保障房“旷课”十二年
“REITs”要踢临门一脚
文/孟晓苏
通过保险资金、社保资金等社会资金来购买REITs并上市交易，完全能实现6%-7%的收益，是中国做保障房最好的方向。现在保障房的大量产出，为“REITs”提供了物质载体，在中国发展“REITs”正当其时，就差临门一脚。
中国房地产行业近两年来历经风云突变，从2010年“国十一条”限贷政策到今年“限购令”迅速扩容，限购、限贷、限价等行政干预政策层出不穷，商品房楼市出现了前所未有的困境；今年各地保障房大量开工，但也面对建设资金不足等问题。
如何使商品房与保障房两个体系和谐共生，构筑平衡完整的住房体系，是中国当前面对的新课题。住房保障体系建设已成为民生大事，中央领导同志非常关心。
其实1998年房改设计就提出由市场提供商品房，由政府建设保障房。去年中央经济工作会议再一次明确要建设符合国情的保障房和商品房体系。但此前很长时间，在要不要建保障房和建保障房是不是政府职责等方面，存在诸多误区。
作为一个资深保障房建设者，本人在1992年投身到房地产行业，以现在的标准看，那时的房地产就是建设保障房，中房集团承担：由政府建立公共廉租住房体系。几个月后国务院23号文件也明确提出要建立多层次的城市住房供应体系，包括商品房、经济适用房和租赁房。
忽视保障房建设导致诸多误区
在房改初期，主管部门主张把租住房建设暂停两年，以推动老百姓购买公房。本来暂停两年就够了，但一停停了10年。原主管部门曾设想，不是由政府出力，而是靠市场经济、靠开发商来解决普通居民的住房保障问题。提出两个办法，第一是让商品房降价，第二是把商品房切小，就都变成保障房。但鲍鱼切小了还是鲍鱼，老百姓要吃的不是鲍鱼。
2007年两会代表提出意见，说中国只有房地产政策而没有住房社会政策！
因多年不建保障房，房地产国企就被逼去建商品房。于是房地产国企也变成以盈利为目的。其实这些企业是用纳税人的钱设立的机构，有义务帮助政府履行建设保障房的责任。
有的企业家以为，今后只需要给富人盖房子。这些认知的出现并不是企业家的问题，而是不完善的住房制度扭曲了企业家与社会的心态。被扭曲的不光是这些，土地主管部门认为土地只需要招标、拍卖、挂牌，不需要协议出让了，因为中国从此就全都是商品房，不再建保障房了。
2004年两个部门联合颁发了71号文件，提出“831大限”，把土地协议出让这个法律允许的方式一笔勾销。
中央再明确构建两个体系
在各方呼吁下，2007年国务院提出要解决城市中低收入家庭的住房困难问题，把它作为政府公共服务的一项重要职责，明确了它是政府职责。
国务院曾经三年要求中央投资，地方也要投。结果中央投资了，地方却没投。多年不建保障房就使得保障房成为“木桶原理”中的短板，问题与积怨就顺着这个短板出来了。
2010年，保障房问题终于得到改善，政府下决心建580万套保障房，当年大部分已开工。
今年年底中央再次明确建设两个体系。温家宝总理在谈保障房时特别强调，关键是要下决心，有决心就会有办法。在总理的大力推动下，今年的保障房开工任务已超额完成。
完善双轨制需要政企合力
保障房建设不是一蹴而就的。香港用50年努力使40%的居民住上了保障房，有产权房也有租赁房，在港英时期就开始推进住房保障；而新加坡则是在1964年还未脱离马来亚时就开始推进居者有其屋计划，1965年新加坡独立后又推动了45年，基本实现了居者有其屋。
而我们却12年没有建保障房。12年的旷课需要恶补，五年建3600万套需要大量资金。为解决这些资金问题，国务院领导同志再三强调，加强以改善民生为重点的社会建设也要靠改革创新，关键在于建立健全资金筹措和运行管理机制，要求抓紧建立健全保障性安居工程的融资机制。
可见还是要用资金长板去补保障房短板，而不是截短本来也是短板的商品房去补。
在国务院号召下，本人作为保障房资深建设者，再次投身到保障房建设之中。今年汇力基金就发起设立了第一支保障房股权投资基金，投向省会城市的保障房建设，包括土地开发。因为这些城市实行了公租房和廉租房并轨，土地不再是行政划拨，而是采取协议出让，这就使商业机构与社会资金参与投资运营有了基础条件。
实行双轨制并行的住房建设体系又对房地产企业提出了不同的任务，现在各地成立了一批新的房地产公司，包括保障房开发公司、土地投资公司，他们在履行着政府建设保障房的任务。我创立的汇力基金是用金融方式来参与这类保障房投资的企业。
向双轨制的转变也使得土地出让制度中的协议出让得以恢复。因为有了公租房和廉租房，土地不全都是通过招拍挂，也可以通过协议出让方式。“831”大限的制定者当时误认为中国从此不需要建保障房，才停止土地协议出让。所以现在“831”大限自然退出历史舞台。
要适时终结限购商品房政策
我国正面临着严重的住房供不应求的问题。本人在2009年就提出要增加供应量，改善供求关系，以抑制房价过快上涨。这其中包括：第一，要增加土地的供应量；第二，要加快商品房的有效供给；第三，政府要加快保障房建设；第四，因为以上三项建设并不是马上就可以产出的，为防止在没产出之前的房价过快上涨，可以采取临时性措施来抑制需求，但它绝不是长期政策。
这些想法被接受，就形成了去年的“国十条”和今年的“国八条”，主要内容是增加供应量，也包括了要适当限制部分城市的需求。但是保障房旷课12年严重恶化了社会心态。国务院文件要求的是坚决遏制房价过快上涨，而媒体人却不断地要求由政府来降低房价。经过半年多时间，房地产调控基调变成了“房价要回落到合理水平”以及“要保持房地产业的健康平稳发展”。限购政策引起不少负面后果，包括最近上海、深圳一些楼盘降价导致老业主怒砸售楼处泄愤。
两年来的国务院文件，对限购限贷等调控措施用的都是“暂时”、“临时性措施”等词汇。有人指出，长期限购政策与市场配置资源的原则相悖。
限购要限到什么时候呢？就是要限到房价回归合理水平的时候。国务院办公厅今年1月26日文件明确为低于GDP和人均收入的增幅。
据统计，今年房价预计增幅是4~5%，已低于今年的CPI涨幅，应当说抑制房屋需求的宏观调控已经取得了明显成效，到了适时微调的时候。信贷微调已经开始，10月份新增贷款5800多亿元。
本人认为对于房地产的限制性调控应当按照“十二五”规划要求，把短期调控政策和长期发展政策有机结合，促进经济平稳较快发展。
保障房亟待解决资金难题
保障房陆续大量产出就造成持有者的资金困难，它不可能由房地产企业持有。现在不少地方配建保障房，企业期望政府履约收购，但是政府却缺钱。怎么解决这个问题呢？早在2005年本人在中国最早引进“REITs”理念，就是用租赁型的股权投资资金持有商业物业。在2007年我又提出用“REITs”持有租赁房，解决政府持有租赁房缺钱的问题。
“REITs”于2008年12月得到了国务院的认可并且发了文件，要求进行房地产信托基金试点，拓宽房地产融资渠道，但试点了两年多仍未落实。通过保险资金、社保资金等社会资金来购买REITs并上市交易，完全能实现6%-7%的收益，是中国做保障房最好的方向。这样即使政府没有钱，企业仍可以投，银行可以贷。廉租房建成后，由政府组织一个过桥资金收购，做出收益流，再转给REITS。用“REITs”作为保障房持有资金，就使政府和企业都有建设租赁型保障房的积极性。它的收益率达到6-7%，既满足了机构投资者稳健投资的要求，每年固定分红，享有免交公司税的优惠，还有在资本市场流通的便利。
现在保障房的大量产出，为“REITs”提供了物质载体。在中国发展“REITs”正当其时。本人认为“REITs”在中国就差临门一脚。现在主管部门的犹豫可能是因为“REITs”翻译得不好，如果不把它翻译成“房地产信托投资基金”，而把它翻译成“租赁物业股权投资基金”，或许支持它就没有那么多思想障碍。
(作者系中国房地产开发集团总裁) | 
