放飞2011
2010被称为“史上最严厉楼市调控年”：保障房大提速、信贷闸门收紧、第三套房限购、土地税清缴……一系列高强度的调控举措是历年房地产调控中力度最大、手段最多、持续性最长的一年，市场也因此经历了从年初的火爆到年中的观望，再到年末重新火爆的曲折反复的过程。
2011年，走在调控与通胀夹缝中的中国房地产，进入了新10年。2011年的楼市政策走势如何？我们对2010年的地产风云人物与事件进行了梳理，并邀请到众多专家学者与一线开发商对2010年做了总结，对2011年进行了展望……
栏目结构
顾云昌：稳定至上
2011年房地产市场，稳定压倒一切：稳定房价、稳定民心、稳定发展
孙克放：调整结构是调整房价的先决条件
调整结构、加强监管虽然不是一两年能完成的事情，但却是当下中国必须要做的事情
支英珉：回归理性
国家通过金融政策和各方面政策调控，使房地产回归到一个合理稳定的可持续发展轨道上
张学忠：稳定房价 稳定民生
政府重申自己的职责：进行保障房建设，标志着国家对房地产市场的调控已经回归正常道路
朱曙东：市场归市场 保障归保障
纯商品房市场的单轨制发展解决不了全体民众的住房需求
杨冠军：温暖的2011
有了地产总裁的努力，这个寂寞的冬天是温暖的、进步的；2011也必将更温暖、更进步
朱林：不让2011年房价飞？
2011年的楼市房价可能还将不停飞，但房地产市场将逐步走向理性
2010年地产风云人物
2010年，房地产行业最有影响的人物
2010年地产风云事件
2010年，房地产市场发生的重要事件
稳定至上
——中国房地产研究会副会长顾云昌教授
2011年房地产市场，稳定压倒一切：稳定房价、稳定民心、稳定发展
2010年，尽管有“史上最严调控政策”出台，房价仍是居高不下。许多人觉得“房地产调控没起到作用、房价越调越高、还不如不调”，我认为这种看法是片面的。
从2009年5月份开始，房价一路攀升，2009年平均上涨了23%。2010年，房价虽然还是在涨，但全国大部分城市的房价都没有了过快上涨的情况，这要归功于国家调控政策的出台。否则，2010年的房价肯定要高于现在的水平。从这个角度说，国家调控卓有成效。
另外，国家调控的目的不只是要遏制过快上涨的房价，更是对房地产市场结构的一个调整。“十二五”规划提出，2011年我国将建成1000万套保障房，加上2010年的580万套，数量非常大。从中可以看出，政府决心补上之前保障房的亏空，未来将有更多的人因此而受惠。今年被称为调控年，一方面是因为国家调控力度之大、密度之高前所未有，另一方面也反映出国家对房地产市场健康稳定发展的决心和态度。
目前，部分城市的房价仍不稳定，预计2011年的房地产市场仍将坚持目前的调控力度。从国家宏观经济层面来说，2011年国家货币政策将从适度宽松转为稳健，这对房地产市场将产生一定的影响。当下，房地产市场正面临着金融尴尬的问题。银行利率上涨，购房首付款提高，房地产信贷收紧，都将对市场需求会产生影响。同时，2010年的土地供应量如果能完成18万公顷对2011年市场的平稳发展将会产生促进作用。市场的房价是由供求关系决定的，土地供应量的加大，保障房的增多，将会调整整个供求关系，从而促使房地产市场健康发展。所以，我认为，2011年房地产市场的基调还是稳定为主。稳定房价、稳定民心、稳定发展是一切工作的重点。
现在，我们不能简单地因为房价的问题，就一棍子把房地产打压下去，这样做将会对国民经济产生不利影响。明年在坚持稳定的基础上，还应从以下三个方面努力：一是调控，国家应该继续坚持调控不放松。二是调整，调整保障房和商品房之间的供应结构，尽快建立起保障房和商品房两个供应体系。第三个就是创新，包括科技的创新、产品的创新和金融的创新。科技的创新就是用低碳的技术发展绿色建筑，在节能减排方面作出更大的贡献。产品的创新就是除了在房地产住宅产品外，全方位、多层次的发展，如商业地产、旅游地产等，使我们的产品越来越丰富，越来越符合市场的需求。由于现在的融资比较紧张，我们又能通过金融创新来扩宽我们的房地产融资渠道。
总之，我认为2011年的房地产市场要想更好地发展，必须在这三方面努力。只有这样，2011年的房地产市场才会保持住稳定的发展势头，房地产行业才会平稳健康地发展。
调整结构是调整房价的先决条件
——中国房地产研究会住宅产业发展和技术委员会秘书长孙克放
调整结构、加强监管虽然不是一两年能完成的事情，但却是当下中国必须要做的事情
近几年，房地产市场的一系列数字反映出的是房价上涨问题，但房价上涨并不是一时爆发的。2007年、2008年底，北京的房价已经下降了，如果按照当时的形势发展，今天的房价绝到不了现在的水平。后来，考虑到要拉动经济增长，国家采取降息、优惠、降低自有资金比例等政策让百姓买房。这些都和2007年、2008年的紧缩政策相反。
两年的紧缩在宏观调控下突然爆发，流动资金大量投放到市场，与老百姓的买房需求相重合，产生了“共振”，房价才扶摇直上。这个共振一旦发生，要想再回到原来的水平线上，需要很长的时间进行调整，而这期间，必然会产生一定的破坏。
目前，中国的经济已经达到一定水平，一线城市人均GDP已经超过一万美金。随着中国经济实力的不断增长，尤其是货币增量后，老百姓手里的储蓄增多，可以投资的产品除房子外为数不多。然而中国的贫富差距也被拉得很大，房价问题活生生地印证了这个事实。对于低收入家庭或没房子的人来说，买房子从来都是可望不可及的事情。从这方面来讲，我国的房地产行业确实存在结构上的问题。虽然，我们整天都在喊房价高，但房子还是不够。究其原因，一是老百姓的整体收入水平低；第二个就是大量的农村人口转移到城市后，并不能真正地享受到平等的生活待遇。
另一方面，中国接近87%的高住房私有率，又证实了中国这几年的房改卓有成效。然而，这么高的住房私有率还没有解决好中国的住房问题，就是提醒我们一定要对房地产市场进行结构调整。现在看来，去年调整的力度还不够，今年还需要调整。调整住房结构就是要解决低收入人群的住房问题。至于怎么去调节，我认为就是去盖大量的公租房，就好比重庆，让有钱的人去买房，没钱的人去租房。这些租房的人什么时候有能力买商品房就去买。对于买多套房的，国家不能一味地进行限制，可以采取高征税的方式进行调节。对于更穷的人来说，只是简单地将穷人聚集到一起并不能很好地解决民生问题，国家可以采用补贴的方式解决。
从中国的社会性质来看，目前我们就是要大量地建设经适房、廉租房，让买不起房的人去租，甚至一些商品房也可以拿出几个单元来让他们去租。我认为，调整房地产市场结构是调整中国商品房价格的先决条件。
在调整房地产结构的过程中，绝不能忽视产品质量。如果单纯地追求数量，而不重视或忽略质量问题，最终将得不偿失。现在我们也正在努力制定标准，让大家了解什么是百年建筑。尽管难度很大，标准也很难统一，但是我们还是希望通过我们的行动来唤起人们对住房质量的关注。
相比之前，我们今天的施工在材料和技术上都略高一筹，但是却时常发生隐患，我认为这主要是在监管体制上出了问题，业主自我验收的现象不乏存在。中国要想打造出更坚固的住房，必须在增加科技含量的同时，加强监管体系的建设。
房地产是我国经济支柱产业，我们在讨论或者建设时切忌空谈。我们必须在市场经济状态下，彻底把市场打开，充分发挥市场的调节作用，通过市场的调节将其变成良性的机制。这些事情虽然不是一两年能完成的事情，但却是当下中国必须要做的事情。
回归理性
——《半岛都市报》总经理支英珉
国家通过金融政策和各方面政策调控，使房地产回归到一个合理稳定的可持续发展轨道上来
现在，很多人对房地产市场调控可能有个错误的感觉，认为调控的作用不大或是适得其反。实际上调控不是为了打压房地产，更不是为了将其引入低谷，而是让房地产的发展尽量回归理性，以减少其在快速增长过程中形成的泡沫成分。
从03年国家对房地产行业进行调控以来，房地产不但没有被压制下去，反而得到快速的发展。房地产行业目前在整个中国经济板块中以及它对其他行业的相关影响中，已达到了支柱产业的地位。这也从另一个角度证明了国家通过金融政策和各方面政策的调控，使得房地产回归到了一个合理稳定的可持续发展的轨道上来。
国家2010年的调控，只不过是针对这一阶段地产的特点采取的相应措施，它的实质效应和目的与之前是一样的。2010年的房地产行业一直在调控中度过，尽管有了这一系列政策的出台，但市场表现还是相对稳健的。至于个别地方出现的房价的又一轮增长现象，我认为这也是正常反应。因为到了市场的阶段，最终房价的起落是由诸多因素形成的。
房价越调控越高的现象是多种因素交织而成的，包括房子本身的稀缺性、供求关系比例失衡等，也不排除资金的投机炒作。市场有改善型的、投资型的，还有投机型的，这些都很正常。
房价的上涨并不代表市场已经到了穷途末路的地步，不是要崩盘，也不必要恐慌。因为个别区域、个别地段的好房，价格上涨与目前地方政府的拿地政策有很大关系。实际上国家推行的是招拍挂政策，不少地方过多地引入拍卖这种模式，便拉升了土地成本。地价攀高为地方政府带来高收入，让地方政府有利可图，就会形成怪圈，而这个怪圈不解决，想从根本上降房价很难。
地方政府应该采用招拍挂相结合的方式进行土地出让，而不应该一味地通过拍卖提升地价；应该根据城市本身的定位对整个城市的土地供应做一个区位功能规划，而不是只要价钱高就对城市项目不做区别。比如，什么地段适合做高端豪宅，做高品质居住区或商务区；什么地方适合中档的居住区，都要把土地的功能清晰地制定好。
过去一年房地产行业出现房价上涨和国家频频出台调控政策实质上是市场和政策的博弈。如果2011年房价还是过快增长，相信国家还是会出台政策进行调节。
只要是房价合理地上涨，都是正常的。但是出现投机型或是超常的增长就是畸形的，而这些畸形的部分就是泡沫，调控就是要挤掉这些泡沫部分。
因为房地产已经影响到整个经济的很多领域，国家也在多个方面下功夫防止房地产行业发生较大的波动。我们深知多米诺骨牌效应，一旦发生，中国的经济以及相关行业将受到深远影响。另外，目前中国的城市化水平已经达到47%，与中等发达国家70%的城市化水平还有一定差距。在城市化过程中，房地产发展的机遇和空间都在。随着市场的成熟，房地产行业竞争已经慢慢转到品牌、资本、专业等方面。未来房地产业将和其他产业一样，成为品牌地产、实力地产一统天下的格局。
当然，随着规模开发、集约开发的加速，房地产行业资本密集型趋势在一线城市已经越来越明显，并正在向二三线城市转移。这个行业存在很多机遇和风险，小规模的企业可以做大做强，大企业也可能因为一个不慎的决策而垮掉，这些都很正常。
现在国家提出建设保障房，就是为了更好地解决老百姓的住房问题。因为这是一个社会问题、民生问题，也是国家战略问题。我们创建和谐社会，必须要居者有其屋，让老百姓安居乐业。对于目前在城市中的不同结构群体，有很大一部分靠收入无法支付购房款，但是他们也需要居住。国家现在需要关注这一群体，保障房就是让低收入者能够有房住。但是政策的出台，和地方政府如何落实仍是摆在我们面前的一大难题。
稳定房价 稳定民生
--天津茂川房地产开发有限公司董事长张学忠
政府重申自己的职责：进行保障房建设，标志着国家对房地产市场的调控已经回归正常道路
纵观2010年国家对房地产行业的调控政策对房地产市场的影响，只有最近确定的政策才算回归到正常的道路。因为这次调控政府重申了自己的职责：进行保障房建设。以后的房地产市场不仅存在商品房，同时也将进入保障房时代，这就保证了我国房地产业健康持续的发展。政府应尽的职责就是解决弱势群体、夹心层、低收入、大学毕业生的问题，通过廉租房、公租房、限价房、经济适用房解决这部分人的住房问题，也就保证了国家的和谐与安定。
未来商品房的适应对象应该是收入比较高的人群，可以走精品房、成品房的道路。现在的商品房大部分都是毛坯房，人们住进去后还要重装修，既浪费又容易产生二次污染。以前的地王大部分由国有企业炒做而成，78家央企企业退出地产的措施避免了土地的炒作，平抑地价也就是平抑房价，对于规范房地产市场作用很大。
我国房价不断上升有几个因素造成。一是我国地方政府还是以土地财政为主，收入要靠土地。二是近年无论材料还是人工费用都在上升，造成房屋的成本不断提高。三是现在住房需求明显大于市场供应。我国还处于高城市化率的时代，城镇人口在不断向城市转移，而且改善性需求也很大，加之中国人的传统观念喜欢置房置地，喜欢攀比，这些都造成了房地产市场供不应求的局面，自然抬高了房价。
目前房地产市场存在的问题，短时间内并不能缓解。虽然政府启动了保障房计划，但这些房子造成都需要一段时间，所以明年的房价客观讲还是会上升。但我希望房价的上升影响是缓慢的，不能暴涨，打乱人们的心理预期。我们房地产企业应该和中央政策保持一致，稳定房价，稳定民生。
市场归市场 保障归保障
——北京大学黄埔房地产教务中心专家委员会主任、中国房地产策划师联谊会秘书长朱曙东
纯商品房市场的单轨制发展解决不了全体民众的住房需求
2010年房地产业可谓跌宕起伏，上到中央，下到地方，很多房地产敏感问题已成为民生社会重要话题，牵动着每一个人的心。宏观调控政策频出，业界经营变数多多。众多专家、学者从不同角度发表了很多针对未来房地产市场的评论和预测。我们每一个房地产行业的从业者也深深体会着从事房地产工作的辛酸和乐趣。
国务院副总理李克强2010年12月27日出席全国财政工作座谈会指出，住房是民生之要，要更大规模地建设保障性安居工程，明年在全国范围内新增公租住房等保障性住房1000万套。要下决心加大投入，多渠道筹措资金，保证目标实现。经过几年努力，使保障性住房在住房供应体系中的比重大幅度提升。同时，要坚持房地产市场调控不动摇，综合采取财税、金融、土地、市场监管等联动措施，继续抑制投机投资性需求，增加普通商品房供给，努力使人民群众住有所居、安居乐业。我们从中看到了政府重视房地产、调控房地产的决心和意志。
中国房地产研究会副会长顾云昌教授认为，作为支柱产业的房地产在中国经济发展过程中功不可没，特别是在拉动内需，振兴经济过程中起到重要作用。在即将出台的十二五规划里，房地产依然是“中国经济的大儿子”，其国民经济支柱产业地位不可动摇。不管未来的市场如何变化，我们希望房地产行业能够朝着健康稳定的方向发展！
作为一名投身房地产事业20年的从业者，我认为，中国经济连续十几年的快速发展，推动了中国房地产业的繁荣，2000年之后的市场更是供求两旺，但是纯商品房市场的单轨制发展解决不了全体民众的房地产需求，政府的“土地财政”的局限性已经凸现，住房需求的双轨供应的重要性已显得尤为突出和紧迫，虽亡羊补牢，未为晚矣！我坚信，自2010年始，中国房地产将朝着“市场归市场，保障归保障”的方向和格局发展。
温暖的2011
--辽宁省房地产行业协会副会长、大连市房地产开发协会执行会长兼秘书长杨冠军
有了地产总裁的努力，这个寂寞的冬天是温暖的、进步的；2011也必将更温暖、更进步
2010年，《中国地产总裁》杂志为中国房地产的发展所做的贡献有目共睹，她让我了解到这个行业总裁们的风采和英姿，看到他们是如何领军奋战，夺取胜利的。我十分佩服地产总裁们，他们不愧是行业的脊梁、地产的精英、企业和团队的领军者。
虽然冬天显得有点寂寞，但我接触的多位总裁们，好像都习惯了寂寞，有的还在享受着这个冬天的寂寞，他们在冬天的寂寞里苦苦修炼、培育、筹谋着，为迎接2011年的春天做着准备。
有的还在参修佛法，儒教和老子的道德经，提高德性、悟性和佛性。他们说：“干好住宅产品质量就是最大的行善积德”。他们说：“做地产要耐得了寂寞，要修心养性，在利己的同时也利他人、利社会，本着与众生广结善缘的宗旨，才能做出好产品。”他们说：“感恩是地产和谐的哲学，是生活中的大智慧，把产品做好，即使不去有心竞争，也必定将企业办好，必定受到业主的欢迎，所奉献给社会的楼盘必定是精品，即便是冬季严寒，也必定是热销。”
在冬天的寂寞里，优秀的品牌企业的总裁们的心是淡定的、宁静的。这就是他们多年修炼出的“定力”。在冬天的寂寞里，他们静如止水。在我看来，他们才是时代的英雄、才是民族的脊梁、团队的领军者、投资的决策人。
虽然他们有钱，但他们时刻精打细算，实质是替社会管理着那一份财产，不断地开拓更多的投资升值机会，使之不断增值，他们慷慨捐助慈善公益事业，造福社会。他们在寂寞中发挥出了追求成功的极大热情，将能力、努力、积极的态度相乘，创造人生中最有意义的成就。
他们在投入产出中，追求收入最大化、支出最小化，他们不去单纯追求利润，但千方百计地让利润跟着他们跑；他们有“野心”，他们不断培养自己的雄心壮志，直到渗入潜意识为止；他们真诚，在商业往来中为着另一方着想，不断地缔造出双赢局面；他们相信真正的力量是勇气，从不怯懦，勇往直前；他们崇尚创新，要求今天要比昨天做得更好，明天要胜过今天，利用创造力，达到持续的进步和可持续的发展；他们乐观，永远保持积极、愉快的态度，有一颗单纯的充满希望和梦想的心；他们永不放弃，坚持比别人付出更多的努力，即便是最繁琐、最寂寞、最枯燥无味的工作，也不厌其烦，永不懈怠地做下去。他们经过风雨，见过世面，什么苦都尝过，什么样的罪都遭过，什么样的福都享过，他们多经励练，荣辱不惊，坚持不懈。
这就是我们的地产总裁，他们是一群十分辛勤的创造财富、制造就业机会的创意劳动者。他们是值得我们这个民族自豪和骄傲的人，是承担了太多责任和义务的人，生活得很不容易的人。有了他们的努力，这个有点寂寞的冬天是温暖的、进步的；2011也必将是更温暖、更进步的。
不让2011年房价飞？
文/陕西经典派机构资深策划师兼总经理朱林
2011年的楼市房价可能还将不停飞，但房地产将逐步走向理性
2010年末，中央政府与高层官员对楼市调控的密集讲话，或将揭开“不让2011年房价飞”的序幕。
2010年12月30日，中国国家主席胡锦涛在北京考察民生情况时要求各级党委和政府高度重视，切实抓好保障性住房建设，向低收入群众提供更多实用价廉的住房。
2010年12月26日，温家宝总理在做客电台时表示：“在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平……绝不会退缩。”另外，温家宝表示，未来将主要解决中低收入者的住房问题。
2010年12月27日，李克强副总理出席全国财政工作座谈会时指出，住房是民生之要，未来将更大规模地建设保障性安居工程。李克强还强调说，“要坚持房地产市场调控不动摇”，“继续抑制投机投资性需求”。
2010年12月29日，住房城乡建设工作会议召开，全面部署了2011年内地住房城乡建设系统重点工作。“继续坚定不移地加强房地产市场调控”、“更大规模地推进保障性安居工程建设”成为重点任务。会议特别提出，2011年将会适时开展对省市政府稳定房价责任的考核工作，工作不力的将进行约谈，直至追究责任。
从近期中央政府言论可以推测，2011年在调结构和稳物价的大背景下，内地楼市调控依然不会放松，并有依据实际情况从紧的可能。国家统计局数据显示，2011年11月70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，已连续第七个月出现放缓；但环比上涨0.3%，涨幅较上月0.2%扩大。
最新出炉的另一数据也引发了广泛忧虑，2010年内地土地出让金收入将突破2万亿元人民币。业内人士指出，以京、津、沪三地为例，其土地出让金相当于三地年初财政预算收入的五成七。这一数据可以从旁说明2010年楼市调控效果不彰的原因。
中央领导的重要讲话与政府政策，在宏观上指导房地产市场发展的方向，楼市“房价维稳”与“打击投机”是新年中央发出的最强音。
从2008年爆发世界性经济危机以来，我国房地产呈现屡调屡涨的恶性循环局面，房地产成为全党全国人民与全世界共同关注的焦点，人们在涨价的恐慌与降价的期待中，争先恐后地抢购房。房地产的全国市场上短期炒作性购房有所抑制，长期投资性购房依然如旧，中低收入阶层的刚性需求旺盛，房价仍然无法与其收入匹配。
2010房地产市场，依然在最严的调控年攀上房价高位。中国房地产市场的价格怎么了？回顾入冬以来，除了股市还有什么没有涨价？我们的医疗与医药，在中央政府多次轮番的降价后，我们老百姓的治病与买药便宜了么？
2011年的楼市还能让房价飞吗？
长期以来“一抓就死、一放就乱”的政策顽疾，在其他行业也很普遍，经济危机本是经济自我完善的客观规律，就像“供需”与“价格”及“竞争”的相互制约与促进的关系一样，“需求旺价格就高，价格高竞争就烈；供应多价格就低，价格低竞争缓”。2008年金融危机一来，2009年，各地政府就开始救楼市，致使房地产市场成为引领经济复苏的重要产业，房价也开始飙升。为此，2010年房地产开始了史上最严厉的调控，然而房价依然涨势不停。
从全国房地产整体来看，2011年中央政府对房地产调控的维稳政策将继续。只要政府能够担负将保障性的廉租房做好的职能，改变目前实施的分税机制，将地方政府从土地财政中解救出来，媒体将“居者有其屋”的价值观向“住者有其所”引导转变，倡导新的社会风尚，金融行业推广出更多更新的投融资渠道与方式，中央对房地产宏观调控的目标就一定能实现。
但这一切很难在短时间内做到。所以，2011年的楼市房价可能还将不停飞，楼市房价依然跳不出涨价的节奏圈子，但房地产将逐步走向理性。楼市房价，将在年初量跌价滞的过程中走向春天，年中楼市房价在平稳中缓慢上涨，金秋时节，房地产可能会加快上涨的步伐…… | 
