“公租房” 让生活更美好
文／刘杉
6月12日，中国政府发布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。根据《指导意见》，政府将向城市中等偏下收入住房困难家庭提供公共租赁住房。有条件的地区，还可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。
公租房让我们“一觉回到解放前”。这个看似倒退的改革，实质反映出政府对民生问题的关注和公共政府职能的回归。
此番政府出台“公租房”政策意义重大，与此前的房地产调控政策相比，这个政策对房地产市场发展的影响更为长远。
首先，进一步完善了住房制度建设，明确了政府在保障居民住房方面应承担的公共职能。此前保障房供给只局限于低收入家庭，使得大部分达不到购买经济适用房和租赁廉租房标准的城市居民成为既无力购房、也无从享受保障房的“夹心层”。公租房制度实际将住房保障范围大幅度增加，如果申请标准能够放宽的话，实际可以基本解决城市中低收入居民的住房要求，其意义相当于“二次房改”。
其二，考虑到了城市化进程的需要。长期以来，房地产市场的一个最大谎言就是“城市化会持续推高房价”。不错，城市化会增加住房需求，也会加大土地供应压力。但政府应该认识到，城市化的核心是农民进城，也就是让农民放弃土地，成为城市居民，这就必须为他们提供能够负担得起的城市住房。公租房供应若能扩大到农民工身上，无疑会加速城市化进程。
其三，增加了城市住房有序供给。中国房价持续高涨原因之一是政府垄断土地供应，实际控制了住房供给。公租房制度一旦顺利施行，政府就会被迫提供相应的土地和住房供给，这意味着住房的长期供给将大幅增加，从而改变市场对住房供需关系的预期，进而改变长期价格预期，这不仅有利于抑制住房投机，而且让住房回归正常供需关系。
公租房制度有效区隔了住房市场，并使政府承担了保障城市居民人人有房住的责任，这会使住房问题回归到民生问题。当然，公租房制度建设也需时间过程，更需要地方政府承担起应有责任。
在我看来，推进公租房制度的积极意义无容置疑，但同时也应加强政策监督，并在执行过程中避免寻租和利益输送问题。
第一，应建立有效监督机制。加强保障房建设已经提过很多年，就在去年的“四万亿”刺激政策中，也包含保障房建设投资，但地方政府多数没有完成任务。此番公租房建设能否顺利执行，需要建立强有力的监督机制，应由地方人大审议和监督公租房规划和建设执行情况，并实行一票否决制度。
第二，避免公租房分配和建设过程中的寻租行为。《指导意见》指出，公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。收购现有住房改为公租房，无疑是一个好办法，但也应避免利益集团利用这一政策进行寻租活动，避免交易过程中出现利益输送。
第三，应合理制定公租房申请标准。如果能够适当降低门槛，扩大公租房提供范围，虽然可能加大短期供给压力，但同时可以彻底改变住房市场的预期，进而抑制住房投机行为，一段时间后，实际可以让更多中等收入者进入商品房市场，最终减缓政府压力。
第四，政府还应完善商品房租赁市场。除了建立公租房制度外，政府还应完善商品房租赁法规，保障租房人利益，从而建立具有法律保障的长期商品房租赁市场，从而改变住房文化，实现住房需求多样化。
从房地产调控角度看，公租房制度或可彻底改变住房市场供求失调问题，改变长期价格预期，促进调控政策的顺利进行。
对于中国的年轻人和农民工而言，新的公租房制度或许可以让他们重新拥有梦想。那些进入城市的农民，因为拥有了公租房，就能够在城市扎下根，融入新的城市生活。这不仅改变他们自己和下一代的命运，还会给那些大大小小的城市带来改变。
当人们不再为了居住而愤怒呐喊的时候，他们会将更多的关心放在自己的生活和他人的生活上面，这会使生活变得更美好。
文／图腾镜
中国地产经过30年突飞猛进的发展，房价，被持续搁置在火炉上烘烤，形成了令众多人等痛心疾首的“高房价”。我们有理由相信，即使是密度再强的生铁，把它放置高温炉火上，也逃脱不了被熔化的宿命，更不用说房价了。
自2006年始，房价一路飚升，有些城市的房价甚至翻番了，想买房的工薪阶级，理性的只是很烦“高房价”，感性的就到处破口大骂“高房价”，甚至将矛头直接指向开发商或责怪政府不作为，等等类似的争议已经普及到中国的半壁江山。
开发商到底充当了什么样的角色
在电视剧《命运》里，开发商作为投资商的形象出现，正面阐述了开发商作为城市建设的优秀及不可或缺的贡献者，说小点，没有开发商，就没有今天的各个特区，说大点，没有开发商，就没有北京、上海、广州等经济大都市的现代建筑，城市建设离不了开发商，其贡献功不可没。
在电视剧《蜗居》里，作者六六的笔锋并没有贬低小贪官宋思明，反而赞美着宋与海藻婚外恋的真实性，误导网络调查占有95%女性还是很喜欢宋思明；与之相反的是，剧情却严重地歪曲了开发商的形象，在六六的笔下，似乎全天下的开发商都是吹牛拍马、行贿习常的“小痞子”。并没有真实地反应出开发商的资源、资金、技术和人才的门槛以及开发环节的艰迫性。
凭心而论，大多数开发商均能以建设现代化城市责任为己任，并努力奉献着团队的才华，为提高城市人居住品质竭尽心血。不错，房地产行业，特别是住宅开发的领域，其房子都是直接卖给了老百姓，房价尤为敏感，市场买卖双方的旺盛交易驱动并拔高了房价，开发商乘势获得了可观的利润，但是，我们应该更深层次地理解开发商，房价里包含了土地出让金及各种税费，有统计表明，房价收成的50%上交了国家财政部门，开发商去除建设和人力成本，也是所剩无几。
如果没有开发商，中国将会变成什么样
多年来，开发商持续成为百姓争议的焦点，反之，中国如果没有开发商，那么，中国城市又将成为怎样的一个境地？
尽管笔者是房地产开发大军中的一员，也时常站在消费者的角度，思考房价过快的增长的原因，非常理解都市人对高房价的痛恨。前段时间，笔者前往埃及的首都开罗，看到了一个城市没有开发商带来的城市恶果，可谓城市形象糟糕透顶，开罗人既不能拥有良好的城市建筑环境，也不能享受所谓的质变或超越的居住品质。
在开罗看到的是，只要是开罗常住市民，均可获得一块可以“自建房”的城市土地，貌似该分配十分合理。开罗政府规定，居民自建房的外墙一旦竣工并居住后，每年需向政府交纳不菲的土地使用费，于是，开罗人为了逃避交纳土地费，自建房统统不做外墙，所有外墙各层圈梁及毛坯红砖全部是裸露其外，甚至在3层小屋顶上加插了裸露的钢筋，明确表示房子并未竣工，政府没有权利收缴土地费。
该“偷逃税”的小伎俩蔓延全城，其实体现出开罗政府管理城市的懦弱性，站高视角远看开罗时，一个具有8000年文明的古老城市，却成了“裸露烂尾”的汪海大洋，外墙裸露的建筑遍布城市的每一个角落，犹如整个城市被所有的烂尾居民楼所占据一样。城市景观不堪入目，这看上去比中国的高房价还要痛心得多。
我们再深入想象，不难看出开罗作为埃及首都的贫穷和落后，说心里话，60年前，中国人连饭也吃不上，的确是穷怕了。倒推100年，因为中国贫穷，所以，才被其他列强国侵犯和欺负，这是所有的中国人都不愿意答应或再看到的。
看看开罗，再看中国，房地产发展虽然暴露出房价过高等问题，笔者认为，这不仅仅是中国的问题，而且是世界的通病顽疾。假如中国真的没有开发商，也许每个城市都会象开罗那样糟糕的烂尾，城市发展停滞不前，中国人更谈不上什么豪宅或居住的品质。在开罗时，回想中国这么多年的城市建设时，不得不佩服中国政府管理城市的非凡业绩，开发商也是不能没有和舍弃的。
“重庆模式”拯救中国房地产
文／肖三
中国房地产泡沫化的争议由来已久，高房价下的民众负担越来越沉重，政府屡屡出手调控，房价却总在短暂的蛰伏之后迎来更疯狂的上涨。此轮房产新政虽号称史上最严，房价上涨势头也应声而止，但既有前车之鉴，人们便不免对政策离场后的楼市充满担扰。
直到“重庆模式”进入公众视野，大家才看到调控之外，另一种更值得信赖的解决之道。连一直严厉批评政府几乎所有房产政策的郎咸平，也再三为其折服，付以高度的赞誉。
这究竟是怎样的模式呢？它被总结为三部曲：第一，大力建设公租屋；第二，改变户籍制度，给予农民工重庆户口；第三，加强建设IT产业集群，解决农民工工作问题。其中，第一项与住房问题关联最为直接，也最引人注意。
建公租屋实际上是一个“老偏方”，许多城市都在用，许多地方官员都在炫，比如不久前，哈尔滨就非常高调地提出，要在未来3年建设3000套公租屋。但这同一帖药，在重庆模式里的剂量却远胜于各地，同样以3年为期，重庆要建的公租屋，将达4000万平方米。
这才是解决问题的态度，而不是只挣一个便宜的面子。一旦目标实现，商品住宅的价格水平十之八九将被顺势拉低。就算房价仍居高位，甚至再往上行，100到200万住进公租屋的民众，也不会感受到房价的压力。
如此一来，“重庆模式”还成功化解了商品住宅属性未定的悬疑。它们是艺术品？是收藏品？是摆在山窝里的“稀世珍品”？都不重要了，既然已经“居者有其屋”，富人的房子再大、再多，至多会招来道德上的质疑，却不会引发民众危险的愤恨。只要有钱，肯交税，就随他们去买、去炒好了，所以，在“重庆模式”里，对商品房的管制也索性放开了。
这是从供应环节来破解民众住房难题，而不是像既有的调控政策那样，在交易环节压制需求；这才是正确的方法，既能治标，也能治本的良药。
当然，药虽好，却未必能包治百病。每座城市都有其特殊性，在“重庆模式”背后，是快速城市化、大量重庆籍农民工进城带来的住房压力。而在杭州，据市房管局统计，本地居民住房自有率已达90%以上，但不少人住在老房子里。政府在解决民众住房问题时，侧重点就落在了改善居住条件上。
所以，根据杭州市政府今年发布的相关文件，今年开工建设拆迁安置房面积达400万平方米，远超过经济租赁房的42万平方米和廉租房的5万平方米。这是一个杭州化的数据，也是对症下药的“杭州模式”。
需要指出的是，不管是哪一种模式，都务必把为民众谋求福祉放在首要位置，这样，就算房地产的顽疾不能药到病除，至少会朝更好的态势发展。
此外，还需要以务实的精神来落实模式中的计划，而不是让计划停留在宣传上。据媒体报道，自2月28日开建第一个公租房项目以来，今年上半年重庆主城区开工建设6个公租房楼盘，总投建面积已达750万平方米以上。这就比较务实。
房地产市场将完成“轮回”
文／叶檀
用一个词概括房地产市场，就是，折腾。
政策折腾。每隔两三年我们就会见证一轮波澜壮阔的调控，也能见证调控大逆转，由喜剧到悲剧、由悲剧到喜剧的非主流过渡，既锻炼出了房地产市场的坚强神经，也让房地产市场动辄草木皆兵。
舆论折腾。房价上涨过快，民意汹汹，中国实体经济受到挤压。房价一旦下挫，民意忧忧，银行坏账与地方政府财政赤字一股脑压在纳税人头顶。
购房者折腾。房价如过山车，被甩下车的人为错过致富机会痛心疾首，在车上的人洋洋得意，却不得不一再对房产税等举起抗议的旗帜，以维护自身的资产收益。
开发商同样折腾。降价促销没多久，政策和市场180度大转向，抬价没多久，又遭遇政策打压。数钱数到手软时，难免胆战心惊，有大胆者出师未捷身先死，有胆小者靠着地方政府的关系用一亩三分低价地，吃着老本。而房地产市场真正的议题——房屋的品质、绿色环保、融资渠道、开发商的诚信等，全部没有完成。
反思上述一系列现象，源于中国对房地产缺乏清晰的定位。
从1998年开始，房地产市场化发轫，到2003年，房地产市场放开，房地产的下游领域市场化。而上游领域则有一个个土地储备中心，形成了一个个牢不可破的垄断小王国，成为一个个较为私密的金库。上下游之间通过差价与资产收益，构成了完整的利益链条。
你说房地产市场是市场？不是。你说是行政主导？也不是。就像其他资源性领域一样，房地产领域形成了上游垄断、下游放开、上下游腐败层出不穷的恶劣生态。改革成本指望房地产支付，数年前，某一线城市领导公开叫卖房地产，并且坦言房地产支付了基础建设与经济转型的主要成本。
房地产的公共属性与市场属性不分，房地产的商品属性与投资属性不分。十年保障房建设的严重缺位，已有的经济适用房存在的严重腐败、失信行为，让无数民众不得不望商品房兴叹。
投资属性与商品属性不分的结果是，在货币超发时期，在依靠房地产拉动内需的阶段，投资定价取代了商品定价，无数工薪阶层不得不跟在财大气粗的投资者身后，成为艰难的托市者，而对于投资厚利缺乏二次分配机制，也让房地产市场成为财富不均的源头之一。
在房地产成功拉动内需之后，我们不得不面对现实：房地产成为信贷发放过程中最重要的抵押品，也因此，房地产市场涨跌与金融安全息息相关。牵一发而动全身，2010年房地产调控，房价尚未下降，银行就大笔补充资本金，原因就在于此。
从2009年底开始的房地产调控，被赋予前所未有的使命。我们看到了2010年保障性住房建设的刚性指标，也看到了对于银行的严厉控制，房地产调控与经济转型结合到一起，似乎不像以往无疾而终的投机性调控。市场在胶着，政策随时在微调，公众指望的房地产保障与实体经济的发展能否成功，成败在此一举。如果此次调控以失败告终，政策将颜面扫地，而未来中国的货币泡沫与实体经济的崩塌，不会太遥远。
十几年的时间，房地产似乎正在完成一个轮回：从权贵市场化回到公共品与市场伴生的原点，从内需的支柱转向内需与货币的平衡、实体与经济的平衡发展。
这是美妙的远景。在短期内，我们不得不承受市场的大起大落，不得不在消费与投资之间走危险的钢丝。
无论市场有多少弊端，我们得看到，市场给了公众以自由，以往靠单位分房、绑死在体制内的人获得了更多自由，市场要素配置效率因此提升。但与此同时，一切极端的利益追逐手段终将覆灭，次贷也好、数十倍的地价暴利也好，任何人、任何事物都无法长期打破社会与市场的生态平衡。
完善招拍挂制度 加强房地产调控
——土地督察上海局国土资源部咨询研究中心联合调研组
土地出让制度和供应政策直接关系到房地产业正常运行和经济健康发展。从总体看，近几年房地产用地供应不断增长，价格上涨明显。上海市和浙江省属于房地产业发展最快、房地产市场最活跃的地区，房价在全国居于前列。据统计，2010年第一季度上海市综合平均地价仅次于北京，居全国第二位；2009年，浙江省宁波市和杭州市的普通商品房用地价格居全国第四位和第五位，2010年第一季度两市的地价水平仍保持在全国最高地价城市的前八位。上海市和浙江省房地产业发展和市场变动情况，在全国来讲具有一定的典型意义。
房价过高与土地出让制度无必然联系
必须始终不渝地坚持国有土地有偿出让制度，特别是招拍挂出让方式。
目前，社会上有人质疑部分城市房地产过热、房价过高的原因之一是土地出让制度特别是招拍挂出让方式。对此，参加调研座谈会的同志们普遍认为，前一时期上海、浙江的房地产偏热与房价过高是由多种因素造成的，与土地出让制度并无必然的直接联系。虽然土地出让制度在执行中出现某些弊端，但千万不能因噎废食，必须始终不渝地坚持国有土地有偿出让制度，特别是招拍挂出让方式。
上个世纪80年代末、90年代初我国实施土地有偿出让制度以来，20多年的实践表明，成功运行并不断完善土地有偿出让制度，对加强土地管理，建立与市场经济相适应的土地资源配置机制，促进经济健康、稳步和较快发展具有重要作用。通过历史回顾与现实分析，大家都肯定了国有土地出让使用权在权能设置上是最符合市场经济体制要求的，具有明晰的法律物权属性，在法律法规和政策层面上均有完整而详尽的运作流程，为建立土地资源市场价格形成机制和节约集约用地机制奠定了坚实的基础，为经济社会发展提供了巨大的资源和资金保障，也对从资源配置源头遏制和防止腐败起到了积极的作用。
招拍挂及协议出让的利与弊
不同的出让方式在执行中都可能出现偏差，甚至产生舞弊或腐败，关键在于执行主体和执行程序，而不在于出让方式。
上海市和浙江省的实践表明，招拍挂和协议出让方式，适合不同用途、不同项目和不同情况的土地，各有利弊。
招标出让能较好地发挥政府在土地资源配置中的调控职能，有效防止市场机制与政府职能的割裂。地价是中标的一个重要因素，而不是主要因素，更不是唯一因素，外界环境设计、配套设施建设等综合指标才是衡量投资方案优劣更重要的因素。但是，招标出让要求投标人必须3人以上，在市场行情下行时，会产生流标现象；在市场行情较好时，容易出现非理性竞标，最终结果的偶然性较大。当意向用地者达不到3人以上时，采取招标方式不利于政府按出让计划如期供应土地，同时，评标的人力成本也较高，且容易受人为因素影响。
拍卖出让一方面规则、程序简单，能缩短出让时间，另一方面能实现土地价值最大化，竞争性强，体现公平。但是，竞拍人容易被拍卖现场的气氛所感染，进行非理性竞争，盲目抬高地价。
挂牌出让是目前主要的出让方式。这种方式兼有招标、拍卖和协议出让的一些优点，具有公开、公平和公正的性质。只要有1人参与就可以成交，避免产生流标现象，有利于土地市场的稳定；同时在挂牌报价的过程中，有较长的决策时间，避免产生非理性竞争。但是，采取这种方式仍然局限于“价高者得”，而且有时还不能充分显现土地的经济价值。
协议出让的灵活性较强，容易把握相关信息，行政成本较低。但是，这种方式人为因素较多，缺乏竞争性，制度上存在缺陷，目前应用的比较少。
不同的出让方式在执行中都可能出现偏差，甚至产生舞弊或腐败，关键在于执行主体和执行程序，而不在于出让方式。所以，对不同出让方式需要具体分析，灵活应用，不能错位，更不能偏废。
各种出让方式的适用范围与条件
在房地产偏热的背景下，“价高者得”的出让方式不利于国家对房地产市场的调控。
从政策内涵和设计方式来看，招拍挂及协议出让适合不同用途和经营方式的土地，但实际执行的结果往往存在简单化倾向，将拿地标准简化成唯“价高者得”的单一指标，造成地方政府以获取土地利益最大化为目标的认知偏差，同时也形成了房地产用地出让只用拍卖和挂牌方式，工业用地出让只用挂牌方式。尤其在房地产偏热的背景下，“价高者得”的出让方式不利于国家对房地产市场的调控。建议对各种出让方式的适用范围和程序予以区分和细化。
对关系到普通收入的社会群体、个人消费项目和大众民生项目，如中低价位、中小套型普通商品住宅、公共租赁房等，关系到本地区产业布局和结构调整优化，具有战略意义的重大工业项目，以及具有公益性和特殊要求的经营性项目等用地，宜以多项指标综合评标的招标方式供地，实施“综合条件最优者得”的原则。
对量大面广的允许类和鼓励类工业项目用地，对面积较小且土地等级较低的经营性用地，如乡镇所在地的商业、服务、小作坊等用地，从降低行政成本、提高行政效率出发，宜以挂牌方式出让。比如杭州市将挂牌出让方式与土地出让预申请制度合并使用，实行先申请、后挂牌，形成了较为有效的公开出让机制。
对市场化程度较高的不动产领域（包括高档住宅、写字楼、商业地产、高级宾馆、高档经营性文化设施等），具有较高的消费和投资双重属性的经营性项目用地，宜以拍卖方式供地。
此外，协议方式作为土地有偿出让的一种市场形式，与土地出让中的腐败行为并无必然的直接联系。挂牌的核心是公开、公平和公正，如果操作得当，协议方式同样可做到。如何在实践中根据实际情况严格限定其适用范围是一个应该谨慎考虑、深入研讨的问题。
“综合评标”完善现行招拍挂制度
在当前房地产市场处于敏感的时期，可以通过“综合评标”等方法，设置土地有偿出让和投入开发的前置条件（门槛），避免投机行为和恶意操作。
在当前体制下，招拍挂是合理、有效的交易制度。既可以防止产生寻租腐败等不良现象，又可以实现国有资产价值最大化，还能加快城市建设资金的筹措，有利于城市化的推进。但土地是公共资源，具有数量有限、不可再生等特点，因此“价高者得”不能成为招拍挂制度的唯一原则或最高原则，要纠正实际操作中把有偿出让制度单纯理解为“价高者得”的倾向。特别是在当前房地产市场处于敏感的时期，可以通过“综合评标”等方法，设置土地有偿出让和投入开发的前置条件（门槛），避免投机行为和恶意操作。
“综合评标”的关键在于构建评标体系，即指标设置及权数设定。指标设置主要分两个层面：一是技术层面，主要是土地使用和开发条件。如土地用途、容积率、节约集约程度、绿化比例、环境要求、建筑高度、建筑结构、销售限价、销售方式、开工竣工时间、闲置处罚等。二是商务层面，主要是规定投资竞买人的相关条件，限定其参加竞拍的资格。如企业注册资本、企业资质、开发业绩（如开发量、获奖情况等）、银行信用等级、社会信用等级、社会责任和信誉、历史变迁、企业用地记录（有无闲置土地、有无违法用地、有无违反土地出让合同的行为）等。在满足上述条件的基础上，运用数学模型和计算机工具等科学方法，实行人机结合、综合评价，组织一定的人员，按照规定的程序，进行科学、客观的评定后，按“得分最高者得”的原则，择最优者中标。
此外，在调研中相关部门和单位还提出地块出让条件变更，出让合同开工竣工时间和条件认定，闲置土地认定和处置，企业生产用地退出，企业拆迁置换土地，针对中小企业用地和公共租屋推行租赁制，以及综合评标的指标体系和操作规程等问题。建议对这些问题进一步深入调研，作出相应规定，规范土地有偿出让行为。
商品房预售资金监管是一道防火墙
8月17日北京媒体报道：北京市有望在年内实施商品房预售资金监督管理暂行办法。今后，购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，开发商将不能直接收存商品房预收款。新规核心内容有三点：首先，今后房地产企业申报项目总投资（即重点监管资金）、用款计划及监管银行，将成为建委核发销售证的前提条件；其次，房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户；第三，开发商有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。
商品房预售款监管，其实是个老事物，说起来，北京的步伐还不如一些地方走得快。天津市可看作实行商品房预售款监管的先驱，早在2008年6月22日，天津市政府就以办公厅文件的形式（津政办发【2008】65号），下发了《转发市国土房管局拟定的天津市新建商品房预售资金监管办法的通知》。同年11月1日起，选择6家房地产开发企业的8个商品房项目进行新建商品房预售资金监管试点。2009年8月20日起，在和平、河西、河东、南开、河北和红桥六区范围内实施预售资金监管制度。从2009年12月25日起，市内六区以外其他行政区域也已全面实施。天津的商品房预售款监管制度是比较成熟的，但凡在天津做过项目的，大家应该都能感受到天津房地产开发管理之相对规范。特别强调的是，一些二三线城市甚至更小的地方，也早就执行这一政策了。比如说，满洲里市人民政府2009年12月29日印发了《满洲里市新建商品房预售资金监管办法》的通知，从2010年1月1日起施行。耒阳市人民政府于2009年5月7日印发了《耒阳市商品房预售资金监管办法》的通知，并在当日起施行。
现有的商品房预售制度存在许多缺陷，主要有两点：一、购房者的利益难以保证。万一房价下跌，开发商无以为继，很有可能将损失转嫁到购房人身上，购房人极有可能赔了夫人又折兵.花了冤枉钱买了高价房，最终还拿不到房。二、开发商囤地捂盘用的是购房人的资金，商品房预售制度从另一方面推高了房价。我们的开发商不能有太多钱，钱多了，心也大了，他们是农夫救活的蛇，会反过来咬恩人一口。只有让他们勒紧裤带，日子过得紧巴巴，才不会肆无忌惮的抬高房价。
三、楼市调控进入到攻坚阶段，如果再深入下去，房价势必下行。房价一旦下跌，许多问题必然水落石出，烂尾楼，断供等等，很有可能死灰复燃，开发商卷款潜逃也不是不可能的事。商品房预售资金监督管理就是提前修好防火墙。不然，购房人的权益如何保证？
商品房预售制度就是一个不公平的制度，购房人花钱购买的不是商品，而是一纸合同。在现代社会，一纸合同保护不了购房人的利益。房子建得好坏都得拿，是不是能如期拿到钥匙还是一个未知数，如果开发商人间蒸发还找不到地方要回购房款。开发商拿着购房人的钱买地建房，他们获利丰厚，权利很大，义务很小。购房人的弱势地位非常明显，买卖双方不平等，楼市就不可能是一个自由的市场。
商品房预售款监管，给开发商带来三重影响：首先，很大程度上限制了滚动开发，传统的以小博大、少投入长杠杆的开发模式面临终结；其次，开发利润率大幅降低；第三，减少了偷税漏税的机会。在开发商有所失去的同时，政府和购房者却得到了比以前更为安全的保障。开发商被要求有多大力气端多大碗，银行将不再被绑架，购房者将不再担心期房烂尾开发商卷款逃跑。
无论如何，这是一个好的开始，希望商品房预售资金监督管理能尽早付诸实施并全面推广，也希望有权部门替购房人管好购房人的血汗钱，商品房预售资金监督管理不能只是聋子的耳朵。买一套住房很不容易，倾注了购房人几代的辛苦和幸福，不要再让购房人裸奔了。
房地产低碳是未来发展之路
关于低碳的话题充斥这段时间的媒体。我反而落寞了。一来，自己不是一个喜欢热闹的人；二来，在这个话题上，我没有多少发言权。这好比一个本来一直住在100平米两居的人，突然你要他去畅想，他如果住上了500平米的别墅，应该怎样生活。这个有些难。
不过记忆中的一件事却浮了上来。我一直记得，父亲年轻时候和他的哥哥，就是我的伯父，他们两个人独立把家宅重建。那是一种当地典型的有天井的别院式住宅。他们那个时候没有水泥砖头这些东西，建筑用料，都是土泥和着稻禾砌墙，然后用木头构梁，用瓦片筑顶，都是非常“低碳”的建筑材料。这样的房子冬暖夏凉。其实很好住人。
老房子迄今已经三十年。上一次回老家还是4年前的事，它没有人住了便无人管理。伯父和我的父亲早已去世。他们的后代如我，也散居外地。我的堂哥虽然继承了祖屋，却也在新的地方另起了占天占地的天地楼，老房子就像一段往事被人遗忘。以我们能够想象到的衰败颓废在老去。
一阵阵的大雨狂风之后，老房子终于倒下。但让我印象非常深刻的是，尽管它的墙体在雨水侵蚀下而不断削矮，它和土地的关系并无突兀，而显得很自然。因为那些泥土和稻禾完全和大地融在一起，草轻而易举的就能在上面生长。依靠那些土泥、稻禾和木头，老房子就好像是土地的一部分。《圣经》说，我们来自于土，终究归之于土。这是生命的终极归宿。现在想来，它们让我感觉到温暖的是，我看到它的倒下，之后并非无家可回。
看《阿凡达》的时候，有一个剧情触动了我这个记忆。纳美人埋葬他们死去的族人，他们认为那是一种回家，并无太多忧伤。在他们看来，自然的每一种能量都是借来的，有一天终究要归还给神，包括他们自己的生命。死并不是死，而是一种归还。是一种循环。这种带有印度宗教色彩的对自然的崇拜让我想到了老家的祖屋。那个老房子和土地的关系。
然后，我突然想到了迪拜塔、金茂大夏和101大楼这些钢筋混凝土结构的建筑。想到了现在，中国大地上以城市化名义进行的房地产运动，所高高耸立的钢筋森林。有一天，也许是几百年或者上千年，如果他们倒下了，构建起它们的那些材料能回到自然中去吗？它们能回家吗？我们已经改变了它们的基因。
人类的文明始终在进步。但如果我们总是对这个世界是“取”而不是“予”，那么，我们的文明并非是安宁的。自然不是我们的奴隶，也不是被我们征服的敌人。而是我们赖以生存的“自己”。当低碳遇上房地产，也许正是我们为我们的后代寻找未来回家的道路。
限制土地供应会否妨碍城市发展
文／薛涌
确保18亿亩耕地的红线是否应该突破，已经是个老问题了。主张突破的人，认为粮食生产的自给自足在当今全球化经济中已经没有战略意义，而这道红线束缚了城市的发展。对于前一点理由，我们可以略去不谈。这里集中讨论后一点：限制土地供应是否会妨碍城市发展？
我不妨直截了当地提出一个反例：保护耕地、限制土地供应的政策，可以催生更健康的城市。这个例子就是美国俄勒冈州的波特兰市。
首先需要介绍一下，目前世界上有一组城市被列为前卫的“精英城市”，其中比较著名的包括阿姆斯特丹、赫尔辛基、斯德哥尔摩、苏黎世、波士顿、旧金山等等，再小一些的有德国的Freiburg，以及我们要谈的波特兰。这些城市有几个共同的特点：第一，作为知识经济的先锋有充分的市场竞争力，即使在目前的世界经济衰退中，也显示出相当的活力。第二，人口教育程度高、健康状况好、运动成风、时髦前卫、文化繁荣、生活质量高。第三，低碳，生态良好，环境一尘不染，风景迷人，市民骑自行车风行，公共交通发达，私人车很少，居住集约化，居民对垃圾的再生处理可谓无微不至。
在人类追求“可持续性发展”的今天，这些城市被视为新潮前卫的“城市精英”。理由一目了然：一是在经济上有竞争力，一是这种竞争力来自良好的生态环境，并促进了对生态环境的保护。
我有幸住在这组“精英城市”中的波士顿，自然对这样的城市有些实感。在波士顿，哈佛、麻省理工、塔夫脱、布兰代斯、波士顿学院、波士顿大学等等名校聚集一堂，其知识技术的优势几乎举世无敌，成为世界城市的“精英”也不足为怪。阿姆斯特丹、赫尔辛基等等，要么是几百年的世界名城，要么是发达国家的首都，文化资源充裕，位于“精英”之列也是理所当然。但波特兰地处颇为边缘的俄勒冈州，并不太为人知，也看不出有什么大不了的文化优势，如何也跻身于世界“精英城市”呢？
根据《经济学人》的分析，这里一个要诀就在于对耕地的保护。早在1973年，波特兰就制定了“城市增长的边界”的土地政策。当时农业还是俄勒冈经济的主力。这一政策的目标就是保护耕地。如今，俄勒冈当然不能再那么依靠农业了。但是“城市增长边界”的政策依然保留，只是目的变为“不要把俄勒冈加利福尼亚化”，不要使这里的城市成为洛杉矶。这样，土地供应就变得紧张，波特兰由此走上了集约化的发展。
集约化的发展，使波特兰没有洛杉矶那种铺张的郊区，大家都挤在都市里，平时骑车出行，不能骑车的则乘公交，而公交在市中心地区是免费的。只有当人们居住集中时，公交才会变得成本低、效率高，自行车才可以在大部分时间四通八达。如果没有保护耕地的“红线”，郊区的发展就如脱缰之野马，人们越住越远，房子越来越大，最终让公路占据大量的土地，形成洛杉矶的模式，没车寸步难行。也难怪洛杉矶长年是美国最为污染的城市。
从波特兰的经验看，18亿亩耕地的红线对中国仍然有重要的意义。这个意义首先不在于确保粮食生产，而在于限制城市的铺张发展，鼓励集约式、“可持续的发展”。以中国之国情，这一红线一旦突破，地方政府和开发商串通，土地乱批，别墅乱建，中国的生态环境就会被迅速摧毁。
一半住房得拆了重建至少有三好
文／李木子
住房和城乡建设部政策研究室主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮的一句“未来20年中国一半以上住宅得拆了重建”，引发网友质疑并热议。随后，陈淮又对住宅拆除范围做出详细说明。
假如住建部专家陈淮所言不差，笔者以为，从某种程度上而言，这个消息对于正处于严厉调控中的中国房地产行业是一个重大利好。由于这部分需要拆除的房屋大多位于城市的中心地区，地理优势明显，重新规划后建设新的建筑，对于城市核心竞争力的提升、房地产行业的发展都十分有益。
实际上，中国的旧城改造城市化工作在10年前就已经大规模展开了。拆除旧的不合规划的房屋重新进行城市整体规划，然后再建，虽然确实浪费资源能源，但在笔者看来，至少还有三点好处。
首先，从目前我国经济增长模式来看，房地产是我国经济的支柱产业。旧的建筑拆除后重新规划建设，一来可以维系房地产投资的持续增长，二来房地产行业的发展还可以带动上下游100多个相关产业的发展，保证我国经济稳定增长。
其次，从空间上看，未来15到20年需要拆除的这些建筑，大多位于城市的中心地区或是交通便利的区域，从规划较完善的城市来看，这种地方大多是写字楼、购物中心的聚集地。如此情形下，拆房再建将能提升城市的核心竞争力、促进城市经济快速。
最后，土地资源的稀缺已经在一定程度上制约了城市化进程，现在拆除这些不合规划的简易房、危房，可以为城市房地产发展提供一部分土地。在这些存量土地上增加的住宅面积，一方面可以满足原住民的改善性置业的需求，另外一方面，还可以为一部分人提供首次置业的住宅。不过这两点的实现，都有赖于现有房地产调控政策的严格执行，对投机投资购房的严格控制。
不过，需要强调指出的是，尽管拆除这些年代久远又没有历史保留价值的住宅可以维持房地产行业中期的投资增长，但是房地产行业长期的健康发展也不可依赖于这种浪费资源能源的方式，房地产规划更应该有长期战略目光。
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