蹩脚的房地产市场纠偏

土地所有权不落实在自然人身上，房地产市场的纠偏不可能完成。在一个产权残缺的市场，任何政策调整都非常别扭

文/北京大学经济所房地产金融中心主任 冯科

2008年次债危机来袭，中央曾提出农村土地流转来刺激农村居民的消费，后来因该项改革的复杂性而被迫中止。农地流转涉及中国土地制度的根本，也是当前房地产市场扭曲的根源。土地国有制意味着全民所有，“全民所有”即全民没有。土地所有权不落实在自然人身上，房地产市场的纠偏不可能完成。在一个产权残缺的市场，任何政策调整都非常别扭。

房屋增值是因为房屋所占据的土地增值，而并非房屋本身升值，房屋当它作为一项固定资产时，从它开始使用时就计算折旧。中国大部分建筑物按照七十年使用年限来设计，但大部分上市公司均按30-50年左右的年限来计算建筑物的固定资产折旧。既然房屋作为一种固定资产只有折旧的份儿，何来升值？凭何而征税呢？

房地产升值是全国土地在升值，土地的所有权为国家所有，因此应向“国家”征税才对。否则，取消房屋70年的大限，这才有征收房产税的合理性、合法性。敢不敢启动土地改革，非常挑战政治家的勇气和智慧。据说，当年试点农村土地流转时，就有人质疑，农民失去土地、失去安身立命之所时，准会引发社会动乱。

推行土地私有化，按照市场的“二八”规律，资产将向有能力的人集中，20%的人群将掌握80%的财富，私有化后，土地兼并一定会发生，贫富分化将继续扩大。这是制约此项改革的重要原因。此外，土地国有制是政府政权赖以存在的经济基础，没有了土地国有制，就会陷入“辛辛苦苦六十年，一朝回到解放前”的尴尬境地。革命先烈浴血奋战的主要目标之一就是要消灭地主，让全体农民均分田地。毛泽东主席的理想是结束中国数千年在土地私有制下土地兼并、农民起义、改朝换代的历史循环。

可是，革命先烈的想法是基于中国长期为农业大国的基础上的。谁也没有料到，改革开放三十年，便让农业在中国经济的总体比重下降到百分之五以下。在一个工业化社会，再坚持这样的土地制度显然不合时宜。扭曲的土地制度，成为当下一切新的不平等的起源。在土地国有制的前提下，地方政府垄断低价取地，垄断高价卖地。取的谁的土？卖给谁房子？农民！城市化最简单、最基本的要领就是农村人口进入城市。

我们的工业化和城市化，是农村人、农民进城，城里人不需要进城，城里人对住房最多只有改善需求或消费升级需求，效区到中心，县城人跑去地级市，地级市人跑去省会，省会人跑去北上广深等一线城市。所以说，中国的工业化与城市化对农民的盘剥，比起1976年以前，工农产品剪刀差的盘剥厉害得多，甚至比英国羊吃人的圈地运动都厉害得多。与其说富士康的第三代农民工做伴跳楼是精神抑郁，不如说他们是经济抑郁，在华侨城房价攀升至四万、五万的时候，农民工的工资只有2000多元，按此标准，两百年都进不了城。古人云：哀莫大于心死。当人对未来绝望时，轻生就不难理解了。

土地公有制已经被异化为利益集团所有制。权力和资本为财富之父，它们霸占了土地这个财富之母。从此，财富与普罗大众无缘。长此以往，贫富悬殊将更加剧烈，其结果不敢想像。2011年中国经济进入一个全新的境地。乐观地说，我们是十二五开局的第一年，悲观地说，我们正在穿越中等收入国家发展陷阱。2010年，我们人均GDP达到四千一百美元，按照联合国的世界银行的标准，中国迈入上中等收入国家行列，中国GDP总量也于最近超越了日本。但是，有一些发展中国家进入中等收水平后不久就陷入发展陷阱，上也上不去，下也下不来。拉美一些国家如墨西哥与秘鲁从1984年至2002年近二十年没有什么发展，这些国家普遍存在腐败、没有创新、资源消耗巨大、环境恶化等问题。这些问题在中国不同程度地存在，因此，中国已经面临如何穿越中等收入发展阶段的陷阱。新一届的政府将面临前所未有的挑战。对中国未来前景的担心，已经在企业界几乎成为共识。

这与当前的宏观调控、逆市场化改革不无关系。每次调控，且不管效果如何，各个政府部门在调控过程中均自加强自己的权力。公共权力在最近数年被加速强化。按理说，随着市场经济的深化，公权应当越来越受到约束，私权应当越来越受到尊重。可我们看到的却是相反的。从限购汽车到限购住房，从限制贷款到征收房产税，事先没出有征询社会意见，令企业家和居民寒心，虽然我们建设的是市场经济，但政府都不是有限的政府、服务的政府，而是威权的和无限的政府。

其实，我个人远比企业家对经济更为乐观。中国快速的经济增长并没有终结中国要完成的工业化，最快也要到2020年前后。我们目前处于工业化加速阶段的后期，存在高通货膨胀、社会矛盾尖锐等问题不足为奇，欧美国家在经历这一阶段时也有过类似问题。关键是我们要把握时机，加紧改革，及时化解影响中国未来经济发展的核心问题。

回顾2010年，可以看作是中国反危机阶段的延缓，是强弩之末。2011年，可以看作是中国承担反危机成本的一年，通货膨胀率较高。回顾2009年、2010年反危机的两年，地方政府、银行、房地产商和城市居民为反危机作出了巨大贡献。展望2011年，将中国经济拉出泥潭将是中央政府和农民工。中央政府下令建设1000万套保障性住房将带动建筑市场、钢铁、水泥行业重归繁荣，建好的住房租售给农民工、城市贫民，意味着政府将手伸入他们的口袋。企业、富裕的城市居民想掏钱都不让。今年是十二五开局年，地方投资饥渴在涌动，所以不必担心GDP会很低。

中国从此要进入一种筑底式的经济模式，即从依赖城市居民消费带动的经济增长逐步转向依赖农村居民消费带动的经济增长。中国经济的发展关键在于如前所述的土地改革进展如何，关键在于如何切实提高农民工的收入。