文/高宏如

 

 

在我国，将主题公园开发和房地产结合而成 “主题公园+地产”的独特盈利模式，以拥有欢乐谷和东部华侨城等主题公园品牌的华侨城集团最具代表性。在其示范效应下，越来越多的开发商通常运作集主题公园、别墅、酒店、商业街等多种业态为一体的旅游复合地产，并向二三线甚至四线城市蔓延。主题公园的拿地功能已经显露无遗。

 

 

       

   

“公园地产”一般是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境，开发商依托市政公园或将房地产开发与公园的建设结合起来的项目，广义上讲，公园地产是指“与公园相关的地产项目”，将公园景观作为楼盘的特色和卖点，将建筑、人文与自然环境结合成一体。

公园地产，有“借园”和“造园”之分。顾名思义，“借园”是将视线所及的公园自然景观组织到居住区内，以丰富园林景色，扩大园林空间。简单通俗的描述就是：项目建在公园附近。公园的景观满足了眼球对绿色的渴望，也基本满足坐在家里就能看到公园的愿望，比较典型的区域和项目，如：朝阳公园周边的公园大道、棕榈泉国际公寓；国家奥运森林公园周边的上元、融域；钵池山地区的香山别墅等项目。均属于“借园”的概念。相对而言，不同于在公园边上赏公园，“造园”是直接在项目中建公园，满足业主在公园中居住的梦想，如星河湾。“造园”项目通常更加注重建筑与景观的交流，要求社区与公园充分沟通融合。

公园地产除了给城市带来良好的生态环境、满足人们日益对居住舒适度的渴望以外，其在同区域内的配套优势也是消费者选择公园地产的另一个重要原因。另外，政府及发展商在规划时，不会把市政公园建在一个交通不便，市民难以达到的地方，这就注定了公园周边将成为交通、商业、市政等配套设施都比较发达的地方。

而典型的“造园”项目由于项目整体占地规模、建筑规模要求较高，必然居住规模较大，随着入住业主的增多，也将带动项目区域交通设施的不断完善。居住环境的改善可以改变个人的行为习惯，个人素质的提高也使得整个区域居住人群的整体素质得到提升，由此公园地产带来的配套价值显而易见。

    

 

公园赋予地产项目的不仅是丰富的景观资源和绿色健康的居住模式，更多的带动并实现了更多的城市价值，例如：交通的利好、商业的完善、以及人们文化的敬仰。同时，地产的不断发展必将推动城市公共空间的建设。随着人们对公园＋地产，这一地产开发模式的不断深入理解，二者必将以更加和谐的姿态给久居城市的人们带来更加健康的居住模式.

在业内，中国主题乐园的“旅游地产”模式备受追捧，地方投资冲动之下，旅游景点开发和房地产结合成为中国主题乐园的独特模式，以华侨城最具代表性。此外，万达、龙湖地产等诸多房企也在纷纷加码旅游地产项目。

不过，这一模式把很多玩家排除在外。与之并存的是，主题乐园存在盲目开发、恶性竞争、内容单一、经营模式陈旧设备落后等问题。一份公开数据显示,我国主题公园建设量已超过2500座，但据统计，国内主题公园经营状况呈“七二一”格局，即七成亏损、两成维持、一成盈利。

 

 

 

 

一份由国家发改委、国土资源部、住房和城乡建设部三部委联合下发的通知要求，自8月5日起至国家规范发展主题公园的具体措施出台前，各地一律不得批准建设新的主题公园项目。

同时，已经办理审批手续但尚未开工建设的项目，也不得开工建设。通知特别强调，限制建设和要求上报的为总占地面积在300亩以上或总投资在5亿元以上的主题公园项目。

通知称，主题公园建设需由国务院审批，但近些年来，由于旅游投资过热，一些地方政府自行审批了一批规模较大的主题公园项目，也有些企业以建设主题公园的名义，进行了地产项目的开发。

通知中所表述的主题公园是指：现代建设的、吸引游客参与并收取门票的营利性人工景观、游乐设施等，且该项目规划(或实际)总占地面积在300亩以上或规划(或实际)总投资在5亿元以上。

目前国内主题公园的开发建设普遍是“主题公园+地产”模式，往往在主题公园周边配建大量商业设施乃至住宅别墅。在楼市调控背景下，这种旅游地产形式更成为部分地方政府和开发商合谋规避调控的重要途径。

　　业内人士分析，三部委此次联合发文是对国内主题公园市场的一次摸底及规范，防止由于投资过热导致的重复建设。同时，更主要的还是通过“禁令”进一步调控房地产市场，防止部分企业以开发主题公园名义开发房地产项目。

 

业内人士称，主题公园之所以严重依赖于地产，主要原因在于主题公园是一种一次性投入大、市场培育期长、营运成本高且投资回收慢、需要持续性投入的产业。

 

江苏省常州市春秋乐园旅游发展有限公司副总经理刘为公认为，与在中国做主题公园一开始是想做住宅地产，“主题公园+地产”是其动机不同，国外主题公园是电影等产业链的延伸，其涉及地产方面，则主要是酒店、商业街等地块的升值。因为国外老百姓大多不愿住在主题公园周边，在主题公园周边建住宅是不可思议的事情。主题公园比较喧闹，国外主题公园有大量的后台面积，像工厂一样，环境非常不好。即便可能形成房产聚集区，也并不是在主题公园周边，而在另一个区块。

 

据刘为公介绍，地方政府可以采取的办法很多：第一是不进行招拍挂。开发商借主题公园拿地往往不是根据市场价格去拿的，政府要提供相当面积的地产来让其赚回亏损。“这样政府就不用去建一些公园，往往会给开发商一个特别的价格。主题公园的土地政府不赚钱，甚至是租给开发商，并且免多少年的租金，直至它创造利润为止。”还有就是补贴开发商。主题公园的绿化景观、绿化隔离带等，每种一棵树给多少补贴，另外还给开发商一块地产，其价格远远低于市场价。

亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示，吸引开发商进入主题公园的动力，主要是背后隐藏着巨大的利润。因为主题公园项目带有公共利益性，土地价格非常便宜，配套费用低，手续简单，开发成本也比较小。同时，实际用于主题公园项目发展的一般仅有10％-30％左右，剩下的都预备做房地产开发，实际上等于一种变相的廉价圈地方式。

也有专家认为，不能一刀切式的限制主题公园的发展，应该引导、鼓励社会资本合理有序投资有市场需求的主题公园，打造主题公园旅游综合体、旅游主题社区的概念. 。