2011年房价会走向何方？
“新国八条”出炉、房产税试点正式上路，2011年的房价将步步追涨还是逆转“雪崩”？

文/郭文婧

2011年的房地产调控政策，犹如洪涛骇浪，一波未平一波又起。继去年的“新国十条”、“国五条”之后，1月26日晚，国务院再次出台“新国八条”，对2011年楼市调控工作进行总体部署，紧接着上海、重庆的房产税试点正式上路。 2011年的房价将何去何从？是像以往一样“稳坐钓鱼台”，在“空调”中步步追涨；还是房价逆转开始走下坡路，甚至犹如危言“雪崩”？

“新国八条”：新在何处？

其实，“新国八条”里边，二套房首付比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、更严格的限制非本地居民购房、对个人购买住房不足5年转手交易统一按销售收入全额征税等，都算不上新措施，这些都是在打压购房需求，甚至是不惜牺牲人们的改善性住房需求，以平衡供求矛盾。真正有新意的地方：

一是显示了中央政府坚定不移地搞好房地产市场调控的决心。温家宝总理常说“办法总比困难多”，也多次表示“有信心让房价回到合理价位”，“新国八条”的及时出台显示了本届政府调控房地产的意志更强烈。二是解决了中央的调控政策不落地的问题。“调控政策不落地”正是以往“空调”的根源所在，这次中央明确要求“进一步落实地方政府责任”、“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制”，毫无疑问，这次调控的执行力度会比以往更加强。三是明确表示“坚持和强化舆论引导”。“一只蝴蝶在巴西轻拍翅膀，可以导致一个月后德克萨斯州的一场龙卷风”，舆论正是当下撬动人们购房需求的那个阿基米德支点，没有舆论的合力，“合理引导住房需求”就会成为一句空话。另外，在“新国八条”里，增加保障住房、抑制投资投机性购房的方向比以往也更加明确。

在“新国八条”的总体思路之下，只要配套措施得力，执行不打折扣，让房价回到合理价位，实现“住有所居”的理想，可能并不遥远。只是，在一线城市笼罩于调控压力之下的时候，二、三线城市，甚至是四、五线城镇的购房者，会不会不得不进一步面对房价上涨的压力，让人忧虑。

房产税：一把随时可以变换的利剑！

纷扰多时的房产税终于揭开了神秘的面纱，“新国八条” 1月26日晚出台，重庆、上海房产税细则1月27日晚就随之而来，1月28日生效，没有留给市场任何反应的时间。

房产税影响的是房产持有现实成本和投资收益预期，很多人将它当作房市调控的“定海神针”。我们在肯定其“杀伤力”的同时，但也必须明白，房产税不是万能的，日本有房产税、美国也有房产税，但都没有避免房地产泡沫形成、膨胀与破灭的循环。

 重庆房产税针对的是豪宅，即独栋商品住宅和新购的高档住房，但配套了一个独栋商品住宅可以抵扣户均180平方米、高档住房户均100平方米的基数，对高房价的杀伤力顿减，因为买得起别墅和高档住房的人，对抵扣基数之后的那点房产税，是不太会放在心上的。至于“无重庆户籍、未在当地工作，在重庆买房，第一套不收税，但是二套及二套以上，开始收税”，上有政策，下有对策，规避重庆的这点规定，对富人来说，真是不能再容易了。

至于上海，对新不对旧，而且有一个人均60平方米的基数，加以税率仅为0.6%，除了显示对既得利益阶层的照顾之外，其效用基本可以忽略不计。

重庆“凶猛一刀”，上海 “温柔一剑”，表面看来势汹汹，似有一剑封喉之力，但作用至少在目前，仍然只是象征性的，劫富但不济贫，难怪业内人士认为三个月即可消化“房产税”这一利空。更令人担忧的是，新房征税旧房不征，豪宅征税普房不征，这不仅不公平，更有可能推高二手房价，让穷人安居更难。

利剑出鞘，变幻无穷。重庆、上海的房产税仅仅是试点，操作主动权还仅仅掌握在地方政府手中，接下来，房产税可以随时根据需要变换招式，甚至是中央和地方共舞，加之可以和限购限贷、营业税、契税等一起做“加减法”，假以时日，让房价俯首称臣应该不在话下。

房价：决定因素与影响因素

效用与供求关系，决定着市场价格。电影《2012》中，诺亚方舟船票的售价是10亿欧元，还不能还价，这就是效用与供求关系对价格的影响。住，是人的基本生存需求，效用自不可言。

至于需求，可以从我国的人口解构中窥出一般。2030年，我国总人口将达到15亿，城市人口将达到10亿。1985年左右的新生人口顶峰期青年进入了婚姻期，目前买房的刚性需求是存在的。加之“居者有其屋”观念支撑下的改善性住房需求，以及通货膨胀和经济转型带来的投资需求，将使得我国未来20年的住房需求是处于扩张状态的。

也就是说，如果没有住房政策的根本性调整，没有供应量的巨幅增加，我国的房地产市场在今后一个时期仍将整体处于卖方市场，买房者的话语权是相对较弱的。在卖方市场，价格波动的决定性因素便在政府了。

目前，阻扰地方政府调控房价的最大问题就是土地财政依赖。

2009年，全国土地出让收入占地方财政收入比重已经高达43.7%； 2010年，在房地产调控急如骤雨的情况下，全国土地出让金总额逆势剧增至2.7万亿元，同比增幅达70.4%。也就是说，不革土地财政之命，地方政府是无论如何也下不了真正打压房价之手的。如何革土地财政之命？靠政府主动放弃土地出让收入？靠房产税来替代土地出让收入？本质上都是一样的，都是土地财政，都是需要高房价来支撑的。寄希望经济结构调整，房地产不再成为经济支柱行业，财政收入多元化不再依赖土地收入，还得假以时日。

甚至可以说，房产税的开征，在本质上是征税，是为了扩大财源，特别是在土地资源越来越有限的情况下，开征房产税正是为“以税代金”提前做好准备，它的初衷不会是打压房价。

2011年：房价会走向何方？

征税在我国向来是“开弓了就没有回头箭”，房产税是调控房价的核武器，但由于在全国范围内开征的基础建设，特别是房产交易信息的全国联网、房产税税基的确定等，还需要一个过程，也就是说，房产税短期内还不会在全国推开，还只是基于地方层面的。

但在“新国八条”和房产税调控政策的影响之下，市场在一定时期内出现观望局面，甚至出现变相降价的现象，是不可避免的。如果“落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求”能够落到实处，5年之内商品房与保障房就可能在市场上形成平分秋色的供应局面，市场的整体房价在数字上势必因此而有所回归。但预测2011年全年的房价走势，可能还要看市场供应和开发商的资金链。

从市场供应来说，虽然“新国八条”已经做出了明确要求，土地供应不得少于近两年的平均数，但基于土地的有限性和地方政府对土地财政的依赖，地方政府只需要把握好土地投放的技巧，就可确保高地价无忧。在商品房供应上，2010年房地产投资、新开工、施工增速创近年来新高，商品房新开工面积增速40.7%，全年投资增速33.2%，商品房供应应该是基本充足。

从开发商的资金链来看，2010年上市房企三季报的数据统计显示，国内上市房企资产负债率已升至历史最高水平，甚至超过全行业最艰难的2008年，平均负债率超过70%，个别公司的负债率更是超过100%。之前有消息称，2011年银行信贷计划普遍缩减10%-20%，这对开发商的资金链无疑是个考验。如果在央行加息周期之下，对开发商实行非常强硬信贷政策和严苛的公开资本市场融资政策，并严厉控制外资对开发商的渗透，在资金链的压力之下，房价回归合理价位就是顺利成章的事情了。疑问是国家相关部门会采取什么样的姿态？如果像2010年一样，银行信贷的总量压缩了，房地产行业月均所获得的贷款额却增加了，这样的话，开发商的资金压力就不大了。

实际上，近些年房地产市场呈现出了一些有趣的规律，比如，只有在适度从紧货币政策下，调控才会真正显示威力，2008年金融危机本质上也是货币短缺；市场是房价越涨卖得越好，房价越跌卖得越差；“两会”前出台调控政策，年中后市场反弹，等等。这对我们把握2011年的房价走势，不无参考价值。

而实际上，中央到现在也没有说要让房价下跌，没说要挤破房地产泡沫，只是表示要“让房价回到合理价位”，至于“合理价位”怎么定义，中央也并没有给出一个明确的说法，加以我国经济现实不允许房地产行业崩盘，因此，把握2011年的房价趋势，关键就在于对“合理价位”的仁者见仁和智者见智了，但有一点是肯定的，房价继续快速上涨是中央不愿意看到的。