房地产私募基金的“前世今生”

文/海门市地产开发服务中心主任 吴季平



私募基金是按募集方式划分的与公募基金相对应的，是通过非公开方式，面向少数特定资格、特定对象募集资金而设立的一类投资基金，这是世界上一些经济发达国家或地区为闲置资金或过剩资本寻找投资机会，并谋求高回报的投资方式之一。

房地产私募基金，又叫房地产股权投资基金，是私募基金的一种形式。随着国家加大对房地产行业的调控力度，银行信贷因严控而少有花样、并购贷款知易行难、房地产投资信托基金卡壳、股市融资和再融资被叫停之际，房地产私募基金几乎成为房地产企业当前首选的融资渠道，进而迎来了其生长和活跃的黄金期。

房地产行业作为资金密集型行业，需要多元化的融资渠道，房地产私募基金是一种豁免审核的一类投资基金，是一种机动灵活的融资方式，是房企自建融资渠道的有益尝试，也是房企减少外部融资依赖的有效途径，是打破仰仗自有资金、依赖银行贷款的传统思维，真正走上基金化运作，迈向“金融资本化”的创新求变之路，是房地产企业生存、发展、做大做强的必然选择。

当前的楼市调控政策对于投资性资金限制较严，但大量的资本需要投资出口，把这部分资金实行吸纳并有效利用起来，从投资商品房转向投资房地产私募基金，引导社会资本投向房地产开发领域，则会极大地提高供给，缓解楼市供需紧张，对形成平稳良好的房市大有好处。鼓励、引导和规范房地产私募基金，是中央政府实行房地产调控并达到理想效果的可行之策。

房地产私募基金可采取的组织形式有公司制、信托制及合伙制。其中有限合伙制是其主要形式也是目前最常见的形式，可以针对单个项目设计投资方案，也可以投资多个项目，可以采取股权和债券两种融资模式确保募集成功，具有针对性、多样性、灵活性和操作性。

目前，我国的房地产私募基金完全是适应房地产资本市场的需求而自发产生的，还游离于法律、法规的监管之外，尚未取得法律的承认，投资者权益难以得到法律保障，如何加强对房地产私募基金风险的控制和适度监管成为当务之急，严格设立房地产私募基金管理人与发起人资格，进一步明确房地产私募基金的监管部门，强化房地产私募基金信息披露和备案等管理制度函待制定和完善。

房地产私募基金在我国是个新生事物，虽然时间短，但发展迅猛，逐步规范房地产私募基金运作，配套相关的法律、法规和政策，强化监督和管理，赋予其法律身份，使其合法化是必然趋势。