私募基金“试水”保障房第一例
——访汇力基金管理有限公司副总裁罗万里
文/本刊记者 扈东玲
2011年，在宏观调控政策的影响下，房企资金链普遍吃紧，信贷、信托融资都已受到限制，在一个主要以银行信贷等间接融资渠道为主的金融环境中，房企的融资困境可想而知。房企在寻找包括基金、信托、公司债券等多元化的融资渠道的同时，房地产私募基金的创新融资形式，让苦等资金的房企有了“柳暗花明又一村”的感觉。
那么，我国的房企融资现状究竟怎样？房地产私募股权基金又能否救房企于危难之时？带着这些问题，中国地产总裁日前在北京汇力基金总部，采访了资深房地产私募基金管理专家，现任汇力基金和汇力房地产开发有限公司副总裁罗万里先生。
融资渠道倾斜
《中国地产总裁》：在房地产宏观调控与货币政策收紧背景下，房地产融资出现了什么变化？
罗万里：当前的政策环境对房地产开发企业来讲是很不乐观的。宏观调控异常严厉，限购令如火如荼，银行信贷大幅收紧、银信合作产品基本叫停。当下采用这类以间接融资为主的融资渠道不是房地产开发商不愿意，是不能够。
在这样的情势下，房地产商融资方式和渠道的改变有两个特点，一是由间接融资向直接融资倾斜，二是由横向融资向纵向融资倾斜。
《中国地产总裁》：能不能具体说明一下这两个转变？
罗万里：间接融资主要是指银行信贷。过去房地产开发商主要依靠银行信贷，据清科研究中心研究报告，从2007年第一季度到2009年上半年，中国房地产市场的融资渠道中，银行贷款、定金及预付款、个人按揭贷款占到了房地产行业融资总量的60.0%至70.0%左右。显然这也并不是正常、健康的发展模式。
间接融资与直接融资的结合本是房地产融资结构健康发展的正确方向，问题是我国的直接融资渠道发展还很不成熟，资金需求猛然增加，一方面，有各种机会出现，另一方面，必然有各种矛盾出现。
不管怎么说，目前房地产开发商也没有更多的路好走，基本上只能在直接融资的道路上寻找资金短缺的解药。通常证券市场融资是直接融资的主要构成部分，但是，由于目前房地产板块在证券市场也受到抑制，同时上市的房地产公司也不是这个行业的大多数，所以从现在到未来一段时期内，房地产开发商的直接融资，有一种渠道将会充当越来越重要的角色，即房地产私募股权基金。
至于横向和纵向之变，主要是指过去房地产企业融资较多通过银行、信托公司等金融机构，这些机构本身从事的不是房地产行业。而今后则较多从专业的房地产基金，以及房地产企业之间的并购重组获得资金和发展资源，是同一个产业内部的资源优化组合。
中国房地产融资的这两个转变的内容严格讲并不是创新，因为这些渠道和方式在世界上早已存在，只是我们过去不熟悉、不常用罢了。有讽刺意味的是，西方房地产融资创新主要是由行业本身发展规律和市场驱动的，中国目前所谓的房地产融资创新则基本是政策驱动，即政策挤压的结果。这样的所谓创新可以称为被创新，它更像是房地产商迫不得已采取的权宜之计，虽然客观上也有利于中国房地产融资结构的发展和进步。
静水深流
《中国地产总裁》：我国房地产私募基金现状如何？
罗万里：中国房地产私募基金发展迅猛。据戴德梁行的一份报告称，2010年中国大陆出现了近30只房地产投资基金，总规模达500多亿元人民币。其中，又以私募股权投资基金方式为主。可见房地产私募基金在房地产融资市场将占据日益重要的地位。私募股权基金大规模参与房地产投资将对房地产行业融资结构带来深刻影响，而对于房地产私募基金行业本身，也是极好的培育过程和成长机会。
《中国地产总裁》：中国房地产私募基金可能遇到什么问题和障碍？
罗万里：房地产私募基金可能遇到的挑战和障碍主要是：一、来自政府的政策限制和规范。房地产私募基金的快速发展必然会引起政府的重视和警惕。政府将不断出台新的政策来规范房地产私募基金的建立和运营，达到数量减少，质量提高的效果，同时对这类基金的潜在投资者也起到一定遏制作用，以避免房地产宏观调控目标落空。这些政策规范本意当然是好的，但是有时也会因为出现一些偏差，影响这个行业的发展速度和方式。
二、投资者与基金管理理念的冲突。目前的私募基金大都采用有限合伙制。按国际惯例，基金投资者是LP，基金管理者是GP，LP把资金交给GP管理。然而大多数投资者还不习惯把钱完全交给管理者来管，不愿意只当LP，坚持同时还是GP，总是试图干预乃至控制专业管理团队。这样的基金，只是披着基金的皮，实际上还是普通投资公司而已，并未把基金的管理优势体现出来。
三、基金管理公司管理团队的专业水准欠缺。房地产私募基金管理人才匮乏。房地产私募基金，顾名思义，基金管理人既要懂国内国外金融、投资、法律和资本运作，又要深谙房地产业，这样的复合式的优秀人才其实并不多，会影响房地产私募基金发展的绩效和水平。现在有不少从海外回来的专业人才，对国外的私募基金懂得多一些，但国内和国外无论金融环境、法律体系还是房地产发展环境都很不一样，有一个消化吸收进而借鉴创新的过程。本土人才往往又过于专，复合度不够，这样对团队协作和专业整合度要求就比较高了。而团队精神又非中国人的长项，所以我说这些可能会带来绩效和水平发挥问题。
不过，我是乐观主义者，相信房地产私募基金会有很强的生命力，它能够不断培育和发展出最有利于自己成长的人才和运营管理方式。
四、房地产基金风险控制机制难以执行。与外行的看法大相径庭，中国的房地产业其实是一个高风险行业，其全部运作流程充满了不确定性。政策、人脉、资金、时机和团队等任何一个变化都能决定项目的成败生死。同时项目公司与基金管理公司、基金管理公司与LP之间，均存在大量不对称信息，很容易导致项目投资产生难以控制的风险。而如何驾驭这些风险，管理好投资者的投资并获利退出，保障投资者的利益，正是所有私募基金必须面对的最大考验，也是衡量基金管理人是否称职的试金石。
因“地”制宜
《中国地产总裁》：有专家认为，房地产私募基金作为一种融资模式，未来可能成为房地产企业资金的核心来源，您是怎样看待这个观点的？
罗万里：如果未来房地产调控一直保持严厉态势，银行信贷紧缩和资本市场融资严控的局面不起大的变化，房地产私募基金就有可能成为房企资金的主要来源。这主要是因为：一、房地产私募基金大都属于权益类融资，监管较松，融资条件和担保抵押方式相对银行金融机构要灵活便捷一些，将来定会受到越来越多房地产企业青睐。
二、房地产私募基金与传统的银行和信托公司不同，它不仅仅提供资金，同时以其兼具金融和房地产经验及专长的基金管理团队，为被投房地产企业带来政府关系、资本运作、风险控制和经营策略等高附加值的支持和改善服务，这也是房地产私募基金在未来的融资市场中的核心竞争力所在。
三、有不少房地产私募基金本身就是由房地产企业发起并管理的，其主要投向必然是房地产。
《中国地产总裁》：房地产企业融资策略之中, 您认为房地产私募基金策略是最佳方式吗？
罗万里：作为房地产基金从业人员，我的确希望每个房企都这么想，这样我们的投资对象就更多了。不过事实上，融资策略的制定，有融资成本、周期、风险和利益等多重考量。不同企业，在不同发展时期，其最佳的融资策略是不同的，必须与企业的实际情况紧密结合才能制定成功，很难一概而论。通过房地产私募基金进行融资的主要优点上面已经提到了。如果你的企业非常需要，并且能够充分利用这些优点，那么通过房地产私募基金融资不失为最佳策略。
试水保障房
《中国地产总裁》：听说汇力基金是国内最早成立的房地产私募基金之一，目前业务发展和很顺利。能否介绍一下汇力基金的具体情况？
罗万里：汇力基金是我国最早成立的以房地产投资为主，兼顾能源、节能环保、影视和教育事业的综合性私募股权投资基金，在海内外投资界和房地产业已建立相当大的知名度和影响力。汇力基金由同时在北京、天津两地注册的汇力投资基金管理有限公司管理，董事长兼总裁是素有中国房地产教父之称的孟晓苏先生。孟晓苏曾先后作为中国房地产开发集团的总裁和董事长，指导这支中国房地产业的国家队，在30多年时间里在200个城市建设了3000多个小区。
所以，汇力基金做房地产私募，在项目选择、专业团队和政府资源等方面都有一定的优势，业务发展势头很好。目前，汇力基金已在国内的多个重点城市分别以内城、贴城和离城模式进行投资，总投资规模近100亿元人民币。
《中国地产总裁》：听说汇力基金最近又筹集到40亿人民币用于保障房建设？
罗万里：是的。我们设立了一个主要用于保障房建设的专项基金——汇力北信基金，这支基金由北京汇力投资基金管理公司和数家国内知名金融投资机构共同发起成立，旨在通过对中国二、三线城市旧区开发改造工程进行战略性投资，为改善我国住房体系，推动房地产业健康发展做出应有的贡献。
自我国推行住房体制改革以来，商品房建设发展迅速，促进了社会经济发展，但却忽视了保障性住房建设，造成了日益加剧的社会问题。保障房建设这一关乎民生民情的重大问题目前已受到各级政府和社会各界的日益关注和重视。国务院已经提出要加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。
藉此东风，汇力基金凭借自身雄厚的管理和融资实力，在各级政府的大力支持下，迅速发起并完成了汇力北信基金的募集和一期投资安排，目前第一期40亿人民币已经募集完成。并将马上开始投资于我国西南地区某省会城市旧区的大规模改造工程。这可以说是国内首只专门进行保障房及其配套工程建设投资的私募股权基金。
今后我们还将在保障房基金建立发展方面有更大的动作，争取为老百姓多做一点实事吧，希望有更多同行携手前行。
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