在遏制高房价的呼声中，大理房价扶摇直上。是仅仅蜕层皮，还是蜕变为美丽的蝴蝶？           

 

当前我国的住宅发展趋于总量的高速增长期，几年前，随着国家住房分配制度的变革，取消了福利分房，原有的土地和房屋资源非商品属性的桎梏，被客观现实所突破，在全国范围内形成了房地产市场，出现了新的房地产资源——商品房成为商品经济的重要组成部分。大理州的房地产业和全国一样，房地产业和建设队伍日趋发展、壮大、成熟，房地产业已成为拉动大理经济社会发展的重要产业之一，在国民经济发展中占有越来越重要的地位。

一、大理房地产业发展现状

大理州的房地产市场80%在大理市，大理市的房地产数据指标代表着大理州房地产市场的发展趋势。2010年1—4月大理市房地产行业投资持续、快速上涨，投资累计完成近10亿元，比上年同期增长10% ，占全社会固定资产投资比重10%以上，投资结构优化，新开工面积、竣工面积、销售面积都在增加。

房地产公司积极开发全国市场的行为得到了大理市政府的肯定和引导。在“十一五”规划中，云南省省长现场办公会议提出要把大理打造成为滇西中心城市，并明确提出“保护海西、开发海东，要大力培育大理飞机场至海东天镜阁8平方公里的高档休闲度假别墅产业，因地制宜布局中高档别墅区、度假小区…… 积极培育和引进大而强的房地产开发企业，重视发展面向州外的高档次住宅，增强居住产业的外向度和吸引力，打造‘最佳人居环境’的产业品牌。”把外销高档住宅作为房地产业重要发展方向，强调居住产业外向度的，省内仅有大理。

对大理这样的西部山水城市来说，生态和人文环境是最重要的资源，发展旅游是最佳选择。因为面临经济发展与环境保护的矛盾冲突，发展高科技又缺乏条件，工业化在大理发展难度很大，所以外向型的房地产业。唯一可以和旅游相协调的支柱行业。从这个意义上说，冲出地域限制，连接全国市场，可能是大理房地产行业不得不具备的欲望。事实上，大理是云南最早把别墅卖向全国的城市，这方面的意识比省会昆明还要超前。当地开发商很早就意识到大理的人居价值， 2002年，感通别墅就出现昆明房交会上，次年，在深圳的第二届住交会上，感通别墅再次参展。在那一届住交会上，来自大理的感通别墅是少数深圳之外的参展楼盘之一，也是唯一参展的云南项目。

在感通别墅之前，没有任何一个云南楼盘把外销当成主要方向，也没有一个楼盘因为外销而取得成功。来自大理的感通别墅如此大胆，并不是当地市场消化不了高档楼盘，而是大理的山水自然气候优势赋予了这个项目。今天大理的楼市，展现了“苍洱映象·大理公馆、苍洱映象·金海岸庄园等为主的国际级的高档次、高品位小区。如果只是观光，大理的自然条件与丽江、香格里拉各有优点相互媲美。但如果是居住，大理依山傍水的独特地理格局和温和的气候优势就特别具有吸引力了。居住条件在全国无可伦比，在大理房地产市场尚未形成之时，在大理买地盖房也已经是国内文化名人的时髦享受。画家赵青、方力钧、演员凌峰、舞蹈家杨丽萍、文化名人孙冕，都选择在大理安家。而感通别墅，只不过是把这种个性化需求商业化罢了。

随着安楚高速、石安高速先后通车，大理的房地产市场骤然升温，不仅房价上升，项目放量，一个更明显的特征是，昆明、省外开发商纷纷进入大理，而且大多定位高端，销售目光瞄向了省城昆明，北京、上海、深圳。2006年6月建设部下发《关于加强房地产市场监测分析工作的通知》。从 2006年6月起，各省、自治区建设厅和40个重点城市房地局（建委）要按季度向建设部上报本地区房地产市场形势分析报告，按月上报房地产市场情况简报。各省、自治区的房地产市场形势分析报告和情况简报，要反映本地区地级以上城市房地产市场总体运行情况，并做出分析判断。40个重点城市，不包括大理。过去大理的房地产市场运行情况要向上汇报，必须同云南省的其他州市一样，首先将月度情况简报和季度分析报告报省建设厅，再由云南省建设厅汇总后报建设部。而现在，大理被要求与全国的40个重点城市一样，要求在每月（每季度首月）15日前，将上月（上季度）情况简报（季度分析报告）报建设部。

大理楼市有资格直接将房地产运行情况上报建设部，是因为国家发展改革委、国家统计局发布的统计数据：2007年1季度，全国70个大中城市中，大理二手住房销售价格同比上涨10.7%。同期，全国涨幅第一的城市为深圳，涨幅12.6%，郑州以11.2%的涨幅排在第二，而紧跟其后的第三名就是大理。

近两年与昆明相比，大理的多项指标涨幅都超过了昆明。如在房屋销售价格方面，昆明与去年同比，只上涨2.2％，而大理则达到5.1％。其中，昆明新建商品住房销售价格只微涨了1.4％，而大理的涨幅却是昆明的2倍多，达到3.1％。大理的房价上涨之快，不仅体现在一手房上。2009年昆明的二手房价涨幅不过才3％，而大理的二手房涨幅就高出昆明2倍左右。

大理楼市的不寻常表现，引起了建设部的关注。为了更详细地监控到大理楼市的运行情况，以便制定出相应对策，促进大理房地产市场健康发展，2007年6月起，建设部赋予了这个城市“中央资格”：同《通知》中的40个重点城市一样，每月由专人负责将房地产市场情况简报和分析报告报送建设部。由于大理市的房地产开发量，在大理州中占相当大的比重（2006年大理全州完成房地产开发投资14.62亿元，其中大理市就完成12.1亿元），因此土地供应对楼市的影响，就以近几年大理市为代表来分析。

大理市房屋供应不足，在很大程度上是受土地供应的限制。据有关资料统计，2004年，大理市全年合同出让国有土地62宗，面积9.97公顷；办理划拨土地所有权补办出让手续123宗，面积27.94公顷。也就是说，大理市在2004年总共只出让土地37.91公顷，合568.65亩。由于开发商取得土地使用权后，正常情况下要一年以后才开发出来，因此大理土地供应对于房屋供应的影响，在2005年一时显现出来，房屋供应量大幅下降，导致人们抢购房源，房价大涨。

2005年，大理市全年合同出让国有土地156宗，面积114.46公顷，合1716.9亩，比2004年增加了3倍。土地增加了，房子也会增加，人们急买的心理应当减弱。但2005年的大理楼市，向人们传递这样的信息——土地越来越紧张了，房价怎么会不涨呢？这种观念所营造的楼市氛围，将2006年的大理房价再次推向高潮。

2007年——2010年大理商品房销售平均价格为3500元／㎡，像大理这样自然风景优美、历史文化底蕴厚重的国际性旅游城市，如果对外销售，这个价格对有意到大理投资、置业的人来说，房价显得很低；如果对内销售，价格涨幅对于大理人来说，自然难以接受，这就是大理房地产业的现状。

2010年4月15日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。业内普遍认为，这是迄今为止对稳定房价最精准的房产新政。笔者认为，新国十条有两大亮点。首先，房地产业作为支柱产业，成为去年中国经济率先复苏的重要动力。那么房地产业究竟是要优先拉动经济发展还是要优先解决民生？新国十条明确给出了答案，即住房问题是经济问题，但把“重要民生问题”放在了第一位。这是政府第一次清晰表达了这种定位，对今后解决住房问题具有深远的指导意义。其次，监察部门首次介入。稳定房价，从中央政府而言，主要手段即金融调控，而其他手段都落在地方政府。地方政府执行是否到位，直接关系到政策实效。而新国十条明确规定，“省级政府负总责，城市政府抓落实”。为此，特别规定了监察部门与住建部的联手考核问责。监察部门介入住房问题的考核问责，这是过去从未有过的，充分表明了中央政府稳定房地产市场的决心。因为，住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。

为了坚决抑制不合理住房需求，国家实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。同时，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。“国十条”规定，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。为遏制房价的快速上涨，4月14日，国务院常务会议决定提出用差别化的信贷、税收和土地政策为高烧不退的房地产市场降温。几项政策中，差别化的信贷政策已经落地，已在某种程度上抑制了炒房客的投机行为，而众所期待的税收和土地政策仍待字闺中，未来哪项税收政策是遏制房价的杀手锏？改革土地政策的核心又是什么等问题还有待观察。现在笔者听到有人乐观的判断是政策影响为3个月；多数人的共识是政策作用期为6个月，到今年10月底；极少数人估计认为是中长期的，要到明年以后才能收底。房地产企业绝对不会是单独面临困境，各级地方政府难以容忍此轮政策的作用影响市场拖到明年。当然，这是笔者的一己之见。

另外，笔者认为物业税是应对高预期的杀手锏。物业税一出，房价肯定会下跌。如果政府能在3年至10年的时间内慢慢把预期降温下来，就算是成功。而要达到这个目标，政府就要给公众建立一个制定政策的预期。政策今年不出，明年也要出；明年不出，后年也会出。所以，物业税出台要有一个时间表，政府要给公众建立房价将会稳定或者有所下落的预期。

综上所述，那么，“国十条”对大理房地产业的影响回答是肯定的。首先，大理目前购房平均贷款5%，全款主要集中在大理市，贷款购房的人会减少。二是当地居民保障性住房政策的快速强力推进，使潜在用户不在购买商品房，而是等待经济型保障住房，当地需求会减少。三是由于综合性政策制约，加之目前的高价位，抄房的资金会撤离，抄房需求会消失。四是由于财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，这会影响那些已经拥有多套住房现在又不急用的潜在购买用户的购买意向。五是增加居住用地有效供应，大大缓解了大理房产的供需矛盾，有充沛购买力的群体，持币观望的情况会更加严重。六是通过加大交易秩序监管力度，使开发商的市场运作空间减少，无法随行就市漫天要价，一次性公布房源也会造成供大于求的现象，势必影响购买者等待观望的心理。相信开发商有智慧应对市场变化，认清市场形式，谁正确把握了今天，谁就会从容的面对明天。

三、大理房地产未来发展趋势

大理房地产发展的起点低，基础薄，但大理房地产总量小、规模小，目前的涨幅根本不会影响大理楼市的发展，大理楼市未出现泡沫。

大理房价的快速增长有很多原因，其中包括大理本身的魅力，以及房屋建安成本的增加等等，但最根本的原因还是供应不足。这里的供应不足一方面是产量不足，另一方面是土地供应不足。

产量：从房屋产量来看，虽然目前大理全州房地产开发企业多达106家，但近几年却只开发了120个项目，房屋竣工面积不多。

请看下面一组数据：2004 年，大理州房屋竣工面积51万㎡，供求基本平衡。2005年，大理州房屋竣工面积仅仅11.87万㎡，造成当年供应量严重不足，由于供小于求，导致2005年大理房价涨幅最大的一年，其中一些别墅项目的价格甚至成倍增长。到2006年，大理州房屋竣工面积回升到52.02万㎡，但受2005年的住房消费需求影响，供应仍显不足。房价的增长惯性自2005年起一直陪伴着大理楼市，走过2006、2007、2008、2009，直至2010年。

诗人云：“苍山不墨千秋画，洱海无弦万古琴”。依山傍水正是大理这座旅游城市的魅力所在，这一优势在大理的房地产开发中同样明显。在大理旅游产业从观光型转向度假型的过程中，优秀的房地产项目是将旅游者留下来的重要因素，让大理山水变成一种奢侈享受的，正是近年来在全国范围销售的大理别墅项目。在这个享有“东方日内瓦”美誉的城市拥有一栋别墅，正在成为购房者的一张物质名片。州委政府认识到了大理自然优势，同样，开发商也看到了，且下手更快。大理几乎所有的别墅项目都是面向全国销售的，甚至卖向全球。作为一个三线城市，凭什么敢将自己的房子推向全国、全球？其实，开发商卖的不是房子，他们在卖自然环境苍山、洱海、历史文化，这是大理的优势。

有的人把快速升值的大理别墅当做投资理财的选择；有的人把这里的别墅，作为员工的福利，每年都派一些有突出贡献的员工来这里度假；有的人把这里的别墅当做自己五湖四海的朋友落脚之地；当然，也有的人买了就放在那里，偶尔来度假时住一住，然后更多的时候当做物质名片派发一番。总的看，大理房地产发展趋势已从青虫化为蝴蝶，对大理房地产来说，是必然的事情。关键在于政府相关职能部门和房地产开发商们，面对房价破茧时的态度，妄，则败之；慎，则成之。

“大理好风光，世界同分享”。这句宣传口号正在慢慢变成现实，大理不再是云南的大理，旅游业的积累迅速带动了房地产行业的高歌猛进。然而，让当地政府和开发商感到不安的是，大理房地产业蛰伏多年，总算到了破茧而出的时期，却恰恰和国家对楼市的调控时间“撞”在了一起。在全国上下一派打压房价的呼声中，大理房价扶摇直上的情形显得格外惹眼。是仅仅蜕层皮，变成稍大点的虫子，还是蜕变为美丽的蝴蝶？在这个非常时期，谈论和评价大理的房地产市场显得异常敏感。在当地有关部门，尽管没有人谈房色变，却个个讳莫如深。

从长远看，大理房价上涨是不争的事实，国家近几年来便针对抑制房价开始一轮轮的宏观调控，这些调控在2007年得到了显现，但是大理的房地产市场却在2007年正式步入快车道，2007年、2008年、2009年每年投资达数十亿元以上，房地产行业投资占到了大理州全社会固定资产投资比重的20%以上。当然，伴随房价上涨的是大理州供需两旺的市场行情，经过几年的培育，这个市场有了蓬勃的态势，居住产业在大理州的“十一五”规划中，被列为支柱产业。据了解，在“十二五”的规划中，有关部门也正准备将其列为支柱产业。因为，大理房地产发展趋势是由其旅游业发展而带动的。在前不久召开的《大理州房地产业经济运行情况分析会》上，管理咨询专家曾以《大理房价掀起你的盖头来》为题，指出大理房地产行业已经到了一个升级换代的时刻，地产项目外销是一个必然的趋势，还将持续下去。他认为，大理的政府和企业都应该跳出房价看房市，认识到这个市场未来的巨大潜力，真实面对市场信号，开诚布公地明确房价还会上涨。同时，大理从事房地产开发、研究的人要多和外界接触，去房地产发展竞争激烈的地方学习、交流，改变目前大理房地产项目“满天星斗无明月”的现状。长远看大理的房地产业发展趋势向好是必然的事情。大理州政府现在也开始审视现状，调整思路，作为城市决策层，他们正逐渐以一个开放的心态，去适应这个高速运行的新支柱产业，努力将其做大做强。