“安居”之梦

让中低收入者实现“住有所居”，其实也是政府本次调控的题中应有之义，并成为我国社会保障体系中的一个重要组成部分

“住有所居”是我们每个人的梦想，也是我国民生建设的最主要内容之一。

自2007年国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，我国保障房建设开始逐年加速，2010年，共开工建设保障房590万套，2011年将建设1000万套，“十二五”期间，我国共计划建设保障房3600万套。

我国保障房建设将由此进入井喷时代，此前严重“缺课”的保障房建设未来注定将成为房地产市场发展中的主角。到“十二五”末，我国保障房比例将占到房地产市场的20%，解决一亿人口的住房问题，而“住有所居”也将梦想成真。

我国保障房建设情况

在住房问题上，我国历史上曾经有过两种方式。首先是全国解放以后，我国住房建设逐渐走上了保障房道路。1956年的房改以后，城镇居民的住房主要通过保障房解决，并一直延续到上世纪90年代中期，当时中国城市老百姓大多数住房都是通过单位或政府提供的，具有保障性质的、用廉租方式来居住的房屋。

但由于全部房屋都是保障房，生产者没有动力，更没有市场这个激发活力的因素，因此当时的房屋根本不够住。改革开放之后，我国对房屋建设进行了市场化改革。改革最大的成果就是商品房供应量大幅增加，我国城镇居民的住房水平也得到极大提高，人均住房面积已经从1978年的6.7平方米提高到2010年的30平方米以上，我国城镇居民自有住房率2010年也已经达87.8%。

尽管1998年国务院23号文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》曾明确提出：“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”，但在房地产市场化过程中，我们却忽视了保障房的建设，致使住房问题成为我国当下最突出的经济和社会问题。

2月28日，住建部部长姜伟新介绍，按照我国实行社会主义市场经济体制的总体要求，从我国所处的历史发展阶段、城镇化快速发展和人多地少的基本国情出发，为了实现“住有所居”的目标，我国城镇住房实行市场供给与政府保障相结合、以市场供给为主的政策，强调满足基本住房需求、购置与租赁相结合，鼓励自住型、节能省地环保型和小户型住房。这是30多年改革实践的结果。

从“十一五”开始，我国加快了保障房建设的步伐。尤其是2009年底开始，我国政府对房地产市场进行了一系列政策调控，人们在关注“房价涨幅过快”、“房地产局部过热”的同时，也越来越意识到：让中低收入者实现“住有所居”，其实也是政府本次调控的题中应有之义，并成为了我国社会保障体系中的一个重要组成部分。

“十一五”期间，我国共解决了1500万户低收入和中等偏下收入家庭住房困难问题（其中用租金补贴方式解决了400万户）。今后几年，我国将继续大规模建设保障性住房，其中2011年要开工建设1000万套。“十二五”期末，城镇住房保障覆盖率将达到20%以上。同时，“十二五”期间每年还要再改造农村危房150万户以上。我国将进一步完善住房保障方式，完善政府支持保障性住房的政策，加强保障性住房的建设和使用管理。

世界各地保障房建设情况

解决低收入者的居住问题不仅是我国面临的问题，也一直是困扰各国政府的大难题。为此，各国都不约而同地推出保障房以满足低收入者的住房需求。

法国在1894年就出台了建立保障性住房制度的法律，2000年政府颁布的《社会团结和城市革新法》规定，在人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%，否则将受到处罚。从2008年12月1日起，住房困难户可向主管部门要求解决住房问题，如得不到解决，可向行政法院起诉。据统计，法国每1000人拥有69.2套保障性住房。目前，法国约有450万套廉租房，占法国可出租房屋的40%至50%，法国因此成为欧洲拥有住房率最高的国家。

日本保障性住房统称为“公营住宅”，在东京称为“都营住宅”。“都营住宅”产权由东京都政府所有，用于出租给低收入家庭，不能用于出售。一般月租金在1万~5万日元之间，根据面积、位置、收入情况等因素而异。同样的房间，不同收入层次的家庭需要支付不同的租金。政府先通过抽签招募申请人，抽签产生后对申请人的收入、家庭状况进行严格的审核，符合条件者方可入住，居住者以后的收入一旦超过资格线，会被要求迁出，在房产市场上另觅住房。这些房子优先照顾单亲家庭、高龄家庭、残疾人家庭、人口数量多的家庭等。

　　20世纪60年代初，新加坡成立了建屋发展局，专门负责建造公共组屋(相当于中国的经济适用住房)。为解决广大中低收入居民的住宅问题，建屋发展局开始大规模兴建低标准、小户型住房。建屋发展局可以无偿得到政府划拨的土地，但私人房地产开发商必须通过土地批租来有偿获得土地使用权。在过去50年中，新加坡政府建造了近100万套公共住房。目前，新加坡人口近500万，人人都有房住，其中超过80%的人口居住在组屋。

保障房建设的意义

社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。保障性住房和商品房有着不同的属性，一个是公共品，一个是商品。保障性住房体现的就是政府的服务功能，是政府为了解决中低收入人群住房困难推出的一种特殊的商品房，它的特供对象主要是城市的中低收入家庭和住房困难户。保障性住房对申请家庭的收入、资产等做出限制，需要达到一定的准入条件。保障性住房销售时，由政府定价。由于政府提供了优惠的政策，限定了建设的标准、供应的对象和销售的价格，自然价格较低。保障性住房一般要求5年内不得出售，确需出售的，由政府回购，5年后可以出售，但需要上交一定比例的收益金。商品房的对象是所有自然人，商品房完全是按市场运作方式建设。商品住房销售时，由企业自主定价，普通商品住房上市交易时，遵循市场规则，可以自由买卖，价格则由市场决定。

保障性住房的意义在于，首先，改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。其次，加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。再次，加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。最后，由政府牵头，加快推进保障性住房建设，有利于增加市场供应，缓解供需矛盾，平抑房价涨幅，防止资产价格泡沫膨胀，控制金融风险，降低国民经济对房地产行业的依赖程度，加速产业升级和经济结构调整。

由于70%以上的常住人口都是中低收入家庭，我国的住房保障制度只能以低水平、广覆盖为目标；中国的住房保障体系需要保障70%以上的中低收入家庭。应该是一个多层次的体系。第一层级是不足10％的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权。第二层级是20－80％的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过限价商品房、经济适用房、租赁经济适用房、民工住房和中小户型、中低总价普通商品房等多种形式来解决。保障房的内容包括要有足够的廉租房满足最低收入人群的居住要求，也要有一定的适租房满足夹心层、年轻白领、职业生涯初期就职者等人群的居住要求。适租房不一定要是产权房，但是要设计相应的长租机制，保障居住的稳定性。要在观念上引导年轻人顺应根据实际财力进行“阶梯消费”的大趋势，在买不起产权房的时候选择廉租房和适租房。只有20％以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。

保障性住房在建设时要充分考虑中低收入人群的社会特征，在选址上应充分考虑生活、医疗、教育等公共配套设施，尤其是便利的公共交通，以满足人们出行的需要，不额外增加生活成本。在产品设计上应以中小户型为主，着眼于满足基本居住需求；保障性住房建设要与城市功能转移和产业发展相结合，通过产业转移和分散就业，缓解城市核心区人口压力；保障性住房建设还要考虑社会人文因素，通过不同阶层、不同文化、不同种族，甚至是不同宗教信仰合理搭配，促进融合和社会和谐，避免未来出现新的贫民区。

我国给力保障房建设

刚刚过去的2010年，是保障性安居工程建设力度最大的一年。全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套；农村危房改造开工136万户，基本竣工108万户，均超额完成年初国务院部署的任务。整个“十一五”期间，我国通过各类保障性住房建设，解决了1140万户城镇低收入家庭和360万户中低收入家庭住房困难问题。

从2010年580万套保障房开工指标能否完成一度引发担忧，到最终超额完成590万套，得益于中央层面的推动力以及地方的执行力。

为了缓解不断增加的资金压力，中央财政对保障性安居工程的专项资金每年都大幅增加。2010年，支持力度达到802亿元。各地也克服困难，采取多种措施筹措资金。如黑龙江、江西等省加大了省级财政补助力度；山西等省规定新建商品住房项目按5%配建廉租住房，并作为土地出让前置条件；吉林省规定土地出让净收益不低于20%用于保障房建设。此外，一些地区搭建了专门的融资平台，为保障房建设获取稳定的资金来源。

保障性安居工程的土地供应也得到了保障。根据国土资源部最新公布数据显示，2010年部报国务院批准的建设用地优先保障重点建设项目和民生项目中，基础设施、公共管理以及住宅等项目用地占65%以上，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地(“三类住房”用地)占住宅用地的82.3%，保障性住房用地基本实现应保尽保。

未来5年内我国将新建保障性住房3600万套，保障房覆盖率将达到20%，“十二五”期间的保障房体系，已是一个涉及国土、社保、财政、银行、证监等多部门的庞大计划。

近日，国务院保障性安居工程协调小组与各省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团签订了2011年的保障性安居工程建设目标责任书。今年全国共将建设城镇保障性住房1000万套，比去年增加70%多，改造农村危房150万户以上。国务院提出要求，在签订目标责任书以后，各地要早谋划、早动手，尽快将任务落实到具体项目，并尽快落实资金和土地。今年计划建设的项目，要尽早开工，最迟在11月底前要全部开工建设。同时在保证工程质量的前提下，要加快进度，确保今年基本建成500万套以上。

住建部副部长齐骥3月9日称，2011年我国将建1000万套保障房，所需要投资大概在1.3万亿到1.4万亿之间。其中8000多亿元是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集来的。剩余的5000多亿元的资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。他特别强调，要严格执行土地出让净收益用于保障房建设的比例不低于10%的规定。

　国土资源部部长徐绍史3月5日公开表示，2011年制定的建设1000万套保障房的土地供应计划，将在三月份编制完成，且在土地年度计划中全部单独列出。而该1000万套保障房用地一定能做到应保尽保。 他同时表示，各地的房地产用地供应计划，将确保“三类住房”(保障性住房、棚户区改造和自住中小套型商品房)用地不低于住房建设用地供应总量的70%，从而实现保障性安居工程用地应保尽保。

各地加大保障房建设力度

近年来，国务院与地方政府签订了目标责任书，要求各地保质保量完成保障房建设任务，并与政绩考核挂钩。各地方政府为加快保障房建设，出台了众多优惠政策，加大了资金投入，增加了保障房用地供应，以确保保障房建设进度。

截至2010年底，北京市新建和收购政策性住房22.5万套，占全市住宅新开工套数的 61.5%，竣工各类政策性住房5万套，完成年度计划的108.7%；今年北京将通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集各类保障房20万套以上；“十二五”期间，北京计划建设收购各类保障房100万套，将全面实现“住有所居”的目标。

相比于2010年1200万平方米的新开工量，上海保障房今年的建设和筹措面积将达1500万平方米，新增各类保障房约22万套；“十二五”期间，上海将建设保障房100万套。

“十一五”期间，广州的保障性住房建设一直处于加速度中，“十一五”前四年，广州共开工建设保障性住房291万平方米，近4万套，2010年新开工建设保障房面积达到300万平方米约4万套。今年广州将推进6.87万套保障性住房建设，其中新开工建设4.3万套保障房，年底前全部解决登记在册的7.72万户低收入家庭住房困难问题；“十二五”期间，广州将累计新增保障性住房建设面积1000万平方米以上。

 “十一五”期间，广东共建设保障房20万套，今年广东省计划建设保障性住房包括棚户区改造31万套，建设任务达到去年实际建设量的4倍之多（2010年广东实际完成7.75万套保障房建设任务）。广东省未来五年要建180万套保障房，该任务已经写进广东省“十二五”经济社会发展主要指标中，而且注明是“约束性”指标。

“十二五”期间，成都计划建设保障性住房和改造棚户区住房共2000万平方米，是“十一五”期间保障性住房建设量的5.6倍。

山西省将在“十二五”期间开工建设各类保障性住房和改造各类棚户区、农村危房80.86万套、4728万平方米，实现对人均住房建筑面积13平方米以下城市低收入家庭应保尽保。

山东省2011年也将建设32万套保障房，是去年的2倍多。天津为“十二五”期间的保障房建设确定了4400万平方米的计划。2011年，陕西省计划建设城镇保障性安居工程44.83万套，河南省也将开工建设保障性住房42.09万套。

伴随着保障房规模“井喷”的是各地方政府资金投入力度的加大，无论是地方政府财政出资、公积金贷款、银行贷款，还是土地出让金支持、社会参与等方式，各地都在使出各种手段确保补上保障房的“缺腿课”。

房企纷纷进军保障房市场

对开发商而言，保障房建设既是严峻的挑战，又是巨大的市场。受政策调控影响，今后商品房的市场空间将受到明显挤压，如何在保障房开发中分得一杯羹，已经成为众多房企考虑的重要课题。目前，部分房企已经参与保障房的建设，而更多的房企还在研究并积极寻求投资机会。

　　万科近年已参与公共租赁住房、限价房、经济适用房、廉租房等多种保障性住房项目。公共租赁住房有广州的万汇楼项目，限价房有天津的新里程等项目，经济适用房有武汉的青山区等项目。

招商地产2010年9月28日公告称，公司取得保障性住房中标通知书，公司通过竞标将以代建总承包方式参与深圳市光明新区整体拆迁、统建上楼安置房项目的开发。

2010年10月11日，金地公告称取得以代建方式参与深圳龙华扩展区0009地块保障性住房代建总承包项目的开发权，该项目总建筑面积34.89万平方米。

　　2010年11月25日，北京华远地产和盛世新业联合体成功夺标北京通州区梨园镇砖厂村居住项目，项目包括配建限价商品房与定向安置房。此外，新疆城建是主动申请住房公积金贷款支持保障房建设的公司之一。2010年11月，公司公告称将一些公司资产进行抵押(资产预评估值为16亿元)申请公积金贷款，以支持公司保障房建设。

2011年3月9日，中天城投与贵州省政府签订《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》。中天城投公司将自行组建从事保障性安居工程及其配套设施等建设工作的项目子公司，计划在“十二五”期间，在贵州省内完成建设面积约1000万平方米(约20万套)、总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施。

有专家认为，在商品住宅市场的前景不明朗之际，参与保障房建设可以降低承建项目的销售风险。由于政府规定购买群体，保障房的销售没有风险，无论是开发还是承建政府保障性住宅工程，资金回收有保证。尽管保障房毛利率不高，但大型房企通过做大规模，仍旧可以获得较大的利润。此外，大企业还可以发挥城市建设综合运营商的优势，通过保障房建设获得其他的盈利机会，比如配套的商业地产、城市综合体。

另外，保障房开发所蕴含的政府关系以及今后在拿地方面的优势资源，让不少区域型开发商垂涎。而且承建保障房之后，开发商可以从地方政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。