打破“大一统” 基金共摊风险

文/复地-智盈股权投资管理有限公司董事总经理 董伟海

从基金管理公司角度来看，募集资金对开发商起到补充资本金的作用，支持其扩大市场份额。与此同时，开发商可将更多精力和资源放在拿地和开发管理方面，为投资者获取稳定而丰厚的收益，从而形成双赢局面。

投资、开发并举控风险

在政策趋紧的调控背景下，房地产行业从过去主要依靠间接融资：例如银行贷款，逐渐转向直接融资，这种融资手段被采用的范围也日益扩大。房地产开发企业引入股权、债权及股债结合的融资方式，基金管理公司作为普通合伙人集合有限合伙人的资金发起设立房地产投资基金（有限合伙企业），以多种方式投入项目公司开发建设。这一趋势必将推动行业细分和随之而来的一批专业化的房地产基金投资管理公司的出现。

相对于其他行业，房地产行业的资金弹性较小，一旦项目开工建设，就必须保证后续资金到位。由大型房地产开发企业为主要发起人及募资设立房地产私募投资基金正是在这样的市场背景下应运而生。复地集团作为开发商以自身充足的土地储备，以及成熟的开发模式为保障，为旗下私募基金提供优质项目。从基金管理公司角度来看，募集资金对开发商起到补充资本金的作用，支持其扩大市场份额。与此同时，开发商可将更多精力和资源放在拿地和开发管理方面，为投资者获取稳定而丰厚的收益，从而形成双赢局面。

对于开发商和投资人来说，房地产私募基金风险和收益是对等的，在此基础上可设计多样化的合作模式：开发商既可选择通过基金拆入过桥资金待项目达到一定条件后再寻求银行的融资渠道，也可选择和基金合作开发，在让渡一定股权的同时，起到分散风险的目的。随着房地产行业市场集中度的提升，投资和开发的分工也将进一步细化，其投资功能将会越来越多地通过基金的模式来体现。从投资者角度来看，除了直接买入住宅房产、办公楼和商铺这类房地产直接投资渠道外，房地产私募基金提供了一个与开发商共担风险、共享利益的投资平台。

总部位于新加坡的嘉德集团（CapitaLand）无疑是房地产行业中将开发业务与金融投资进行高效结合的典范。嘉德地产金融之路的特征之一是私募基金与REITS的协同发展，有意识地在重点市场进行私募与REITS的“配对”发展。REITS吸收成熟物业，而孵化和培育优质投资物业的工作则需要借助集团和私募投资人的力量，换句话说，REITS为私募基金提供了退出渠道，而私募基金则为REITS 输送成熟物业，彼此间的相互支持成为嘉德基金模式的关键。

趋势而动 仍需配套紧跟

为了更好地获得业绩持续增长并控制风险，作为国内大型房地产开发商，复地集团在分析房地产特性、行业发展趋势及自身资源优势的基础上，明确了未来十年的发展战略：投资和开发业务齐头并进，寻求风险管理下的高增长。在融资平台上，复地打破了传统大一统的方式，选取优质项目与基金合作，并在2009年成立了房地产私募基金管理公司-智盈投资，与投资人实现风险共担、利益共享。

到目前为止，我国对私募投资基金的设立、运营、管理、退出等方面的法律法规还不够完善。各地对于私募基金的政策也有所不同。这在一定程度上增加了私募基金运作的难度。除法律方面，在私募基金不断发展的情况下，相关税务政策的配套并没有跟上。如基金提前分配的相关税务处理，机构投资人的税务抵消扣等。以上这些方面都需要政府在运作中不断地进行完善与规范。

总的来说，中国的房地产私募基金业务方兴未艾，基金管理公司通过自身业绩的积累，将获得更多投资人和合作的机构的认可，相信随着相关体制的完善及基金业务不断发掘市场机会，定能为投资人带来风险可控的优良回报。