一、背景与现状

1、休闲城市评价标准体系的出炉

2010年4月27日，中外学者齐聚成都，发布了国内首套休闲城市评价标准体系。与会专家一致认为，这对于我国休闲城市发展进程有着里程碑的意义

据课题组负责人、中国人民大学中国休闲经济研究中心主任王琪延介绍，该体系将主观标准和客观标准结合使用，提出了环境休闲力、基础休闲力、核心休闲力三位一体的休闲结构体系理论，其中，环境休闲力包括自然环境和人文环境2个要素，基础休闲力包括基础设施、休闲设施2个要素，核心休闲力包括市民休闲力、休闲感受度(满意度和生活幸福度)2个要素，六大要素构成一个完美的六菱钻石模型。

这一体系的发布实际上是填补了我国休闲城市建设发展中的一项指标体系的空白。据美国权威专家的预测，2015年前后，发达国家将进入休闲时代，发展中国家紧随其后，休闲经济将主导全球经济的发展。休闲对于城市发展的重要意义正逐渐凸显，建设和发展问题也更加突出。

2、“休闲地产”的迅速崛起

休闲地产是休闲产业与房地产业结合而成的产业类型，由于产业关联度高，成为休闲产业中撬动能力最大的产业，对休闲经济的发展有积极的扩散作用。通过休闲地产拉动休闲经济，成为目前休闲城市建设中一种最有效的发展模式。　   

房地产的发展源于住宅，上世纪九十年代中国福利分房改革以后，商品房开始大行其道。随着经济的发展，人们的消费理念也发生了日新月异的变化，上世纪90年代，逐渐富裕起来的中国人开始走出家门，去国内各地乃至世界各地旅游，旅游经济也随之火爆起来。
　　进入二十一世纪以后，旅游已不再是一件时髦的事情，现代都市人已经厌倦了节假日在人山人海的景点里“左冲右突”，在经济型酒店、城市客栈中周旋，取而代之的是追求一种享受，即寻求向前进一步是自然山水，退一步是自家庭院，向旁走两步是五星服务休闲境界。

2009年12月，随着海南国际旅游岛的确立，海南鲁能城率领旗下四个项目，表示要打造海南“第一休闲地产”。无独有偶，广州南方香江集团2007年进入北方地区，在距北京东南约100公里处，打造了一个世界级休闲养生水城——锦绣香江，目前已经初具规模。
　　南北两大地产巨头，一个代表南派房地产的开发理念，北上到目前中国最大的经济圈——“环渤海经济圈”，在拥有北方最大温泉资源的宝坻温泉城，打造世界级的休闲地产大盘；一个是北方开发商南下海南岛，利用当地热带资源，运作“鲁能休闲城”。

    南——北的运作，虽然开发模式大相径庭，各有千秋，但有一点是共同的，即预示着中国全民“休闲时代”已经到来。
　　在四川，蓝光地产在峨眉山的8平方公里的休闲旅游地产项目引起了各方关注。据了解，蓝光集团旗下的蓝光文旅与乐山市政府合作的“峨秀湖国际度假区”在今年2月份已经启动奠基。据蓝光文旅介绍，这个以休闲产业为主导的度假区将会建成酒店群、文化演艺中心、饮食基地、会议会展中心以及别墅等功能区，总投资超过100亿元，一条完整的休闲产业链也因此而形成。

与此同时，保利地产近年来在成都的休闲地产项目也逐步上马。规划6000亩左右的保利·198公园，其中建筑用地仅占700余亩，配有2250亩全亚洲最大的郁金香公园，绕城内唯一一个占地3000亩的高尔夫主体公园及城北第一个超五星级洲际酒店，成为成都休闲地产的标杆性项目。

此外，在海南、在云南等地，都在休闲地产上“大做文章”，群雄逐鹿的局面在今年尤其明显。因此，全面系统认识休闲地产的内涵特性，以及休闲地产投资策略等显得尤为重要。

二、休闲地产的概念及内涵特性

1、休闲地产的概念

休闲（LEISURE）：顾名思义，休息、空闲、闲适。具体表现：一是闲暇时间，二是指休闲活动，三是指一种精神状态。

休闲产业：是指与人的休闲生活、休闲行为、休闲需求(物质的与精神的)密切相关的产业领域，特别是以旅游业、娱乐业、服务业为龙头形成的经济形态和产业系统。被视为促进消费、加快发展的新产业。休闲消费：人们在休闲活动中物质与精神产品的消费。 休闲地产的界定：随着人们收入水平的提高，可自由支配时间的增多，一个休闲时代正在来临。

1）休闲地产即“休闲不动产”：此概念源于国外。休闲地产是休闲产业经济中的一部分，内容包括：休闲住宅、休闲物业的其他类型、依托环境等。休闲地产对于国人来说并不陌生。国内最早提出这个概念的是海南的一些开发商，他们利用海南独特的自然资源把目标瞄准远道而来的旅客身上，进行“以房带旅、以旅促房”的互动促销。

2）休闲地产的模式为：一般靠近风景区、著名的旅游度假酒店等。真正的休闲住宅不仅只是有良好的生态环境，还要有可供消遣、娱乐的配套设施。住宅产品本身的设计风格也有与一般产品有不同之处，主要表现在内装、户型、功能面积、使用建材、卫浴等。5+2的生活工作方式，三个黄金假期，不同程度的带薪休假，私家车的普及，高速公路网的建设，时尚的假日消费，人们的休闲需求不断膨胀。休闲地产已成为地产开发的新时尚。

3）旅游地产不等于休闲地产：从休闲、度假、旅游三者的关系来看，休闲是一个大概念，旅游是休闲的一种方式，而度假又是旅游的一种形式，同时也是休闲的一种形式。“休闲房地产”的概念应该大于“旅游房地产”，它包括休闲度假村、旅游（休闲）培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、养老型酒店公寓、海景住宅、景区住宅（风格别墅）、民俗度假村、国际休闲度假中心、酒店公寓等旅游置业项目。

2、休闲地产的内涵特性

休闲地产体现出用建筑陶冶人、尊重人的鲜明主张，将休闲地产的生态性、休闲性、娱乐性、体验性元素进行了很好的相互借鉴与嫁接，使住宅的以人为本思想发挥到了极致。与常规房地产项目比较，休闲地产具有以下很鲜明特征：
　　1）休闲地产具有很高的人性化内涵。倡导心情的释放与自然属性的回归是休闲地产的一大特征。 而人本主义思想也成为休闲地产的核心价值观。从休闲地产的功能属性上分析，休闲地产更多的体现出了现在用建筑陶冶人、尊重人的鲜明主张，诸如多水景住宅、生态住宅、体验式住宅项目，将休闲地产的生态性、休闲性、娱乐性、体验性元素进行了相互借鉴与嫁接，使住宅的人本思想发挥到了极致。 

2）休闲地产具有先进的规划思想和多功能属性。休闲地产于常规地产的较大区别在于它突破了住宅的单一居住功能，而使住宅成为多功能生活载体， 如部分地产项目营造出的水文化、河岸生活、园林文化、以及各种会所配套设施等，这种多元化、多功能的社区物业组合，为住宅产业的旅游性、休闲性蜕变创造了前提条件，也使业主的生活更加丰富多彩。

3）休闲地产具有较高的附加值。一般来讲，休闲地产往往具有几大特点：第一、政府的形象工程和主要窗口工程；第二、具有一座城市的鲜明属性和文化特色；第三、发展前景和市场预期非常看好，既具有居住功能有具有丰富的商业投资品质。  

4）休闲地产打破了别墅只拥有空间和景观的常规，把养生和社交等生活需求纳入其中，一改以往郊区住宅之停留在“绿色、生态、空气、低密度”等天然的优势上，尽可能的靠近现代都市人的生活本质，这是“休闲地产理论”的精髓所在。

5）休闲地产已经从一种特殊的需求产业，转变为一个日常需求的产业，同时从一种单一主题的形态向多元化的、休闲与管理相结合的形态转变，并且呈现出一种不同的休闲形势和观赏旅游相组合的交叉形态。而随着度假式、体验式家居时代的来临，休闲地产必将成为现代生活的理想模式。

三、休闲地产的市场分析

休闲地产的出现将极大地提升项目所在地的综合性休闲度假接待能力与城市人居品质，增强城市经济的整体竞争力，进而为当地提供一个城市休闲与人居环境全面发展的一种解决方案。休闲地产能够有效解决城市悖论问题，让人们在城市中和谐生活。
　　1、整体市场
    目前我国休闲地产的发展还处于初级阶段，这表现在四个方面：一是规划设计没有创意；二是配套设施、居住休闲功能上不完整；三是立面和平面设计上，不注重细节，不注重跟周边环境相结合；四是在后期经营上，还未形成很好的销售网络系统。

2、市场需求

在地产业蓬勃发展的今天，地产开发早已摆脱了居住的纯粹定义，进而承载了更多社会发展和人们需求提升的功能。地产开发一方面顺应市场的需求，另一方面也引导市场需求。面对着休闲产业的迅猛发展，开发商们无不紧紧抓住消费者求美、偏好、显耀的购买心态，将开发的产品赋予以更广阔的理念，适度超前。因此，设备齐全的休闲产业、生态环保的周边环境、完善的城市设施造就了近郊休闲地产的发展空间。休闲地产作为房地产的一个分支，迅速崛起，成为城市生活不可或缺的一部分。

3、休闲地产市场存在的问题/现象

休闲房地产是有潜力的，但要把它办成一个产业却不是某个区域单独就可以完成的。因为休闲房地产具有用途狭隘的特点，销售思路应逆方向而行，把销售网撒向区域外。它的发展应以优惠的政策为依托，良好的物业管理为后盾，立足本地市场，放眼外地市场，打破区域约束，让区域外需求为区域内资源的流动注入活力。

从目前国内休闲地产的发展情况来看，休闲地产开发的难点主要体现在三个方面，即策划定位（决定项目的成败）、设计创意（决定项目的品质）、多方利益需求平衡。概括来讲，所有的休闲地产项目必须统筹规划、合理布局，既着眼当前，又立足长远，将休闲地产的开发与所依托的生态环境保护、地方的社会发展相结合，实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。

现阶段休闲地产还处于初级阶段，休闲地产的管理，跟一般房地产的物业管理是不一样的，他需要具备多方面的人才，比如高尔夫球场、滑雪场，仅仅有物业管理是不行的。

4、休闲地产的未来趋势

休闲地产发展趋势大概有五个方面，第一是全球化的趋势，随着收入水平的增加和生活节奏的加强，休闲变成一种必需。第二是项目的全球化，第三是竞争的全球化，休闲地产的开发和经营主体，为了获取前沿的市场，竞争非常激烈，第四是休闲内涵、以及休闲方式和休闲理念的生态化，第五是品牌化趋势。

四、休闲地产投资策略

1、投资的基本思路

1）地产资金投入及回拢速度如何安排，对一个项目的开发也是有一定的影响，地产的资金安排多以大投入大产出为主线，但休闲地产当前的规模化开发时机如果尚不成熟，建议采用适量的资金投入、回收后再进行滚动开发的模式，作为项目资金安排的主线，并根据开发时期及市场情况调整资金投入比例。以使开发商的项目开发风险降到最低，提高项目资金的利用率。

2）要规避投资风险，还应了解影响休闲地产开发的后续的管理服务问题，如何解决并让客户相信项目后期的管理、维护能力显得至关重要。

3）要让产品规划实现市场最大化、利润最大化，在产品规划上必须体现出休闲景观的特色原则，以尽可能使项目与当地资源进行有效融合，甚至创造出自身的景观资源。同时在产品选择上尽可能根据目标客群需求而定。

如果项目沿街面长，应尽量做到商业面积的最大化，同时结合当地的特色物产资源，将其打造成一条独具特色的风情式商业街。

4）作为旅游地产项目，需要整合当地有利的景观、物产资源为我所用，同时又须站在游客的角度，及与周边城市地缘关系的高度进行项目的塑造。在产品概念上需树立起新的标竿，并给客户充分的升值想象空间。
　　随着国民经济水平的发展，人民生活水平的提高、思想意识的提高，休闲地产的发展前景一片光明，休闲产业又是收入弹性递增的行业，其需求必将快速增长。而休闲地产作为给人们提供休闲度假的场所，前景是显而易见的。

2、投资策略分析

1）、 以产业链为依托的投资策略，延伸到休闲地产投资的领域，比如奥运地产，实际上就是休闲地产。第二是拓展空间，就是拓展盈利空间，国家政策在很大程度上限制盈利空间，休闲地产在很大程度上就是拓展这个空间，靠旅游做社会效益，靠旅游房地产做经济效益。

2）、 投资情感策略，投资商的理念，消费者的理念，是两个理念。休闲地产在很大程度上要关注投资商，研究消费者。

3）、 以时间轴为序列。关注的产业发展周期和投资回收期，还有项目的生命周期，要很好的研究。

4）、 以收益率为前提的投资策略。收益率来自于第一投资区位。

五、休闲地产项目要素分析

无论是那个地产投资成功与否，都不是盲目的，都具有其一定的开发要素：

1）项目主题  休闲地产的成功与否，鲜明的主题是休闲地产打造成功的首要要素。必须做到科学定位，因为休闲地产一般都是高端产品。

2）功能开发  休闲地产，特别强调功能的表现。在很大程度上主导功能非常突出。

3）区位优势  休闲地产成功与否区位很重要。交通区位上，休闲地产一般要求交通要便捷，经济区位上，一般应出现在一、二线城市。此外，人气的聚集度和环境配套，都是指标。大量的人气的聚集度上，看项目周边的人气，另外一个就是环境，环境既包括自然环境，也包括人文环境，过去休闲地产追求西洋式、西洋化，要么依托山水型，要么依托人文型。另外一类就是配套，休闲地产要打造成功，配套设施也是很重要的要素，很多房地产公司也打出来什么休闲地产、旅游地产，但是在配套方面大量的缺乏，有时候在概念上有，但是在硬件上是不具备这个条件，休闲地产有很多指标。配套条件要求比较高，而且具有独特的功能，这也是价值提升很关键的因素。

4)产品设计  不同于一般的设计，休闲地产的设计要强调设计理念。按照休闲地产发展的趋势，它需要跨学科、跨行业的综合性设计人才。

5）品质提升  休闲地产是一个高端产品，以质量求生存，以价值求发展，以品牌求提升。休闲地产在现在国家出台的一系列限管政策的情况下，成为规避政策风险的一个很好途径。

6）物业管理  休闲地产的管理，跟一般房地产的物业管理是不一样的，需要多层面的管理人才，如高尔夫球场、滑雪场，仅仅有物业管理是不行的，包括市场经销管理、客户关系管理。