文/本刊记者 春华

全国一些地方保障房项目“挖坑算开工”，地方政府为应付上级检查，而玩的保障房建设的“文字游戏”，使社会各界对保障房开工率的真实性、竣工时间、资金到位等问题产生担忧。

11月10日，住建部副部长齐骥在接受媒体采访时承认，保障房项目存在约1/3的“挖坑待建”情况。为此住建部已经下发通知，要求此类房屋年底前务必完成地基结构的施工。

已近年终，保障房建设进度考核一提再提。就江苏而言，这份“军令状”已提前完成。省住建厅厅长周岚昨天表示，截至10月底，全省已完成保障性安居工程目标任务45.3万套（户），完成国家下达开工目标任务的112.9%、省定目标任务的101%。

同时，江苏省政府也将目标任务分解下达到了各市、县（市、区）。10月上旬，有关部门对1-9月份目标任务进展较慢的地区和部门负责人实施了约谈。

今年保障房建设的开工率很高，接近100%，这是很好的开端。现在的问题是，保障性住房的建设周期一般是2年左右，现在投入的资金能保证开工，要想保障房顺利建设，后续资金必须有保证。

明年全国还要开工1000万套保障房，今年开工但没有完工的保障房，还需要继续投入资金。这两者加在一起，资金需求将在明年扩大，如果没有其他更有效的融资途径，资金缺口有可能在明年出现，需引起重视。

保障房建设与政府财政预算、城镇化比例正相关。这意味着保障房建设不是市场化的问题，保障房建设不能仅仅依靠市场力量，它更需要政府的调控。

国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲说到,突出问题是资金缺口明显，地方财政压力加大。建设前期，地方反映保障性住房土地供给面临地方土地指标的限制，土地收储和拆迁成本不断加大，公租房土地供应办法尚不明确及保障房前期审批时间长、落地难等问题。而后期运营管理、可持续发展的机制尚不完善。建成后的公有住房的管理，还没有明确的规定和制度安排。这些可能都是地方政府面临保障房建设时的新课题。

北京大学经济学院教授平新乔认为,在过去10多年间，保障房占住房销售面积的比重在下降，从2001年的10%以上下降到2009年的3.5%。这说明商品房发展较快，而保障房发展较慢，住房增量里面的保障房数量在下降。2009年国家开始重视这个问题，并提出了比较完备的保障房体系，包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房以及棚户区改造五类。今年计划建1000万套保障房，除棚户区改造外，真正建设的保障房有500万套，是2003年到2009年每年50万套的10倍，相当于“十一五”期间保障房建设总量。

     在我国保障房体系的设计和建设中，怎样才能使我国的保障房建设健康、可持续发展？ 平新乔说到,数据表明，保障房建设与政府财政预算、城镇化比例正相关。这意味着保障房建设不是市场化的问题，保障房建设不能仅仅依靠市场力量，它更需要政府的调控。

保障房建设不能实行“一刀切”，保障房建设解决的是大城市、特大城市平民、低收入老百姓和新来农民工的住房问题，保障房建设任务应该与当地实际需求挂钩。

专家表示,其实，调控“保障房”最关键的一点就是细节落实，量化到位.近年来保障“丑闻”频出，从武汉“六连号”到老河口的“14连号”，从北京经适房违规出租到深圳“豪车门”事件，“保障房”项目的细节落实过程中，公信力的缺失，让老百姓痛心不已.

保障房建设发行债券

  加大保障房供应，抑制房价过快上涨，是当前突出的民生问题。但保障房的巨量资金需求令地方财政捉襟见肘。

   据住建部估算，完成今年１０００万套保障性住房建设的目标所需资金至少１．３万亿元。按照有关精神，保障性安居工程主要是地方事权，地方负主要责任。今年中央财政筹措了１５２２亿元补助地方保障房建设，但仍难以让地方“解渴”。

“通过发行地方债来增加保障房供给，进而降低公众对房价上涨的预期，这是地方自行发债改革的重大民生价值。”复旦大学经济管理学院院长石磊说，“可以预见，未来如能从面上实现地方自行发债，对于填补各地保障房建设的资金缺口，将是一个有效支撑。”

  今年以来，由于房地产调控持续“收紧”，地方土地流拍现象日益频繁，这意味着过度依赖土地财政的地方政府，遇到了棘手的财源问题。

“目前地方政府自行招标发行债券，无疑是一个筹资新途径”，上海市财政部门有关人士表示，它或许能为地方土地财政“依赖症”有效减压。

 不仅如此，地方自行发债打开了地方政府融资渠道的“前门”，让地方政府的债务“黑匣子”从隐性走向透明，有助于控制地方债务风险。

 但中央财经大学金融学院教授郭田勇提醒，地方政府要把发债融到的钱用到刀刃上，不能再走地方融资平台的老路乱上项目，而是投到真正的民生工程上去。

财政部财政研究所所长贾康表示，地方政府自行发债应建立一定约束机制，比如应考虑培育有资质的权威机构给地方债做信用评级，防止过度负债等问题出现。

　　保障房建设不赚钱困境

 

　　保障房建设，凭什么得到资本、企业的追捧？“究其根本还是要实现盈利，才会让企业资金、社会资金动心，而企业资金和社会资金才是保障房建设得以持续的重要保证。”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存表示，事实上，目前很多房企参与保障房建设都是亏本的。

　　相比而言，承建、代建保障房较多的首开股份对保障房是否盈利的体验最深。首开股份董秘王怡表示，保障房选择的地点、配套条件一般，对市场机构参与的吸引力不大；其二，有些商品房小区配建了一部分保障房，由于目前商品房销售不佳，整个项目很难实现盈利；其三，政府规定的双限房，价格过低，企业无利润可言；其四，一些政府回购的项目，回购时间没有保证。“例如，政府原计划5月回购，因为一些原因而拖到10月，你就得多垫资5个月，无形之中增加了资金成本。”

　　事实上，从利润方面考虑，在香港上市的房企雅居乐就明确表示不参与保障房建设。“目前保障房建设，主要由中国中铁、中国铁建等央企，或地方国有龙头房企来完成。”世联地产首席分析师王海斌分析。如此来看，房企参与保障房建设的积极性、动力并不大。今年以来，各地配建保障房住宅土地的流拍便是佐证。

　保障房建设在探索中前进，民众无理由期待政府全部“买单”。事实上，各级政府“四两拨千斤”，调动社会各界力量参与保障房建设，才是上策。

　目前，一些地方政府正在积极探索多种社会资金筹集方式。例如，通过优选项目和多种项目打捆方式提高项目回报率，以吸引开放性金融的支持；通过企业配建和政企合建方式建设廉租房和公租房。这些都是很好的尝试，但难以持久。“十二五”期间要完成保障房建设任务，需要创新期限更长、成本更低、更稳定的资金融通渠道和方式。