房地产开发路在何方？

房地产行业专业精深的趋势不可逆转，也不容拖延。精细化和产业复合化是众多的开发商和服务商向专业化领域进一步发展的必然方向

供稿/尺度地产

不可持续的暴利

分析房地产行业的暴利，最主要的原因有两点：囤地增值，高杠杆的开发资金运转。浩浩荡荡的城市建设带来了土地增值，再加上一段时期以来的地价和房价互推互引，节节攀升，造就了高地价。这个行业里囤地造富的案例太多了。而高杠杆开发向来是开发商们私下流传的暴利秘笈，特殊的预售政策给高杠杆带来了政策可能性，加上地块（在建）工程抵押，滚动开发、分期拿地这些操作手法，开发商可以轻易地四两拨千斤。

伴随着行业监管的推行，我们也逐渐意识到，这样的暴利不可持续。万科曾信誓旦旦，我们不做暴利项目。因为他们明白这样的项目都会多多少少地涉嫌违规。囤地生财，渐不可行。高杠杆运转风险太大，也渐为金融政策所不容。

在当下的市场，房地产已经不是暴利持续的问题了，而是具体的企业生存发展问题，全行业的转型走到了关键节点。这并非危言耸听，今天的房地产行业企业，特别是中小型企业都面对着两个日益严重的问题，资金和土地。

融资无门，土地难得

首先是资金。资金的短缺具有周期性，和宏观经济环境密切相关，就当下而言是，整体银根紧缩：开发贷款基本暂停，信托始终处于开停边缘，ipo、增发等股市融资审批困难，其他融资手段成本高企。加上限购、限贷的楼市调控导致的市场疲软，致使开发商现金流吃紧。有海外融资平台的大型房企日子相对好过些，不过成本高点罢了。融资无门的中小规模的开发企业，捉襟见肘，日子相当艰难。

土地资源的日益紧张是开发商必须面对的越来越严重的问题。房地产全行业性的持续高增长神话一大半可能要归因于前期土地资源的滥用：政府卖地，开发商囤地。显然，这样的获利方式是不可持续的。

现在的情况是，全国各地，但凡经济发展得稍微好点的地区，新增建设用地指标都很紧张，很多地方半年就用光了一年的指标。同时，很多地方政府对单纯的房地产开发的土地出让并不热衷，因为房地产开发对土地的利用不具有持续性，无法解决当地就业，也不能推动地方的产业发展。特别是一些内陆城市，现在的发展热点是承接沿海和发达地区的产业转移，没有什么特别的招商优势，只有廉价的土地，自然对于产业投资兴趣更大。单纯的房地产开发可用的土地更少。

很多中小开发商现在面对的问题是：优质地块极为稀缺难得；而可获得的地块，条件往往又不太好。单纯的房地产开发难以获得借贷和信托等资金支持。土地和资金的困局推动着行业开发思路的转变，这也是行业向专业化推进的良好契机。

当前情势下的开发策略，可以从精细化和产业复合化入手。

精细化开发

同样的地块，因为开发水平的不一样而产出不一样。精细化的实现，无非是最大化土地的产出，在土地和资金获取越来越困难的今天，这一点尤为关键。

最优化物业配比

同一地块，可以做不同的产品。不同产品盈利性不一样。比如，以产品的毛利率而言，商业大于住宅；别墅、多层洋房大于高层住宅；精装修大于毛坯。但同时毛利率高的产品因为价格较高，销售周期会较长。所以确定最优的产品配比，需要在具体的市场定位和企业自身资源的限制下，综合考虑销售额和销售进度两个变量。

具体手段是首先在规划方案中用各种设计手法，用足容积率、建筑密度等经济指标，再通过对规划方案的经济分析，来寻找到最优化的方案。完成这一点，需要策划、设计、财务分析各类专业知识的综合运用。

产品手段，指标挖潜

策划实践中，地块确定的技术经济指标，往往都有进一步挖掘的空间，比如地下空间。地下空间的建造成本虽然相比于地上空间的略高，但如果两者之间的差额小于该建筑的楼面地价的话，大力开发地下空间就是经济可行的。关键是通过合适的设计让地下空间也有接近地上的舒适性，或者至少也要满足接近的功能。比如别墅项目里的赠送地下室、高层小区的架空车库、商业里的下沉式广场，地下商场。另一种常用的手法就是赠送面积概念，这样的设计一般通过小面积实现大空间，可以有效的提高销售面积的每平米单价，实质是变相的提高了项目容积率，获得了更大的销售产出。

持有思维（商业化）

经常有开发商抱怨：做完手中的项目，再要拿地就拿不起了。“那为什么不做一些经营性物业来持有呢？”许多中小开发商主要的利润来源还是囤地所带来的土地增值，通过开发产生的增值占的比重并不多。在土地相对廉价，而资源易得的时候，可以秉持“短平快”的开发理念，快速获利；在土地价格高企，资源匮乏的时候就必须要考虑长期持有，以获得经营利润和物业增值的双重收益。分析万科的发展战略，从最开始的以帕尔迪为标杆，只做住宅，到现在主动进军商业，扩大持有物业比重，持有思维的发展可见一斑。持有而不销售，虽然短期内资金使用效率低，但其回报长期而且稳定。同时，物业也可以作为固定资产在资本市场进行融资。所以土地资源越稀缺，越要有持有思维；而市场越成熟，持有物业应该越多才对。

产业搭配、复合开发

如果把精细化看作在开发的深度上做文章，那么复合化应该算是在开发的广度上的努力。产业复合开发还有一个明显的好处就是，更容易获得政府对于相关产业的优惠政策和资金支持，这在融资困难的当下，显得尤为重要。

经常遇到的情况是，政府出让土地时往往会从城市功能、产业规划或者商业发展的角度对地块开发提出要求，单纯的商业或者居住开发远不如产业投资受政府欢迎。因为产业可以拉动就业，积聚人气，在地块位置相对偏远时，政府的这一产业化诉求尤为明显。而地块位置较好的，政府也会从城市形象和配套功能的角度，要求商业居住的综合开发。

从开发商的角度来说，伴随城市土地资源的日益紧缺，能获得的土地也可能越来越偏远。地块条件差，简单的商业和居住开发，难度较大。而各种形态的产业地产对地块条件的依赖相对较小，恰恰不怕远。对于条件好的地块，产业聚人的策略也可以进一步提高项目价值。先聚人，后卖房（租房），复合开发是必须的选择。复合开发中有两个思路特别关键：第一是产业联合，第二是经营（持续经营或者先经营后销售）。

城市综合体

城市综合体是复合开发的典型模式。这类项目容积率高，功能复合，各种业态相互促进，共赢共生，开发价值极高。在大城市已不新鲜，但在发展相对落后的中、小城市还是不错的开发策略，也比较能吸引政府和市场的眼球。近年来，万达全面进入三线城市，其城市综合体同时把五星级酒店、大型购物中心、影院、写字楼、高档公寓带入这些城市，提高了城市形象和城市的商业格局，社会效应和经济效益俱佳，可以说是这种开发策略最为典型的案例。因为契合地方政府城市运营的发展思路，政府也乐意把中心区的优质土地出让给这样的开发商。

工业园、物流园、商贸城

市场上最为常见的产业地产是各类主题的工业园、物流园以及各类商贸城，种类繁多，名副其实或者徒有其名。用地属性可能是工业、商业、或者仓储。这类项目开发的一个独特技巧就是：用地属性和实际用途往往不相符。经常是，工业用地做写字楼（总部基地），仓储用地做商贸（物流园），实质是以产业概念低价获取土地。

该类项目规模往往较大，土地成本相对较低，地块偏远。其开发需要依托某个产业主题，在政府的政策扶持下，形成产业内的企业积聚，集商成市，才能推动物业的租赁和销售。运作良好的产业地产项目，可以极大地推动地方经济的发展，促进相关产业链的形成。政府当然希望开发商来做产业地产投资。从开发商的角度来说，产业千变万化，但盈利方式无外乎租售，一般都希望能全部销售或者租售并举以快速回现。

这样的项目最能考验开发商的开发能力，同时也最能体现其开发价值。

度假养老地产

地块稍远的，如果生态环境普通，可以考虑做产业园开发；如果生态环境好，往往盖别墅或者做成度假、养老型地产。养老地产是目前逐渐兴盛起来的一种产业地产。伴随社会的老龄化，养老产业成为了具有人口红利的产业，也日益为各类资金和产业资源所关注。不过由于养老产业本身刚刚起步，培养出一批比较优秀的企业需要时间，也没有形成一个相对完整的产业链。作为依托的养老地产暂时也只是概念，甚至只是个拿地的“名头”。这类项目往往也会有用地属性的问题，一般需要销售使用权和会员卡形式快速回现。

如果地块再远一点，那么就只能是复合型旅游和休闲观光的概念了。自然资源好的，可以围绕自然资源打造；自然资源差的，必须糅合进文化的元素。这种开发模式一般涉及的土地规模巨大、前期投入高，对开发商的产业整合能力要求更高，中小开发企业涉足的相对较少。

危机意味着转变，是套房子就不愁卖的好日子难以持续。房地产行业专业精深的趋势不可逆转，也不容拖延。精细化和产业复合化是众多的开发商和服务商向专业化领域进一步发展的必然方向。