文/本刊记者  春华

 

在房地产宏观调控政策之下，金融政策进一步趋紧，以短期赢利为目标的住宅开发面临前所未有的挑战。相比而言，以长期持续收益为目标的商业地产，开始受到机构投资者青睐，商业地产进入了快速发展道路。国际物业公司DTZ戴德梁行最新研究表明，中国商业地产将进入黄金十年，其中城镇化与服务业将是两大助推剂。

专家分析认为，在调控政策影响下，部分投机性需求转向，由此催热了商业地产市场。一方面房地产企业需要“避风港”，一方面地方政府需要资金弥补住宅用地的收入损失。但是商业地产过热的背后却暗藏风险，专家分析指出，商业地产的投资运营需要警惕“供过于求”和“同质化”的风险。

 

 

戴德梁行高级助理董事王玉珂表示,商业地产发展依赖于商家的经营，而商家经营潜力通常取决于消费市场规模。他认为，足够多的城市人口规模、较高的居民消费水平、经济的持续增长以及政府对产业发展的支持等是商业地产发展的重要动力。

王玉珂分析,城镇化率提高创造巨大内需，内需释放刺激商业地产发展.推进城镇化是中国实现宏观经济结构从外向型需求向内向型需求转型、经济增长动力从投资主导型向消费主导转型的关键因素。

根据国务院发展研究中心预测，未来10年中国城镇化率的年均增加率约在0.8-1%，中国到2020年城镇化率将预计在55-56%，城镇人口将达7.5-8亿人，中国将由以农业人口占多数的社会转变为城镇人口占多数的城市型社会。当然，与发达国家近75-85%城镇化率相比，中国的城镇化水平仍有较长的路要走，因此城镇化对中国解决就业、扩大内需仍有长期性。

过去20年来，中国外贸平均增长率在24.15%，远高于中国零售额平均增长16.18%的水平，国内消费的潜力始终没有得到完全释放。随着城镇化率的不断提高所带动城市人口的增长，以及国家扩大内需所带动城市基础设施建设和新区的发展，商业的需求规模将大幅增加，这将直接刺激商业地产的发展。

 

 

王玉珂分析,经济结构调整促进服务业，服务业发展推动商业地产走向繁荣,中国经济结构的转型强化了对内需的支持，与此同时国内外产业转移趋势有利于中国服务业发展。随着内需上升到国家战略层面，以服务业为主的第三产业比重加大，服务型经济必将成为未来主流。

服务业提供大众消费需求的零售、餐饮、休闲娱乐以及生活配套服务，它在解决地方经济、解决就业以及长期税收方面有独具优势。作为服务业的发展平台、以经营为目标的商业地产在促进城市可持续经济方面比住宅有明显优势，因而商业地产发展更容易得到国家政策的支持。因此城镇化率的提高，将大大促进服务业发展，也将极大促进商业地产的繁荣。

王玉珂表示，2012年中国房地产特别是住宅将继续面临紧缩的金融政策，而商业地产在承担扩大内需、解决就业机会、持续税收方面的特殊作用，它将在中国城镇化进程因素驱动下继续得到政府支持。相比一、二线城市，庞大的中小城镇在未来10年将进入大规模的建设高峰期，这将新增近1.3-1.8个多亿的消费人口，城镇化所带来的巨大内需也将直接推动商业地产发展进入黄金十年。

 

 

据了解,目前商业地产不仅在其发展日趋成熟的一线城市遍地开花，二三线城市更成为的开发商掘金商业地产的“宝地”。

业内人士表示，未来商业地产发展前景光明，但需要防范可能出现的资金链风险并做好后期的管理、运营。

 

房地产业巨头也开始将目光投向商业地产。据戴德梁行近期统计的数据显示，万科计划未来持有型物业将占其20%的开发比例；保利计划到2012年在商业地产方面的投资将占到其总投资额的30%；金地2011年的土地投资额中有20%的资金投向商业项目并提出未来5年用商业地产“再造一个金地”。  

 

不少开发商表示，目前住宅市场受限购、限贷等调控政策遏制后，回报率更高的商业地产会吸引他们的目光，也有的将商业地产的销售资金作为企业完成年度销售目标的主要支撑。

秦皇岛四季房地产开发有限公司总经理助理李雨昂认为，商业地产之所以“非常火爆”，与今年住宅市场严厉调控关系密切。他认为，今年银行信贷收紧、加之一线城市房价已经步入下行通道、万科等大的房地产企业率先引领降价潮，住宅市场步入严冬已毫无悬念。

 

 “住宅市场冷清并不是商业地产升温的重要原因。”中国房地产业协会商业旅游地产委员会秘书长蔡云认为，除了受到当前楼市调控影响外，房地产企业转型是重要因素之一。她说，商业地产是房地产成熟发展的表现。商业地产升温体现了房地产企业转型要求，任何企业转型是要适应社会发展需求。随着我国第三产业发展和住宅市场推动，需要大量与之配套的商业地产出现。

 

 

尽管业界普遍看好商业地产发展，但是业内人士对于目前商业地产的发展所潜在风险和问题也表现出了担忧。他们指出我国商业地产要良性发展需要改变重招商、轻合作的模式，同时要防范资金链风险并做好后期管理、运营。

 

中国人民大学财政金融学院姚忠福认为，招商难是未来商业地产必须面对的难题。他说，目前部分商业地产项目重招商、轻合作。因此，商业地产开发要先考虑需求，采取倒开发模式。蔡云等业内人士认为，商业地产最重要的是后期运行和管理。

 

　　中原地产统计数据显示，1至10月，北京全市累计新增办公面积108.6万平方米，10月份供应面积占全部的24.53%，成交金额环比上涨了56.92%，成交价格环比上涨18.96%。10月份商铺地产成交面积环比9月上涨43.71%。

 

　　该机构称，从下半年至今北京总计成交商业地块18例，总成交面积59.49万平方米，商业地块成交呈现稳中有升的趋势。另外，一线城市土地市场最活跃的也属于商业地块。根据北京统计局发布的数据，今年前10个月，北京写字楼和商业新开工面积共610.7万平方米，同比上涨104.4%。与此同时，住宅新开工面积同比上涨幅度仅为52.9%。

 

　北京邦基业房地产开发有限公司副总经理窦强表示，由于住宅地产受到房地产调控政策的影响，许多开发商转向投资商业地产，而商业地产的升温不止体现在北京市场。

 

　　21世纪不动产的统计数据显示，截至10月末，上海市的商业地产存量连续三个月攀升至1028.6万平方米的年内最高峰。其中，商铺存量597.8万平方米，办公楼存量430.8万平方米。而办公楼存量明显扩大，9月末环比增量22.6%，10月末环比增量49.4%。