城市化过程既是经济快速发展时期，也是矛盾集中爆发时期。目前，我国的经济发展阶段正处于这一历史进程之中。因此，对房地产业的调控需要顾忌很多问题。我国近期房地产调控政策的目的是什么？如何认清中国房地产市场发展的规律及本质？
房地产市场现状
目前，住房问题和房价问题已经成为全民关注的问题。温家宝总理表示“要在任期内把房价控制在一个合理的价位”，国十条中也表示“要坚决遏制部分城市房价过快上涨”。可以说房地产问题已经成为当今社会发展中的热点、焦点、难点。
总结我国房地产市场以往的规律，可以发现，房价上涨过快的时候，往往是经济上升的时候；房价下降的时候，往往是经济下滑的时候。而经济下滑时，需要房地产市场活起来，拉动经济增长。现在的房地产已经演变成社会问题、政治问题，任何一个行业都不能和房地产目前的地位相提并论。因此可以说，房地产是中国极其重要的支柱产业。
我国房地产市场现在的态势可以用三首歌来表达：
第一首是《千年等一回》。我国房地产市场目前正处于千年等一回的发展阶段。历史表明中国还未盖过这么多房子，经过这一段快速发展之后，再有一千年也不会盖这么多房子。原因是房地产的发展有两个基本点，第一是城市化。城市化的过程就是大量农村人口进城的过程，也就是大量盖房的过程；第二是住房制度改革。房地产改革走的是一条商业化道路，也就是住房的商品化、市场化、私有化，这使房地产进入快速发展轨道。而我们的房改一千年就这么一回。
第二首是《让人欢喜让人忧》。因为房子升值，买了房子的人感到欢喜；因为房价一直在涨，没买房子的人感到忧愁。去年房地产尤其欢喜，因为在别的国家GDP下滑应对经济危机的时候，我国GDP成功保八，脱离了经济危机的影响，而中国房地产对世界经济的发展做出了巨大贡献。今年年初，一系列楼市调控政策的出台，遏制了房价，房地产市场回冷，购房者持观望态度，开发商也只有望房兴叹、忧愁满面。
第三首是《明天会更好》。如今房地产很迷茫，不知道市场未来的走势如何。研究房地产发展的历程我们可以发现，房地产目前的情况只是“成长中的烦恼”，明天将更美好，我们应该更有信心！
房地产市场前景
温家宝总理说房地产价格的调控是有困难的，建设部部长也说过“未来二十年房地产有上涨的压力”，这表明我国房地产市场前景广阔。可以通过三组数据来说明房地产的现状、地位及未来。
1、7万亿元/12.5万亿元
2009年我国房地产销售额大幅提高达到7万亿元，销售面积同比增长40%，销售额同比增长80%。12.5万亿是去年全社会的消费品零售总额，其中四分之三是老百姓的消费，还有四分之一是政府的消费。住房消费占到GDP份额的四分之一，老百姓买房对中国经济做出的贡献显而易见。因此，房地产是国民经济的重要支柱产业，是国民经济的命脉。中国的经济发展中，找不到可以与房地产比拟的产业，所以必须使其保持一种稳定健康的发展态势。这组数据表明了房地产的重要地位。
2、8.5亿㎡/5.8亿㎡
去年我国商品住宅竣工面积为5.8亿㎡，销售面积为8.5亿㎡；今年上半年全国商品房竣工2.44亿平方米，销售3.94亿平方米，这表明房地产市场仍然供不应求。市场竞争中，决定价格的因素是供求关系，我国房地产市场供不应求的状态由来已久，致使房价一直攀升。因此，我国现在的房地产市场是卖方市场而不是买方市场，房价是由卖家说了算的。
3、46.6%/34%
2009年年底中国的城市化率是46.6%，今年应该能达到47%。最近30年，我国城市化率每年增长一个百分点左右，也就是每年有1300万人口进入城市，这是全世界最大规模的人口迁徙过程。而目前中国城市化率还比较低，发达国家一般都达到了70%至90%。34%代表着中国城市化需要提升的空间，也就是说未来的二、三十年，中国仍然处在城市化进程中，需要建更多的房子。因此，房地产市场未来发展空间还很大，未来发展前景将更美好。
房地产市场发展目标
中国在发展房地产，世界也在发展房地产，但没有国家的房地产业像中国一样重要。全世界的房地产业都有共同的发展目标，三个目标可以回答三个问题：
1、为什么要发展房地产？我的看法是为了民生问题，达到和谐居住。早在20多年前的联合国首届人居大会上，就提出了“人人享有适当住房”的目标。我国也提出了“住有所居”的目标。
我们过去的住房分配政策，不能保障全民住有所居，所以坚定了走商品房解决问题的道路。随着改革的深入，发现住房商品化也不能解决所有问题，因此我们提出要把保障性住房和商品化住房结合起来。
2、怎样发展房地产？要健康发展房地产。今天的经济问题是金融风险，而金融风险和房地产密切相关。中国政府时刻关注房地产市场的发展情况，高度关注房地产市场价格上涨过快。一方面由于房价上涨过快导致一部分人买不起房子，另一方面房价上涨过快会导致泡沫，泡沫破灭后会引起经济危机。防止泡沫、控制房价过快上涨成为各地政府调控经济、保障老百姓住房的关键。所以，发展健康楼市应该两条腿走路，保障房和商品房一起抓。一方面通过市场这只无形的手自动调节，另一方面需要政府这只有形的手进行宏观调节。
3、发展什么样的房地产？盖低碳建筑、绿色房子。中国是每年新建房屋数量最多的国家，但是过去我们并没有注重建筑的减排、节能，约80%的房子不节能，对资源、环境是一种很大的浪费和破坏。所以今后不但新建的房子要节能，还要对既有建筑进行节能减排的改造。中国房地产肩负重任，包括社会责任、经济责任和环保责任，不注意这三个问题就会诱发经济、环境、社会危机。我们应站在一个更高的高度看待这个行业。
房地产市场问题根源
中国房地产市场现在的问题主要有三组。第一组是供应总量不足和保障房不足；第二组是流动性过剩和贫富差距过大；第三组是投资渠道缺乏和舆论引导缺乏。把这些问题解决了，中国房地产市场健康发展将不成问题。
中国的房地产市场从2003年开始出现供应总量不足的情况。为什么中国房地产开发的土地不足呢？最重要的是土地供应量问题和土地供应制度问题。我们国家要保护耕地，所以每年城市中能用来新征的房地产开发用地是有限的。供应不足也和我们的宏观调控有关。朱镕基当总理的时候，因为中国的经济低迷，采取了积极的财政政策，拉动建材作为新的经济增长点。到温家宝当总理的时候发现中国投资已经过热，于是决定控制资产投资规模，使经济降温。如何降温？收紧银根和地根。也就是说所有的项目都要严格审批，这个过程使房地产供地、贷款减少，并促使全国房价上涨。
为什么保障房供应不足？一个原因是盖保障房需要划拨土地却没有利润，因此地方政府不愿意盖保障房。地方政府担负发展地方经济的重任，更愿意建设商品房，从而提高整个地价。另一个原因是政策执行时出现偏差。2003年下发的《国务院十八号文件》和1998年的房改政策有一点变化，原来经济适用住房面向中低收入家庭，现在改成了面向低收入家庭。这个政策上的变化使供给给中低收入家庭的房屋数量减少，而整个保障房数量明显下降，享受保障房的人口不到5%，这就是对保障人群的轻视。
房地产需求方面，从2005年开始出现了流动性过剩的问题。流动性过剩一个是货币的发行量大了，第二个是流动的速度加快了。通常房价的泡沫是由货币的泡沫引起的，因此要控制房价首先要控制货币。
房地产市场调控政策
四月出台的“国十条”可以用三个词语概括，即“做大蛋糕”、“强制退烧”、“结构大调”。
房价上涨过快的背后是供不应求，要使房价平稳应该加大供应量，即增加有效供应，做大蛋糕。今年的土地供应数量是18.5万公顷，是去年的2.4倍。土地供应量的加大将大大改善供求关系，使房地产市场走向平稳。
切实增加供应量并形成供应的规模需要在明年。当下的问题怎么解决？有效的办法就是遏制过旺的需求。国十条中“遏制投机需求实行的信贷政策差别化”是最有效的退烧针。需求有自住需求、投资需求，自住需求又分为首次置业需求和再次置业需求，再次置业也就是改善性需求。对首次置业坚决支持，对改善性需求也应该支持，投资需求要区别对待。国十条中表述得比较准确：坚决遏制投机或者炒房需求，没说要遏制投资需求。投资分两种，一种是短期炒作的炒楼需求，另一种是长期的经营需求。对于长期的应该支持，问题就难在投机需求和投资需求很难区分，投资需求和改善需求也很难区分。二套房政策的收紧有效遏制了投机性需求也误伤了改善性需求，致使楼市的销售继续下降。
有人说中国85%的人买不起房子，这句话根本不属实。现在85%的人都已经有了自己的私房，应该说85%的人买不起第二套房子。目前，我国房地产市场供应结构体系不完备、不合理导致房价不合理。每个阶层都有合理的价位、合理的租金，要稳定房价，重要的是调整结构，高度关注夹心层问题，而不是一味地降价。
房地产市场发展方向
房地产下一步的发展将会怎样呢？我认为这轮调控过后，房价强力反弹的可能性很小。首先是因为供应量加大。这次调控明显加大了土地供应量，全年18.5万公顷，今年上半年土地供应量在去年的基础上增加了130%。而且，今年下半年楼盘的供应量会加大，供需关系决定价格反弹的机会很小。
第二是“新36条”（《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》）的出台。楼市健康发展就要给融资找到出路，“新36条”把投资到房地产中的钱吸引到其他项目中去，使房价反弹的可能性减小。
今年下半年房地产政策将保持相对的稳定。中国的房地产市场要达到两个调控目标，一个是稳定房价；第二个是稳定增长。调控目标的实现需要政治经济两边都要顾，需要的是稳定的政策。如果政策一松动，房价肯定立刻就会上涨；政策也不敢收紧，轻微的收紧市场就会迅速下滑，导致经济波动。
今年下半年的楼市很可能稳中有降。交易量与去年相比肯定下降，但降幅不会太大。房价也是稳中有降，大城市降得多一点，中小城市还是稳中有升。因为中小城市没有投资需求，尽管受到预期的影响大家不买房了，但是政策打击的不是需求者，过一阶段大家还是会买房的。当然还有一部分处于中间的一些城市，房价只是微升微降。
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