的客户亲和力。自从实行住房制度改革以来，房地产业取得了快速的发展，特别是近十年来，房地产企业从为广大无房户建造住房开始，已经一步步走向了一个更高的理念，“专业建筑美好未来”、“营造完美生活”等一个个新的开发理念不断推出，说明了一个崭新的地产引领生活时代的到来，因此房地产企业已经从为客户提供住房，变成了“为客户创造生活”。

四是为员工创造机遇，凝聚企业发展的员工创造力。企业发展依靠员工，企业发展为了员工。任何一个成熟的企业都离不开一支优秀的员工队伍。房地产产品的研发、设计、建造、销售和经营的每一个建筑细节，每一项专业管理都必须有优秀的员工去参与实现，因此，在当前的“寒冬”环境下，房地产企业在紧缩投资和审慎选择项目的情况下，必须坚持以人为本，和谐发展的理念，充分发挥员工的主动性和创造性，千方百计为员工创造更多的发展机遇，才能凝聚企业发展的员工创造力，齐心协力度过“寒冬”。