“银根”缩紧 房企拓展融资路径

房地产企业寻求多样化融资渠道的根源，在于我国尚未建立完善的房地产企业融资模式。结合我国的实际情况，未来中国房企融资的目标，需要定位于层次化，多元化的融资模式。

文/中央财经大学应用金融系主任 韩复龄

随着近年来国家相关部门进一步加强了房地产市场调控，各种限制房地产企业贷款的政策频频出台。央行多次调整存款准备金率与利率，截至今年4月，大型金融机构存款准备金率已达20.5%，一年期整存整取定期存款利息达到3.25%，一年期贷款利息达到6.31%，以收紧资金；银监会表示对于房地产开发贷款实行综合的授信。多家商业银行对于房地产资金需求也进行严格控制。这些措施使得房地产开发商通过银行融资越来越困难。

传统的房地产融资渠道主要是银行贷款，A股融资，发行信托以及引进外资等，其他融资方式相对占比很小。房地产融资中，银行贷款融资约占80%。实际上我国的房地产融资可以说基本上依靠银行贷款，融资模式较单一。

在这样的环境下，房地产企业如何解决融资难的问题？房地产企业融资又该何去何从？

信托助力房地产融资

在银根收紧的情况下，许多房地产企业将融资目光转向了信托公司。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台，信托公司在房地产资金融通市场上日趋重要，已经从替补角色演变成为房地产公司筹资的重要渠道。据统计，2010年信托行业共发行房地产信托项目1912亿元，同比增加328%；房地产信托发行规模占集合类信托规模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%。

房地产信托对于中小企业来说更加具有吸引力。中小房地产企业的融资渠道狭窄，“银根”紧缩必定先影响中小企业融资。而利用直接融资渠道对于中小企业来说更是困难重重，因此，中小企业寻求信托融资比大的房地产企业更迫切一些。

值得关注的是，以往房地产信托模式比较简单，主要是对某个房地产开发项目进行信托贷款，但现在一些房地产信托越来越表现出类基金化操作的模式。这些举动都表明信托机构正在积极行动，试图在房地产领域拥有更多话语权。在未来的一段时间内信托公司将成为许多房地产企业重要的融资服务提供商。

借道房地产PE

在调控的压力下，房地产企业资金链的一紧再紧，信贷传统的融资渠道几近关闭，现金回笼压力与日俱增。在这样的背景下，地产信托基金、私募股权房地产基金等灵活多样的投融资方式再次得以体现。从中国房地产行业私募股权投资地域分布来看，从2006年到2009年上半年，私募股权基金投资房地产行业的案例主要分布在17个省市地区。主要聚焦在上海北京，长三角，珠三角，环渤海等经济较发达地区，上海，北京投资金额分别达22.76亿美元、21.24亿美元。同时，私募股权有向二三线城市扩展的趋势。2008年12月底，河南首只房地产私募股权基金——盛诺金基金Ⅲ期诞生，PE和房地产在二三线城市结合。

私募股权基金在房地产融资中的优势主要有。第一，运作灵活。在运作模式上可以选择公司型基金，承诺性基金，信托型基金，有限合伙制基金等多种形式，基金形式灵活多样，有利于满足房地产企业不同的融资需求。作为企业拓展融资渠道，具有资金实力雄厚，融资方式灵活等许多优点，是未来房地产企业融资发展的主要方向之一。 第二，政策上支持。近年来，特别是2008年全球金融危机爆发以来，我国政府对房地产金融创新的关注也日益加深；十七大报告指出，要优化资本市场结构，多渠道提高直接融资比重。因此，促进资本市场稳定健康发展，推动金融结构转型，对于提升我国经济竞争力具有现实而重要的意义。    

2010年4月28日国务院常务会议上确定了2010年重点改革任务，其中包括了加快股权投资基金制度建设。目前，我国在运作房地产私募股权投资基金的法律方面已经不存在障碍，许多运作的基金和企业已经获得了回报。第三，提高融资效益。房地产直接融资能提高资金的使用效益。当前在房地产开发公开发行证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路。第四，适用企业广。不论是大企业还是中小企业，房地产PE都将成为企业未来融资的主要渠道之一。

然而，由于房地产PE兴起时间较晚，整个市场运作缺乏规范性。如何规范私募基金运作还需要进一步研究。 

大型开发商寻求海外融资

近日，SOHO中国发布公告称，公司作为借款人与一个由多家银行组成的银团就一笔最多相等于6.05亿美元的三年期可转让贷款融资订立融资协议。此前，远洋地产和华润置地也分别在海外发行了以美元结算的债券。1月份，恒大地产、合生创展、雅居乐等房企通过海外发债、优行票据、向外资银行借贷等方式融得的资金。海外融资正成为近期国内几家大型房企重要的议题。海外融资具有融资成本低的特点，结合人民币升值预期，大规模房地产企业青睐海外美元融资。

然而，海外融资对于融资企业的要求相对较高，因此并非容易之举。首先，进行融资的企业必须要是在海外注册的，名下拥有实际在运营的资产。其次，资产状况要健康，负债率不能太高。第三，要有便于质押/抵押的、可快速变现的股份。房地产企业最核心的资产就是土地和项目，这是房企在国内进行融资最重要的抵押物，然而这两种资产都无法直接转移到国外，这也是在海外融资的多数是香港上市公司的原因。这一点极大地不利于中国的房地产企业进行海外融资。第四、拥有结汇额度。目前我国对企业和个人结汇的管理都很严格，在海外融到了资金，还要通过结汇才能用于国内项目的建设，这就要求企业必须拥有相应的结汇额度，才能拿到国内使用。综上来看，海外融资的门槛相对较高，能满足部分大型房地产企业的融资需求。然而，对于中小企业，基本无法满足以上几点条件。对于中国整个房地产企业来说，海外融资还是小部分企业的融资渠道。不适用于中国大部分房地产企业。

房地产企业寻求多样化融资渠道的根源在于我国尚未建立完善的房地产企业融资模式。由于长期以来我国房地产企业依赖银行贷款这一单一融资模式，直接融资空间非常有限，结合我国的实际情况，对于未来中国房地产开发企业融资模式的发展目标，我们需要定位于层次化，多元化融资模式。一方面，从整体上促进房地产企业的直接融资比例，例如放松债券发行等融资限制，或者通过银行贷款证券化等金融创新变间接融资为直接融资，并转移银行风险，促进直接融资发展；另一方面，引进房地产投资基金，房地产信托基金等多元化的融资方式；再一个，针对大型房地产企业与中小房地产企业的不同，相应发展具有针对性的融资模式，如针对中小企业直接融资限制的放松等。