文/本刊记者  扈东玲

历时8个月，遍及北京、上海、广州、重庆四大城市，走访5大养老机构和800个社区，与1116位居家和机构老人进行面对面，一份热气腾腾的“中国城市养老居住模式研究”成果正式出炉。

 

2011年11月10日，北京，一份关于“中国城市养老居住模式研究”的成果正式发布。

据第六次全国人口普查数据显示，2010年我国60岁及以上人口占13.26%，明确宣告中国已正式步入老龄社会。面对汹涌而来的“银发浪潮”，该研究成果的由来并非偶然。

由润土咨询、盛堂和居、中国人民大学老年研究所联合发起的该研究调研于2011年3月10日启动，历时8个月，遍及北京、上海、广州、重庆四大城市，走访5大养老机构和800个社区，与1116位居家和机构老人进行面对面的交流和生活观察描摹。润土咨询研究人员对中国大城市老人的生活现状、子女关系、幸福感、居住模式选择影响因素、养老机构缺陷与发展、老年服务体系研判等进行深入全面的调查研究。

清华大学建筑学院教授周燕珉对这次调研给予了高度的评价，她认为，老年社会的到来是一个不可逆的事实，大家在这期间能够加快研究，加快实践，对于今后老年社会高峰的到来，以及中国养老地产及相关老年服务产业的发展意义重大。

 

在该项“中国城市养老居住模式研究”第一阶段调研成果中，我们可以看到，在居家养老和机构养老两种养老居住模式中，传统的居家养老模式正悄然向现代化的机构养老，以及由机构和住宅组合在一起的老年社区模式转变。

据润土咨询董事长于贵红介绍，通过对四大城市老年人健康状况、经济收入、生活条件、子女生活现状、子女孝顺程度、住房条件和休闲娱乐生活等因素的调查，在传统的养老居住模式中，与子女同住在一个小区，或者是邻近小区是居家养老最希望的一个状态。

在这样的结果之下，居家养老怎么样更好呢？“我们觉得传统的居住模式向现代居住模式的转变将会成为一个趋势，这意味着未来我们在做养老社区开发的时候，就要考虑到这一点，”于贵红表示，老人与子女在同一小区里面实现养老是最理想的养老方式，如果不能，可以选择在与子女居住比较近的小区实现养老。这种预测为开发商未来的养老地产开发模式提供了一个方向。

“如果说目前居家养老还是我们养老方式的主体，此次调研中，养老机构是我们发现的重点内容，”盛堂和居总经理潘高峰如此表示。

在此次调研访问的1000多位居家老人中，65%的老人表示自己的养老模式会发生改变，他们之中有27%的人想住到老年机构里面，9.1%的老人希望换到专门位老人开发的老年社区里。这两者加起来是37%的数据，这部分人就是现代养老模式的客户群，也是养老地产开发商的客户群。

同时，这部分现代养老模式的客户群也提出了对养老机构的细节要求，比如说室内该怎么样做的更漂亮，防护设施要有，屋子里面的环境需要恒温恒湿，机构要有智能化的网络等。“可以看出，未来养老机构的产品需求已从求保障上升到重品质，”潘高峰总结说。

 

 

 

“我不想做护理，我要销售”，这是目前大部分房地产开发商对于养老地产的主要诉求。随着我国老龄化人口的激增，以及对现代养老机构的偏向，开发商无论如何都不可能放弃这块利润丰厚的大蛋糕。但在开发养老地产的过程中，开发商还是要把眼光放长远。

人民大学老年学研究所所长杜鹏认为，养老地产是一个长期的、微利的产业。它涉及面广，既有向老年人提供保健、护理、辅助的用品和器具，也包括了许多跟老年人相关的其他产业，如老年人旅游等。所以，养老地产随着政府扶持力度的加大，以及老年人经济实力的增强，会是一个前景美好的产业，但开发商如果进入该产业只是为了盈利，那也只是一个微利，该产业更多的是通过在服务的过程中能带动相关产业、产品的发展。

虽然目前国内很多开发商在研究养老地产，但由于开发养老地产面临的困难太多，鲜有开发商采取实际行动。现在养老地产在我国大部分省份还是空白，国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指可数，更多的都是在炒养老社区的概念，一种是社区配套做的特别好，另外一种是在养老机构里面，在社区里面设一个养老机构来为周边的居民服务。

“从我的理解来看，目前咱们国家养老机构整个的发展，还是一个低端状态，从开发商立项、商业形式来看，我们认为在做任何一个投资之前，一定要做好研究工作，”润土董事长于贵红表示，这个前期的研究工作就是从养老机构配套服务的运营角度进行研究，把养老机构运营的思路摸清楚。

只有把老人的行为习惯，运营管理的做法，配套管理人员的动线研究清楚，才能由后往前推，明确定位、老人的需求、建筑设计的形式，这是一种系统的思维模式，而这种思维模式要为最终的运营管理服务。“从这个角度来研究，才能真正彻底地解决养老社区、养老机构好不好用，受不受大家欢迎的问题。”于贵红如是说。

而潘高峰也认为，“开发商要做养老地产，最难过的也是运营关。”就像酒店一样，酒店盖好后要运营，要有日常管理和服务。在美国、日本的养老地产都有运营商，而非开发商，“而运营商这部分服务机构在中国还没有发育起来，开发商如果要建养老机构的话，投资、定位都不难，但就是没有人来运营”，这是挡在养老地产开发商面前的一个大难题。

于贵红认为，虽然现在北京、上海出现了一些运营机构，如北京的太阳城，上海的亲和源等，相对来说跑在了前面，但是也有各种各样的问题。只有伴随着运营机构的成熟，养老地产才能真正成熟起来。现在国内开发商也在有意识地与运营机构做嫁接，但作为养老机构市场化比较晚的国家，开发商也要在立足国内的同时，不断学习国外的经验。