以低碳技术为核心建造未来百年建筑
——中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长 刘志峰
一、客观审计我国住宅建设现状
改革开放以来，我国住宅建设取得了举世瞩目的成就。2009年城镇新建住宅面积达到7.88亿平方米，是1978年20.7倍；城镇人均住宅建筑面积超过30平方米。与此同时，住房规划设计水平、施工质量、配套设施和居住环境明显提高。
1999年，国务院办公厅转发了建设部等七个部门《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》系统提出了推进住宅产业化工作的指导思想、主要目标、重点任务、技术措施和相关政策。十多年来，在行业同仁的共同努力下，初步建立了符合产业化方向的住宅建设和部品体系、技术支撑体系和质量控制体系；一大批建筑材料和部品部件实现了通用化设计、系列化开发和集约化生产，淘汰了一批不符合资源节约、环境保护要求的落后产品；推行了住宅性能认定制度，建成了一批示范工程。
新建住宅执行建筑节能设计标准明显提高，住宅的使用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能大幅度改善；培育了一批集住宅开发、设计、施工、构配件制造和物业服务为一体的综合性住宅产业集团，以住宅建设相关企业合作为基础形成的产业化联盟开始出现。今年3月份北京专门搞了住宅产业化联盟，而且政府召开了有关奖励政策。
尽管我国住宅产业化有了较大发展，但目前传统的粗放式生产方式仍未实现根本性转变，住宅产业化水平和劳动生产率低；技术创新和集成能力弱，资源和能源投入大，环境负荷重，可再生能源在建筑中应用规模小；住宅使用寿命短，质量和性能还不能完全令人满意。这与中央提出的节能减排降耗以及构建资源节约型、环境友好型社会的要求还有很大。突出表现在以下几个方面：
1、住宅使用寿命短
我国规范规定，普通房屋和构筑物设计使用年限为50年，纪念性建筑和特别重要的建筑结构设计使用年限为100年。但目前城市建筑未达到设计使用年限即被拆除的比例很高，甚至有些建筑刚投入使用不久就被拆除，统计平均使用寿命仅30年左右。
而欧美等发达国家建筑设计使用年限也是50年，但统计平均使用寿命却很长，如英国、法国、美国的建筑统计平均使用寿命分别为125年、85年和80年，“百年老屋”随处可见，一栋房屋经历了几代人使用，成为传承城市历史文化的载体和重要的旅游资源。日本80年代末期已开始进行百年建筑认证。
我国建筑寿命短，致使能源消耗和建筑垃圾大量增加，特别是大量拆除造成的资源能量浪费使近几年来节能减排的成果大打折扣，拆除建筑所消耗的能源浪费，比节能效率还大。
我国住宅（建筑）使用寿命短的主要原因，一是城市规划变更频繁，朝令夕改，一任领导一轮规划，规划调整导致大量建筑被拆除；二是建筑维护维修不及时，损毁严重，影响使用寿命；三是有些建筑材料耐久性差、施工质量不高，影响使用寿命；四是使用空间和功能不能满足新要求的建筑，大都一拆了之；更深层次的原因是，在城市建设指导思想上，部分地方政府急功近利，重速度、轻质量，大拆大建，政绩工程和开发商的商业利益相结合，造成不该拆的房屋大量被拆除。
2、既有住宅使用能耗高，改造难度大
在建材生产、建造和使用过程中，目前我国民用建筑能耗已占全部能耗消耗的49.5%左右。其中建材生产能耗约占20%，建造能耗约占1.5%，使用能耗约占28%。据测算，我国民用建筑在达到的相同室内热舒适度的情况下，使用能耗高出同等气侯条件发达国家平均水平的2-3倍，外墙的散热系数是他们的3.5-4.5倍。外窗是2-3倍，屋面为3-6倍，即使全部执行65%的节能标准，使用能耗仍高出50%以上。随着经济社会发展、城镇化进程推进、第三产业比重提高以及农村地区建筑用能增长，建筑能耗总量及比重将持续增加。预计在2020年，建筑使用能耗将超过工业、交通能耗，占全社会终端总能耗的比例将超过1/3，有的专家预测将达到40%，成为用能的主要领域。
据估算，目前我国既有建筑面积约460亿平方米。截至2009年底，全国城镇累计建成节能建筑面积40.8亿平方米，节能建筑占城镇建筑面积的比例为21.7%。北方城镇既有建筑约为80亿平方米，南方城镇约为108亿平方米，总计约188亿平方米，按50%的既有建筑需要进行节能改造计算，要改造94亿平方米。
“十一五”期间确定了北方采暖地区既有居住建筑供热计量和节能改造1.5亿平方米的改造任务，仅占1.87%，还有大量的既有建筑需要改造，同时其他地区建筑节能改造尚未启动。由于改造工作主要依靠财政支持、政府组织的方式进行，财政改造资金不足，加之改造模式单一，没有形成政府引导和市场参与相结合的机制，改造难度大，大量既有建筑能源利用效率不高、浪费严重的现象还难以改变。
目前我们国家实施的50%节能标准，是在北方采暖地区1980-1981年住宅通用设计能耗水平的基础上节能50%，同时规定有条件的大城市和严寒、寒冷地区可率先按照节能率65%的标准执行。但由于其他地区建筑能耗调查基础薄弱，针对不同地区、不同类型建筑的能耗标准不完善，如我国长江流域一些地区事实上冬季已采暖。
3、住宅产业化水平低，建筑方式粗放
尽管国家1999年就明确提出了推进住宅产业现代化的目标、工作内容和要求，但由于缺乏必要的法律保证、政策和资金支持以及相应工作机制，住宅产业化进程一直比较缓慢，粗放式建设方式长期得不到改变，集中表现在以下几个方面：
一是生产效率低。长时间以来，部分住宅建设大部分供需在现场进行，手工作业为主，工人劳动强度大、生产效率低，每年人均竣工住宅面积仅30多平方米。而发达国家通过持续地推动住宅产业化，已基本实现预制构件和房屋模块工厂化生产，施工现场装配化，住宅部品率也达到80%以上，日本人均竣工面积为110-120平方米，大大提高了施工效率和住宅质量。
二是资源消耗比较高。我国住宅建设用钢量平均每平方米比发达国家高出10-25%，每平方米混凝土多消耗80公斤水泥，卫生洁具耗水量高出发达国家30%以上。
三是技术配套和集成度低。我国住宅部品的工业化水平有了较大提高，但尚未形成系列化和规模化的生产体系，住宅技术和发展也主要以单项技术推广应用为主，技术上和组织上无法有效地集成和整合，难以发挥技术应用的综合效益。
四是住宅生产和使用造成环境污染严重，粗放的生产方式、传统建造技术、建筑材料规范使用及质量问题造成大气污染、水污染、室内空气污染问题突出。建筑用能产生的温室气体排放占全国温室气体排放量的25%以上。
4、土建装修一体化进程缓慢，二次装修浪费惊人
1999年，国办发72号文件明确要求推广一次性装修活菜单式装修，但目前上市销售的住房大多数仍为“毛坯房”土建装修，一体化比例不到10%，需要进行二次装修才能满足使用要求，为世界各国所少见，是粗放型住宅建设模式的典型体现。
2009年我国城镇竣工住宅面积为7.88亿平方米，按照平均每户105平方米来计算，其中90%要进行二次装修计算，将有近675万户需要装修。二次装修平均每户大约产生建筑垃圾1.5-2吨，总计约产生建筑垃圾1000-1350万吨，浪费了大量资源和能源。
以建筑垃圾主要由水泥组成测算，将浪费水泥生产能源280多万吨标准煤，增加C02排放720多万吨。同时，家庭装修产生的噪音扰民、劣质装修材料带来的环境污染以及随意变更房屋结构或更改管线造成的安全隐患等问题突出。
土建装修一体化十多年来推进缓慢的主要原因，一是开发企业积极性不高。一方面开发企业认为全装修成品房会增加质量投诉，另一方面税收政策不协调。目前房地产开发企业的营业税税率为5.5%，装修企业的税率为3.3%，建设成品房会使开发企业多缴营业税。
二是消费者对全装修成品房认同度不高。首先是居民住房消费观念追求个性化，认为成品房不能满足其要求。其次是购买全装修成品房多缴契税。最后是购房者对全装修成品房质量不放心。
5、农村住宅建设问题突出
改革开放30多年来，我国农村的居住条件有了明显提高，村容村貌有所改观，但是存在不可忽视的问题。一是管理机构不健全，对农村住房建设缺乏有效的指导和服务。目前农村建房依然承袭传统的建造方式，多数处于无政府监管、无标准规范、无技术指导的状态。用老百姓的话说是“看了风水就打桩，宰只公鸡就灌浆，请个师傅就砌墙，办趟宴席就上梁”。在规划、设计、施工、验收等环节上管理缺失。大多数农房没有采取抗震设防措施，建筑安全令人担忧，而且也无节能减排措施。
二是科技进步对农村住宅的贡献率远低于城市。落后的技术和产品可随意进入农村住房市场，难以实现规模化和产业化。三是基础设施建设投入不足，环境脏乱差。
以上方面的突出问题，严重制约了我国住宅产业整体水平的提升，不仅阻碍了住宅产业的可持续发展，而且影响到国家节能减排目标的实现，影响到资源节约型、环境友好型社会建设。
二、努力建造长寿命高品质百年住宅
房地产业是典型的大量消耗资源和能源的产业，是节能减排的重点领域。我国政府已公开承诺到2020年单位GDP碳排放比2005年降低40-45%，节能提高能效贡献率要达到85%以上。因此加快转变住宅发展方式，大力推进住宅产业化，推广低碳技术，建造百年住宅，对于推动住宅产业走“资源利用少、环境负荷低、科技含量高、生态良性循环”的可持续发展之路，具有重要的战略意义。
关于百年住宅，很多国家都在研究。日本最早提出百年住宅的概念，按照他们的定义，百年住宅是可以有效地使用地球上有限的资源和能源，同时降低环境负荷，持续地提供舒适的居住生活，居住者可以通过自身的维护和更新，有效地再利用的住宅，从而形成可持续的居住环境。
参照日本的定义，我们国家的百年住宅，应是以住宅的全寿命周期为基础，在规划、设计、建造、使用、维护和拆除再利用全过程中，通过提高建筑的节能型，居住的安全性，功能的舒适性，结构的耐久性，空间的可变性，设备的可维护性，材料的可循环性，环境的洁净性，建造的集成性和配套的完善性，实现居住与环境和谐共生，可持续使用百年以上的优质住宅。这样就实现了住宅的“四节一环保”。
建筑百年住宅是项复杂的系统工程，不仅需要生产方式的转变，而且需要认识理念上的提高，既要有技术上的支撑，也要有政策、组织上的保障。首先要树立两个方面的理念：一是提高住宅使用寿命，这是最大的节约；二是从规划、设计、建造、使用、维护和拆除再利用全过程和住宅（建筑）全寿命周期综合考虑建筑节能。在生产方式转变上，关键是大力推进住宅产业化。
1、以科学规划引领百年住宅
建造长寿命高品质百年住宅，首先要靠规划。规划是提高住宅使用寿命的基础，是引领百年住宅建造的“龙头”。只有保持规划的稳定性，才能有传承百年建筑的可能。为此，要提高规划编制的前瞻性、科学性，通过详细调研、深入分析、系统论证，确保规划的严谨、全面、科学。
要维护规划的强制性和严肃性。规划一旦确定，要严格执行，不得随意调整，将规划的实施全程纳入法制轨道，并强化问责。确需调整的，要严格执行法定程序，做到公开、透明，避免长官意志。要切实改变一些地方“规划规划，纸上画画，墙上挂挂，橡皮擦擦，能不能实施，全靠领导一句话”的做法。
在城市规划中用科学功能分区，要完善土地分类体系，建筑居住、商业、办公五为一体的多功能社区，积极推广城市综合体，降低交通能耗。要统筹规划城市旧城改造，重视对既有住宅（建筑）的维护改造，把节能改造与提升建筑功能与改善城市（住区）环境结合起来，避免大拆大建。要建立建筑拆除的法定程序，明确拆除条件，切实做到建筑拆除有法可依、有章可循。应大力促进城乡规划一体化，统筹城乡发展，引导城镇化有序推进。
2、以产业现代化打造百年住宅
目前，政府部门包括一些别的行业，看不起建筑业、房地产业，认为房地产业没有技术含量，和汽车制造、轮船制造相比技术含量太低。如何让别人看得起，开发商自己要下功夫推广住宅产业化。推进住宅产业化，是住宅生产方式的根本性变革，是实现住宅产业由传统建筑业向先进制造业转变的关键。推进住宅产业化，核心是要实现住宅设计的标准化，部品部件生产的工厂化，现场施工的装配化和土建装修的一体化。
首先是实行设计的标准化，是完善技术保障体系的重要环节。要尽快建立建筑与部品模数协调体系，统一模数制，统一协调不同的建筑物及各部分构件的尺寸，提高设计和施工效率。要制定技术规范和标准，统一建筑工程做法和节点构造，为成套新技术推广提供依据。
要对构配件开展通用性和互换性的标准研究，以适应工业化施工和建造要求。如果建筑模数标准不完善，会造成设计和住宅部品生产的随意性，造成同类部品规格杂乱，严重影响安装质量和效率。因此设计的标准化不仅仅是技术问题，也涉及到科学管理问题，需要开展更多的系统性研究。
其次是实现部品部件生产共产化。构建住宅产业化体系首先要完善住宅部品体系在标准化、通用化、配套化的基础上，逐步形成住宅部品、构件的系列开发、规模生产、配套供应，将住宅的生产从现场转移到工厂制造。由于大部分部品、构件均在工厂预制，其加工精度和品质是传统现场操作无法比拟的。现场的建筑工人转变为装配工人，操作更加简单，质量也更加有保障。科研设计院所、包括大专院校要共同努力做这个事儿。航天飞机、宇宙飞船都能上去住宅产业化搞不上去，文件发了快12年了，有进展有进步，但是不理想。
三是实现现场施工的装配化。住宅的部分或全部构件在工程预制完成后运输到施工现场，将构件通过可靠的连接方式组装装配成整体，实现“像装配汽车一样造房子”。新型的产业化建造模式比传统建造模式会大大缩短施工工期。同时，由于大量的干式作业取代了湿式作业，现场施工的作业量减少，污染排放也明显减少。装配式施工一般节材率可达20%左右、节水率达60%以上，提高施工效率4-5倍，也使先进的建筑节能技术得以更广泛的应用。
四是实现土建装修的一体化。土建装修一体化本质是由开发企业统一组织装修施工，向用户提供成品住宅，是用科技密集型的规模化工业生产取代劳动密集型的粗放手工业生产，从而全面提升住宅装修的品质。土建装修一体化的优势在于：1、住宅部品工厂制作，加工精细，确保质量；2、现场组装，省时省料，提高效率；3、集中采购，规模生产，降低成本；4、减少污染，避免扰民，利于环保；5、成品住宅，减少投机，稳定市场。
从成品住宅设计建造的流程来说，土建与装修施工具有不可分割的系统工作链。尤其住宅装修设计是住宅建筑设计的延续，装修设计既相对独立，又必须强化与土建设计的相互衔接。住宅装修设计应作为施工图设计必不可少的组成部分，在住宅主体施工前完成，以避免施工过程中的拆改。
土建装修一体化有利于将整个住宅产业引向集约化生产的轨道。从某种意义上讲，不实现住宅土建装修一体化，就谈不上住宅产业的现代化。对于推行土建装修一体化，时机和条件都已具备，关键是看决心。
许多地方已开始行动起来，像厦门市今年3月规定岛内新建商品住宅实行一次装修到位，上海江苏等地对全装修成品房实行装修单独开发票计税的鼓励措施。在国家层面应尽快提出禁止“毛坯房”上市交易的时间表，新建的住宅性住宅应首先实行成品住宅供应。在我们提交国务院的报告中已经有如下的提议，明年开始保障性住房实现全装修，到2013年所有商品房要实行全装修。
推进住宅产业化，建设省地节能环保型住宅，总体进展上不理想，除前面的原因外，开发企业积极性不高也是重要方面。我们的开发企业有意识、有知识、没有动力。当前房地产市场处于调整期，有危也有机，开发企业应该充分利用这个时期，加大科技投入，加快住宅产业化方式的研究，在提高产业化水平和产品品质上下功夫，推动产品转型升级，增强未来市场的竞争力。
3、以成熟配套技术支撑百年住宅
要加快完善技术标准体系，开展针对我国国情的百年住宅建设评价基准的研究。围绕住宅的规划、设计、建造、使用、维护和拆除再利用全寿命周期，进行相关技术标准研究。制定完善针对全国不同区域、不同类型建筑的能耗设计标准、新型建筑结构体系标准、各种可再生能源与建筑一体化应用标准等，实现配套化、系列化。
要大力推进先进实用基础技术、关键技术研发，加强技术集成和配套，加快科技成果推广转化，强制淘汰落后技术。重点研发有利于节能减排的新材料、新产品、新技术，如资源节约和废弃物循环利用技术、能源综合利用和再生技术。
既有住宅节能改造技术等，力求在关键技术上有所突破。要积极引进推广国外先进的被动式住宅和“SI体系”住宅，实现建筑结构与设备管线的分离，在不改变主体结构的情况下，进行设计管线更换装修更新、建筑维护以及空间布局调整。
中国房地产研究会住宅产业发展和技术委员会初步编制了《低碳住宅产业化技术体系框架与减排指标》，该体系框架为技术整合和技术创新提供了简明的系统平台，便于在实际工程中推广应用，为建设百年住宅提供技术支撑。今后要不断完善这个技术体系，逐步实现与住宅部品建筑。
在推进百年住宅建设上要考虑三步走，一是严格执行相关法律法规和标准规范，向购房者提供质量可靠、性能良好、价格合理的住宅，二是开展百年住宅建设评价标准和关键技术研究，建设一批试点项目，三是在试点基础上逐步推广。要推进住宅产业化示范园区建设，发挥引领示范作用。
4、以组织保障体系服务百年住宅
要充分发挥中国房地产研究会和中国房地产协会的平台作用，两会汇集了一大批规划设计、开发建设、技术研究、经验管理、部品供应、投资融资、研究咨询等单位，还有不少学有专长的专家学者，多学科、跨专业，人才资源丰富，要加强两会资源整合，牢固树立服务政府、服务行业、服务会员的宗旨，组织开展对住宅产业化的建筑体系、通用部品体系和技术标准支撑体系的研究，推广先进适用低碳技术，为推进住宅产业化、建造百年住宅做好服务。
建立住宅科技产业创新联盟，将有助于百年住宅建设各方面力量整合起来。我们希望标准编制单位、建筑设计单位、科研单位、开发企业以及相关部品企业、施工企业组织起来，成立产业联盟，搭建互利共盈的平台，形成产、学、研、用等各个环节完整的产业链，通过联盟内企业间的合作，发挥各自优势，加强技术创新和产品升级换代，加速科技成果的转换，推动百年住宅建设。
住宅产业化的推进和百年住宅的建设，离不开政府的支持和引导。建议有关部门尽快制定住宅产业化发展规划和相关政策，明确加快推进产业化的工作体制和激励机制，在金融、财政、税收、土地等方面给予支持，推动住宅产业化的发展。
同志们！转住宅发展方式、建设长寿命高品质百年住宅，是当前我国住宅产业化发展的重要任务。让我们以科学发展观为指导，以科技创新为动力，大力推进住宅产业化，推进百年住宅的研究与建设，为住宅产业的可持续发展而不懈努力。
实现住宅产业现代化是发展低碳经济的重要举措
——中国建筑设计研究院院长 修龙
导语：当前，我国住宅建设已由总量扩张为主逐步向质量提升为主转变，从全局层面和战略高度来看解决住宅建设质量，提高住宅建设效益的根本出路是实现住宅产业现代化；这是住宅建设的必然趋势，是建设资源节约型和环境友好型社会，发展低碳经济的重要举措。而许多有追求、有责任感的开发企业和部品企业正在尝试和推进住宅领域“四化”的实践。
在人口众多、资源拥有量低、生态环境承载能力弱的前提下，解决住宅质量寿命问题就必须建立符合我国国情的住宅消费模式，加快转变住宅生产方式，大力推进住宅产业化，就必须不断降低住宅建设和消费中的能源与资源消耗，倡导低碳生活方式，走可持续发展之路。
住宅产业化的核心是什么呢？ “住宅设计的标准化、部品部（构）件生产的工厂化、现场施工的装配化、土建装修一体化”正是我国住宅产业化的核心内容，以上四化明确了提升住宅产品综合品质和性能，建设省地节能、低碳环保型百年住宅的方向和今后的任务。
一、住宅设计标准化是实施产业化的前提
标准化有两层含义，一是指建立技术标准，实现统一价值导向。另一层含义是推行模数协调，整合产业链资源。住宅模数协调是研究住宅空间定位和构件尺寸配合和协调的理论是住宅走向工业化、产业化基础理论和基本方法，是住宅标准化的依据。它以住宅通用部品规范市场，是设计者、生产者、经营者和施工者在建造住宅全过程遵循的统一准则，实现住宅功能、质量最优化的必经之路。我国早在50年末便开始了对模数数列及扩大模数的研究，60年代初拟定了建筑统一模数制，并开始在全国建筑行业执行。80年代以后，原中国建筑技术研究院根据国际标准化组织提出的模数协调TC95文件原则，对原有标准进行了修订，发布了GBJ2-86《建筑模数协调统一标准》和GBJ50101-87《建筑楼梯模数协调标准》，2000年又发布了GB/T50100-2001《住宅模数协调标准》。目前中国建筑标准设计研究、国家住宅工程中心等单位正在修编建筑模数协调标准、编制厨房卫生间等功能空间专用模数设计标准，引导住宅向通用设计发展，向先进制造国家看齐。
然而，在住宅的标准化设计过程中，与新技术配合的技术标准制定往往滞后，已成为制约我国住宅产业化发展的一个因素。针对以上情况，下一步我国住宅标准设计的发展方向是：
第一，加快制定统一的行业技术标准。尽管目前一些进行住宅产业化探索的企业已经在实践中提炼了一系列住宅产业化企业标准，但各个企业标准之间的兼容性很差。
第二，进一步完善建筑模数协调标准，在住宅全产业链宣传推广。尤其要关注住宅模数协调设计，这是整个产业链的龙头。
第三，加快建立建筑通用体系。要把建造构件的标准化，生产的社会化与建筑的多样化协调起来，形成一种开放式的工业化住宅建筑体系。
二、部品部（构）件生产的工厂化是实施产业化的基础
推行住宅部品部（构）件工厂化生产是积极发展住宅工业强有力的工具，使施工现场的作业移到工厂中，以提高生产效率。住宅部品工厂化生产促进了产品的系统配套与组合技术的系统集成。与发达国家相比，目前我国建筑材料和部品的生产品种偏少、部件配套化水平偏低，质量保障体系尚不健全，这导致现场作业量大、材料消耗高，质量效益差，建设周期长，不能满足日益增长的住房消费需求。
1993年到现在，随着新技术、新工艺、新产品的住宅建设中的应用，若干住宅产品组合一起并进行工厂化生产，使得某些同类功能的部品生产得以归纳，形成简约的部品系统，如外维护保温部品体系、门窗部品体系、内装修部品体系、厨卫部品体系等，但由于整个部品体系缺乏统一的标准，尤其是产品和产品间缺少相应的模数协调，制约了住宅部品工厂化规模生产的发展进程。基于此，我认为要进一步推进部品工厂化生产，应加强以下几方面的工作：
第一、加大住宅部品的模数化研究。住宅部品的模数化，是住宅部品发展的关键，也是工厂化生产的基础条件。研究住宅部品间的模数协调，如模数数列、尺寸递进以及公差配合等，将促进住宅部品的通用性和可替换性。
第二，围绕省地节能、低碳环保型住宅建设研究相关部品体系。尤其对于量大、面广的节能墙体、墙体保温隔热材料、循环利用建筑材料、可再生能源产品等开展关键技术研究和部品开发。
第三、研究住宅部品与建筑一体化。如太阳能在建筑应用中的关键部件，既可以成为屋面的一部分，也可以与阳台结合，因此必须作为住宅部品加以研究才能实现太阳能与建筑一体化。
三、现场施工装配化是实施产业化的核心
住宅现场施工的装配化，就是将工厂化生产的住宅构件和住宅部品运至工厂现场拼装。目前我国住宅的装配化程度还很低，即使是装备式住宅也没有完全实施施工的装配化，在实践中我国装配式住宅有组装式、单元式、混合式等类型。
装配化施工具有下列优点：
1、工期短。因为大多数供需在工厂完成，因此现场施工量小，可在短期内交付使用。
2、用工少。由于装配式施工更多依靠大型吊装设备，建筑工人的劳动强度降低，交叉作业有序。
3、质量高。每道工序都必须像设备安装那样检查精度，保证质量。
4、低排放。由于施工现场噪音小，散装物料减少，废物及废水排放低，有利于环境保护。
5、成本低。由于现场装备的高精度、高效率、低排放，大大降低了施工成本。
就我国住宅装配化而言，关键是建立装配式住宅通用体系以及与之相配套的住宅部品体系，只有这样才能真正发挥工业化生产的规模效应。
四、土建装修一体化是实施产业化的关键
土建装修一体化，包含住宅装修与土建安装一体化设计和一体化施工两个方面。
推进住宅土建装修一体化有利于资源节约和环境保护，有利于降低装修和居住成本，有利于提高工程质量、消除安全隐患，有利于高品质住宅部品的推广应用。按土建装修一体化方式建造的全装修住宅必将成为市场的主流产品，得到广大消费者的认可。
然而，目前我国住宅土建装修一体化的推进过程中，存在着如下问题：
第一，政府支持力度不够
从国务院1999年国办发72号首次提出的“推广一次性装修活菜单式装修模式”，到2002年190号《商品住房装修一次到位实施细则》再到2008年出台《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》要求逐步取消毛坯房，历经十年，毛坯房所占比重依然很大。
除了缺乏约束性的政策外，也缺乏配套的激励政策和税收政策，由于全装修成品住宅的造价和销售价格高于同类型的毛坯房，导致开发企业多缴营业税，购房者多缴契税的问题，容易导向开发企业和消费者选择毛坯房交房。
第二、全装修住宅建设产业链不完善
新建住宅全装修的产业链主要是由设计方（包括建筑设计单位和装饰设计公司）、施工单位（包括土建单位和装饰施工公司）、供应商（包括建材供应商和部品供应商）三方组成。现阶段这三方衔接仍存在着盲区，使全装修住宅的整体性能与质量大打折扣。一是反映出开发商在土建装修一体化方面的整合能力不强需要学习和积累经验，建立装修部品采购机制和物流平台；二是反映出设计单位对于装修设计的经验和对潮流方向的把握严重不足，无法做到土建和装修设计同步考虑、同步完成；三是反映出施工及建筑企业等缺少在实际操作中可以遵守的准绳，对装修工程质量监管薄弱。表现为装修品质与质量不能达到业主需求，装修质量标准不统一，好坏偏差大，质量控制很大程度上依赖工人个体的技术水平，并由此造成后期大量拆改。据国家住宅工程中心2009年组织的2万多人参与的居住实态调查显示，接受调查的63%的用户的住宅是2000年以后的房屋。由于自己装修发生的房屋水和电气管线拆改分别为41%和44%，对房屋墙体进行拆改的占28.8%，对卫生间拆改的占41%。二次拆改带来的资源浪费和环境污染惊人，推广全装修住宅任重而道远。
为此，建议从以下几个方面加大推进力度：
1、加大土建装修一体化的宣传广度。要通过宣传引导，转变消费者和开发商的观念，要从节能、节地、节材、节水，以及结构安全、使用安全、维修方便等纬度，理解全装修住宅的经济效益和社会效益。
2、出台强制性成品住宅验收标准。在实行强制验收标准，强化质量责任追溯的同时，要完善质量评定标准，把部品、设备的质量和节能减排的效益等纳入质量评定范围。做到有法可依，有章可循，并抓好实施过程的监管。
3、调整税收政策，出台激励政策。建议针对目前的税收政策中不利于土建装修一体化推进的有关规定进行调整，可以借鉴上海、江苏等地做法，通过分离装修款的办法，按照装修企业营业税标准，对成品住宅的装修费用单独计税，以鼓励开发企业建设成品住宅。同时也应向北京、沈阳等地学习，通过激励政策促进住宅工业化的发展。
4、培育和完善全装修住宅产业链。针对目前土建和装修一体化设计和施工力量薄弱，部品种类和生产企业少，开发企业控制性能和质量难等现状，要充分发挥有关政策部门和行业协会的协调作用来搭建合作平台，通过产业联盟等形式，联合产学研、设计单位、科研单位以及相关部品企业、施工企业组织起来，形成产业链及其合力，明确各方责任与利益，通过产业链上的全程参与，形成一种新的机制，来推动全装修住宅的发展，确保产品质量，减少消除后期用户的私自拆改。
总结：从以上“四化”分析可以看出，我国住宅产业化的基本路线是清晰的，目标是明确的，推进工作也在一步步展开。但由于尚未形成连贯的产业流程，尚未建立完善推进机制，尚未制定激活企业的经济政策，因此许多地方因此丧失了发展住宅产业的机遇。
当前，我国住宅建设已由总量扩张为主逐步向质量提升为主转变，从全局层面和战略高度来看解决住宅建设质量，提高住宅建设效益的根本出路是实现住宅产业现代化，这是住宅建设的必然趋势，是建设资源节约型和环境友好型社会，发展低碳经济的重要举措。而许多有追求、有责任感的开发企业和部品企业正在尝试和推进住宅领域“四化”的实践。参加本次论坛交流的企业就是他们中的佼佼者，正是在这些有高度责任的探索者们的推动下，我们的住宅事业已经迎来了一个以四化为先导、以高品质生活为目标的新阶段，我相信我们“推进住宅产业化、建设百年住宅”的努力一定能成功。
突破三步走模式 推进低碳住宅产业化
——中国房地产研究会住宅产业发展和技术委员会秘书长 孙克放
大家知道在哥本哈根会议上中国政府正式宣布到2020年单位国内生产总值排放比2005年下降40-45%，节能提高能效的贡献率要达到85以上。
因此，低碳减排变成了一个国家的行动，低碳减排是一个历史的使命，低碳减排是我们的责任，低碳减排是开发企业应尽的义务。
2009年8月12日温家宝总理主持召开国务院常务会议，首次提出中国将培育低碳经济作为新的增长点，要大力发展绿色经济，紧密结合扩大内需促进经济增长的决策部署，培育以低碳排放为特征的新的经济增长点，加快建设以低排放为特征的工业、建筑、交通体系。
我们今天讲低碳城市的时候，基本上按照工业、建筑、交通这一块儿来做，所以建筑里面能不能按照低碳排放特征建一种体系是我们要研究的一个课题。
发展低碳经济，不是应付世界金融危机的权宜之计！推广低碳技术，也不是短时期的炒作，而是经济发展和建设生态文明的必由之路。
我们应该清楚地看到，以石化能源为基础的工业遭遇发展上的一系列瓶颈。包括资源瓶颈、环境瓶颈和技术瓶颈。支撑传统工业的科学理论和技术已缺少创新动力，以传统工业支撑的生产生活方式逐渐失去持续发展的动力。
中国工业面临同样的考验和挑战！
大家知道，中国属于高碳经济的发展国家，2007年我国消费煤炭约23亿吨，共计排放二氧化碳54.3亿吨，居全球第二。
2009年中国的GDP占全球总量的8.3%，但我国工业废物的排放密度，是德国的20倍，是意大利、韩国、美国、日本的10倍。空气污染是法国、加拿大、瑞典的7倍，是英国、澳大利亚的4倍。
我国每建成1平方米的房屋，约释放0.8吨的二氧化碳，每生产一度电要释放1公斤二氧化碳，每燃烧1升汽油给释放2.7公斤二氧化碳，因此在2008年的国家4万亿元经济计划中，有2100亿元用于节能减排、发展循环经济和生产环境建设。
低碳经济以低能耗、低排放、低污染为基础，提高能源利用效率和创建清洁能源结构，通过技术创新、制度创新和发展观的改变来实现社会的可持续发展的一种经济发展模式。
2003年英国的能源白皮书《我国能源的未来：创建低碳经济》中首次提出“低碳经济”的概念。低碳建筑是指在建筑材料与设备制造、施工建造和建筑物使用的整个生命周期内，减少石化能源的使用，提高能效，降低二氧化碳等温室气体的排放量的住宅。
当前，最重要的是加快“建立以低排放为特征的建筑体系”，这个体系应从建设的全寿命周期为出发点，着眼于各生产环节和项目建设的每个阶段，有效地控制和降低低碳排放，并形成可循环的可持续发展模式。
为此，中国房地产研究会住宅产业发展和技术委员会初步编制了《低碳住宅产业化技术体系框架及减排指标》，为开发企业建设低碳节能环保型住宅提供技术支撑。我们很多开发企业非常关注现在的低碳技术的发展，我们把低碳技术分为八项：低碳用能、低碳设计、低碳构造、低碳运营、低碳排放、低碳营造、低碳用材等。
在编制《低碳住宅产业化技术体系框架及减排指标》过程中我们感到：“低碳”不仅仅只停留在概念上，更不能成为空洞口号，只要脚踏实地地用心去实践，低碳减排的契机正掌握在每个企业手中。
有人讲绿色是途径，低碳是结果，我认为“绿色”和“低碳”既都是途径，又都包含着结果，我们在深入研究“绿色”所包含的内容后，你会发现其中与“低碳”直接的相关技术占70%，显而易见，“低碳技术”是“绿色”体系中的核心。另外，“低碳”的减排指标是可以量化的，容易被广大消费者接受。更重要的是“低碳”是可以交易的，这涉及到“国家间减排协作”，涉及到发达国家按其应承担的责任，对发展中国家资金的支持和技术的转移。我们必须用更广的视角去看待“低碳”和由此产生的新的经济发展界面，才能抢占未来“低碳建筑”的高地。
低碳住宅产业化技术框架下重点推广“被动式住宅建造体系”和“SI住宅建造体系”两类住宅体系。
一、被动式住宅建造体系
被动式住宅的建筑体系来源于20世纪90年代的德国，这类主要是通过住宅本身的构造做法达到高效的保温隔热性能，并利用太阳能和家电设备的散热为居室提供热源，减少或不使用主动提供的能源，即便是需要提供其他能源，也尽量采用清洁的可再生能源。目前全世界大约有15000座被动式住宅，其中德国已经建设4000-6000座单元住房。这次在世博会上英国展示了被动式住宅，这个住宅的原理包括了我们刚才讲的那些内容。比如说太阳能应用的问题，怎么样让光线照射到室内，减少空调这种采暖能耗，减少碳基原料。比如说风是从地下通过去，用地下管道直接引上来。
根据德国的建筑节能要求，新建住宅的能耗应该控制在90kwh/平米，而被动式住宅能耗仅为规定的15-20%，有的甚至降到20-50kwh/平米。现在差不多在100kwh/平米。中国北方地区用的是每平方米煤的概念，这个概念很少让老百姓接受，因为老百姓不烧煤，但是转换成油的概念，转换成功率的概念，老百姓容易接受。所以，中国的节能标识我认为应该转到每平方米千瓦小时的概念上，让老百姓知道这个概念跟我们电灯的概念是一样的。
因此，面对中国量大面广的高层住宅，如何推动被动式住宅技术实属是一项攻关技术，因为我们看到国外的被动式住宅都是六、七层以下的住宅，所以最近我们研究会研究在高层住宅上怎么下力气来做。我们提出几条：
1、加厚外墙屋面围护结构保温隔热层厚度。
2、增加外窗的气密性和绝热性。
3、严格控制窗墙比。
4、在外窗增设设施。
5、采用高效采暖末端设备，并实现分户计量控制。
6、增加新风置换系统。
7、采用太阳能分户供热水或集中供热水系统。
8、采用光伏电池供电系统，解决高层公共区照明和室外环境照明。
9、采用中水回用、雨水收集技术，节约用水。
10、采用垃圾生化处理技术，实现垃圾就地减量，减少对环境的污染。
一般来讲被动式住宅建设的造价要比普通的住宅高出10-20%，但是后期的运行成本要极低，换算下来大致5-10年就可以收回成本。
二、SI住宅建造体系
日本的房子怎么做的？这个房子全部是工厂化的制作。在工厂把面砖打出来，运到现场、起吊、安装、密封，上面吊装下面铺墙，然后做保温、做新风系统、做地板、上面铺采暖地板，上面做的时候下面几层就可以装修了，包括卫生间的装修。这确实是百年建筑特别重要的特色，这种装配化是中国发展的最大趋势，建立在现在的水平线上。
中国的住宅建设已进入到一个重要转型期，既要满足数量的快速增长，又要追求质量的全面提升，同时也要合理利用和节约资源，实现住宅建设又好又快发展。中国一定要突破国外产业发展的分三步走的模式，实施既要满足量的问题，又要满足质量的问题，最后要维持它的生态低碳生活模式，实现住宅建设又好又快的发展。我想刘部长当时提出的百年建筑，其实这个课题是挺难的课题，但是我们真有必要去研究它，否则中国的大地上会出现非常短命的建筑。如果我们现在不抓住这个机会，在大量的建筑盖的过程中，如果不像今天这么干，确实要留一批短寿低质的住宅。
所以，我想建筑“低碳”化是实现百年建筑的必经之路。要实现中国建筑的“低碳化，高品质”的目标，我们更需要理念、勇气和不懈的努力，只要将中国的节能减排真正付诸行动，我们才能真正生活在一个绿色低碳的国度里。
既有建筑改造的难点、重点和解决方案
——中国建筑科学研究院总工程师 赵基达
一、既有建筑面临的迫切问题
我们有大量的既有建筑，一共有441亿平方米，在这里面包括住宅140亿平方米、公共建筑60亿平方米、农村民居220亿平方米。这些既有建筑各有特点，50年代以及以前的建筑，已超过或接近50年的使用年限，已经老化。六、七十年代的建筑标准低实用功能已完全落后。八、九十年代初的建筑，有些建筑的材料质量和施工质量有安全隐患。
这些既有建筑绝大部分都是非节能的高能耗建筑，安全性、抗震性能较差，存在各种安全隐患问题，包括不正确使用，结构超载，野蛮装修等等。同时，存在耐久性问题、实用功能差、面积小、配套差等等问题。
大量未达设计使用年限的既有建筑由于各种原因大量拆迁，有城镇化进程与城市发展的需要，同时还有很大一部分是政府的政绩工程大拆大建，还有一方面是地方规划的严重失误造成新建建筑被大量拆除。还有开发商的经济效益，认为这里拆了再建有更好的经济效益。同时还有烂尾楼，这个在全国各地的量比较大，房子还没有竣工验收使用，还正在建着，拖了很长时间，最后只能用拆迁令。
如果拆除既有建筑，每平方米会产生800公斤到1.2吨的建筑垃圾，在拆除过程中造成很多污染，建筑垃圾填埋以后又会造成很多污染。另外，旧的拆了需要盖新的，又需要很多建筑材料、建筑资源，造成了浪费。而且把好的房子拆了，对居住困难群体心理会造成很大冲击。
既有住宅使用寿命设计年限是50年，我们希望房子能够使用50年，过了50年还能继续使用，现在一般是20年、30年、40年。我们希望我们的房子在达到最佳使用年限以后如果结构性存在隐患，使用功能不够等等原因，希望对既有建筑进行改造，延长建筑使用寿命，达到百年建筑的目标。但是很多房子还没有达到设计使用年限就被拆除，造成很大的浪费，这是不环保，不低碳的。我们希望能够通过改造加长使用年限。
我们国家建筑使用年限一般为50年，是和国际上是一致的。在这50年中正常设计、正常施工、正常使用（检查、维护），在设计使用年限内不用大修。在设计使用年限内设计、施工与开发商要对房屋主体结构安全承担责任。设计使用年限是50年，房屋产权证是70年，到50年以后还有保修期，保修以后并不是说这个房子不能用了，就像家电一样过了保修期一样可以使用，但一般由业主负责。房子要通过检查，业主如果有疑问可以要求维修，如果架构有问题可以维修延长使用年限。因此，50年使用年限跟70年的房屋产权是不矛盾的。
二、既有建筑改造的重点
要延长既有建筑结构的使用寿命，通过结构加固改造，提高既有建筑的结构安全水平，建立检查维护体系，保证建筑物的耐久性和结构安全，进行实用功能提升，适应现代工作与生活方式需要，珍惜环境资源，不能搞大拆大建。
发达国家对既有建筑一般采取定期检查的制度，检查周期一般20年左右。对超过设计使用年限的建筑检查的周期还要缩短，一般为5-10年，使建筑物的损伤、老化情况在早期就被发现，并得到及时维修。发达国家每年的新建建筑较少，对既有建筑的加固、改造和维修成为设计、施工的重点。
从节能角度来说，也必须对既有建筑的节能进行改造。既有建筑的节能改造应综合考虑地区特点，严寒、寒冷地区（外墙外保温、门窗、屋顶保温、取暖系统与设备），夏热冬冷地区（墙体保温、门窗、屋顶保温隔热、通风）。公共建筑取暖与空调系统的节能；新能源与可再生能源的利用。另外一方面我们要强调既有建筑改造的实用功能，平面布局、扩增面积、增设阳台、湿热设施改善、老年社区多层住宅加小电梯、停车问题。既有公共建筑的功能提升，平面布置、建筑立面、节能取暖制冷设备、节能电梯、地下停车场建设，艺术区、工业改造区。
三、结论与展望
目前，按我国标准规范设计是安全的，按规范要求其设计与施工完全可以达到结构安全要求。对于既然有关建筑一定要有百年建筑的意识，通过我们的努力，在设计使用年限内主体结构不需大修，在达到设计使用年限后应加强检查与维修，保持既有建筑的安全性能与实用功能，延长既有建筑的使用寿命。另外，规划一定要科学合理，严禁由于规划考虑不周导致建筑物刚投入使用就要拆除，对此，要严格追究责任。严格控制既有建筑在未达设计使用年限内就由房地产开发商进行房屋开发的拆迁，要综合进行环境、资源与经济的评估，加大拆迁的环境与资源因素成本。设计要有百年建筑的意识，要精心设计，结构体系要合理，不要追求过分的新奇。施工要有严格的质量控制措施，监理要把关。业主要正确使用，严禁实用功能改变，严禁野蛮装修。重要建筑一定要有定时检查维修制度。
对五十年代建筑的既有住宅，其结构体系严重恶化、有重大防火隐患时可考虑拆除。对六十年代与七十年代的既有住宅可以考虑开始在抗震加固、节能改造与实用功能提升综合改造。对八十年代后的房子进修维修。对八十年代前期建的政府办公楼应考虑进行抗震加固、节能与实用功能提升综合改造。对八十年代以后建设的达不到建筑节能要求的要改造。各项结构加固技术与方法都要按各自的优势与适用范围正确使用。结构托换技术在既有建筑结构改造中有很好的应用前景，预应力主动托换有很好的结构使用。对既有建筑进行改造可以有效延长建筑使用寿命，对节能减排可持续发展意义重大。开展既有建筑加固改造、节能改造与使用功能提升将是今后建筑功能领域一项主要工作，我国的建设工作将要从以新建为主逐步过渡到新建与既有建筑改造并举这样的局面。
有限总价下的全寿命周期的低碳住宅建设
——中国房地产业协会副会长 陈兴汉
一、坚持有限总价是我国现阶段大规模发展低碳住宅的前提条件
1、发展低碳住宅刻不容缓
按照人均占有量计算，我国是一个能源、土地、水、原材料等资源严重短缺的国家，按每单位GDP能耗计算，我国又是一个资源实际利用效率很低的国家。要想实现经济的可持续发展，要必须改变以高能耗高排放为特征的粗放型生产方式，大力发展低碳经济。而在整个低碳经济路途中，发展低碳住宅尤为突出。我国正处于工业化、城镇化快速发展阶段，每年城乡新建房屋建筑面积是近20亿平方米，其中近12亿平方米是住宅。迅速地大规模发展低碳住宅，并加快对既有住宅的节能改造步伐，对于兑现我国政府节能减排承诺实现我国经济社会的可持续发展具有十分重要的意义。
2、降低碳排放必须着眼于全寿命周期
经测算如一栋办公大楼的使用寿命为70年，其建造成本只是全寿命周期成本的19%。除建造成本外，在建筑全寿命周期的成本中还包括装修的成本、维修成本、运行成本、设备更新、物业管理成本等。建设低碳住宅必须贯彻全生命周期的理念，使住宅建造和使用成本以及碳排放总量达到最低。
3、基本国情决定了大规模发展低碳住宅必须坚持有限总价
我国正处于城市化、城镇化快速推进阶段，新建住宅规模庞大。要实现低碳住宅的大规模发展，首先要考虑到的是国家的经济承受能力，以及老百姓的实际支付能力，在商品住宅领域，强调运用最新技术，片面追求低碳的做法，导致造价、未来设备更新等成本居高不下，这只适合于富裕阶层。在保障房和普通商品房领域，对于节能减排指标和科技含量过高追求也会导致单位面积造价的攀升和使用成本的增加，这是现阶段我国政府和民众无法承受的。
因此，当前，要大规模发展低碳住宅，既要重视技术上的先进性，更要重视经济上的可推广性，最好的方法就是建立有限总价下的低碳住宅技术体系，大力集成推广先进、适用、低成本的“四节一环保”技术，充分利用自然通风采光和可再生能源，从而推动低碳住宅建设的全面快速展开。
二、有限总价下基于全寿命周期的低碳理论的建设
1、重视城市规划
城市建设中，最大的浪费来自于大拆大建。由于城市规划的不科学，以及规划实施过程缺乏统筹安排，许多建筑在远未达到使用寿命时就被拆除了，许多道路成了“拉链”路，规划中短视行为，规划制定后的随意变更，造成了大量的大拆大建。
欧洲许多城市，保持着适度的城市规模，历经数百年却一脉相承，既有效减少了高能耗、交通堵塞等大城市病的产生，也杜绝了由于大拆大建带来的资源浪费与环境污染，而且使城市具备了深厚的历史文化底蕴。
2、优化项目设计
建造成本的控制，95%在设计阶段，5%在施工阶段。与此同时，项目设计在控制建筑的使用成本方面也发挥着作用，例如住宅小区的总体规划直接影响到后期物业管理成本，交通组织设计直接影响到业主的通行成本，景观设计直接影响到未来公共水电费和维护成本，建筑设计中的自然通风、采光的重视可以减少对照明和通风设备的依赖等等。在南京江畔人家保障房建设项目中，我们通过规划设计和管理模式创新，实现了保障房小区高标准低费用管理。具体表现在五个方面：一是引入国际先进的新城市主义城市建设理念，使物业管理成本大大减少。二是采用园林式停车位，大大减少了维护成本，小区当中设有中心广场，既有小区的优美的环境，又有交流的空间，大大减少了停车的成本。
通过建造8000平米的大型超市，每个居委会给1000多平方米的托管房，让老百姓就近就业，他们的口号是离土不离乡，就业在社区。另外，通过自助式物业管理，解决了2000多就业问题。这个小区我们通过规划设计的努力，老百姓在里面很舒适地生活，而且水电费一年就要省1000多块钱一平米，这个项目的设计不仅提高了硬件的质量，丰富社区文化，提高了居住条件。被联合国人居署授予“联合国城市可持续发展特殊贡献奖”。
3、集成应用先进实用技术
我们采用很多低碳成果，像地埋式变压器，既没有噪音，又没有土地成本，而且每年节约几十万度电。我们通过多年的实践，建立了有限总价下的一系列环保体系。这些技术的应用，还可以充分利用自然条件，提高居住的舒适度，从而减少对生态环境的破坏和能源的消耗，因此一直采用通过优化设计，进行自然通风和自然采光尽量使用太阳能、空气源热泵，我们强调和自然的和谐共生。
三、有关政策建议
1、提高城市规划的严肃性
做房地产行业20多年了，自己有很多体会。我觉得在我们国家首先要提高城市规划的严肃性，坚决贯彻《城乡规划法》，城市规划一定要具有法律效力，不能随着政府的换届而随意调整，对于城市规划的各种违法行为要坚决查处，尤其对城中村改造成本加以严格的控制，对规划失误、对规划执行不力造成的损失应该追究当事人的法律责任。根据我们国家“十二五”规划的要求，马上要建立100万人口的城市，要建立1000万座50万人口的城市，也是按照这个来做。
2、全面推广住宅性能认定标准
这次搞的百年建筑的认定应该是潮流性的，住宅标准的制定要按照瑞典国家标准协会建筑材料，应该说这个标准化瑞典做的最好，这个国家按照标准建造才能获得贷款，按照标准建造的房子去买房子才能得到贷款，应该说做的最完善。日本也有完整成熟的性能认定标准，包括十个方面，并上升为住宅大法。与此同时，日本政府重视住宅性能认定的普及教育，让老百新充分认识到性能认定的重要性。目前，我国尚缺乏统一的住宅评价体系，现有的住宅性能认定标准未得到全面推广，各类住宅评比良莠不齐，广大购房者无法分辨。建议在现有的住宅性能认定标准的基础上，进一步充实建筑节能减排的相关内容，形成新的住宅性能认定标准，由住宅部在全国范围内强制实施。所有的住宅都必须由指定机构进行性能认定。
3、建筑官产学研合力推动低碳住宅建设体制机制
要大规模发展低碳住宅，官、产、学、研的力量缺一不可。首先政府要制定标准管理宣传出台政策，要让全社会了解低碳住宅，让企业有动力参与低碳住宅建设。学校和科研机构既要不断地研发住宅新技术，更要对现有实用技术进行改良，降低其应用门槛，并进而建立起先进实用技术体系。建材生产企业、部品生产企业、开发商则担负着具体建设低碳住宅的重任，不仅要让新建住宅符合低碳技术要求，还要在政府的统一部署下，有序地开展既有住宅的节能改造。
现在的房地产大部分都没有上市，应当通过资本市场进行企业的改造、改制，让产业化更好地向前推进。
在上述四种力量当中，政府的作用最为关键。日本政府在1955年成立了日本住宅公团，并逐步发展成为地域振兴整备公团和都市基盘整备公团。这个机构承担着公有住宅的管理、租赁与建设城市复兴规划，城市先进住宅研究，住宅配套设施研究，居住环境研究，受灾地区支援，日本旧有建筑改造，以及国际协作等八方面的职能，在推动日本住宅产业现代化方面发挥了巨大的作用。
现在我们国家官员只关注如何打压房地产房价，很少有官员去关注刚刚我们讲的这个问题，我希望通过我们这代人的努力发挥这个作用。
4、加大对低碳住宅建设和住宅产业化现代化工作的政策支持
我们去日本的工地，有38个企业为他服务，每道工序都是一个企业，全社会化才能做下去，靠一个万科，靠一个独立的企业，我觉得是相当的难。为早日走出金融危机的泥潭，世界各主要经济体正纷纷寻找新的经济发展动力，而发展低碳经济几乎成为他们共同的选择，一场争夺低碳经济主导的竞争已在各个主要经济体悄然展开。美国推出了雄心勃勃的新能源政策，刺激私人投资清洁能源，实施“总量控制和碳排放量交易计划”，推动新能源市场化，并倡议全国合作建一个有关温室气体排放权的世界组织，存在能源浪费的国家必须购买温室气体排放权，其抢占全球低碳经济制高点和主导权的意图十分明显。
在美国新能源技术革新的带动下，英国提出2050年建成低碳经济社会的目标，日本也加大了对低碳技术的研究和推广力度。近年来，我国政府也把新能源和节能环保作为战略性新兴产业加以培育，发展低碳经济已经成为转变经济发展方式的重要突破口，在这样的背景下，作为传统能耗大户的建筑和房地产行业，我们必将大有作为。
住宅建设转型期的长寿型住宅研发与实践
——国家住宅工程中心执行总建筑师 刘东卫
一、我国住宅建设转型期与长寿化的住宅发展方向
改革开放以后我国经济有了一个飞速的发展，但也使我国面临着住宅建设、资源环境可持续等方面的重大问题。在住宅建设当中，我们认为一定要从现在的资源消耗向长远的可持续性发展实现整体的转型。传统的建设理念和近来技术已不能满足当代住宅发展的要求，面向未来转变观念，实现住宅质量飞跃和建设方式更新已成为当前住宅发展的主题。
将来究竟要做什么样的房子？从咱们国家可持续建设的角度来看，现在国内大量建造的房子究竟存在哪些问题？面对居民不断提高的高品质的要求，我们的住宅究竟与发达国家相差在哪里？这是我们要思考的。
经过课题总体的研究，围绕着这一系列的问题，我们认为今后建设一个全寿命、高品质、可持续的住宅建设发展方向是我们中心的课题。从欧美发达国家来看，住宅在80年以上非常普遍，100多年还很好的使用的也非常多。而我们国家住宅的寿命远远低于设计使用寿命。在调研当中我们也深深地感受到，咱们国家住宅的生命周期是短寿期。追究起来看确实由于思想意识、利益驱动，远远不属于可持续的科学发展观的原则。
由于建筑的老化和使用，尤其是使用维护方面的问题与居住的原因，造成相当多的建筑在正常的使用年限当中被拆掉，既浪费了大量的资源也是全社会巨大的损失。我们在调研当中就提出，今后咱们转型期的住宅建设应该以长寿型的理念为指导，全面提高延长住宅的使用寿命，从而可以节约大量的资源，并提高资源的利用率。因此，当前这个阶段重新审视今天大量生产、大量消耗、大量废弃的传统的住宅建设模式，加强全社会对住宅寿命和耐久质量问题的认识，大力推进长寿型的住宅建设，应该成为我国住宅发展的当务之急。
总体来看，根据我们课题调研，大概归为两方面。一方面由于建筑本身的原因，包括建筑的观念、设计、使用、建筑设备的老化等专业角度，大概占到了一半左右；另一方面的原因主要是由于城市的改建、经济社会发展、开发商利益等等方面社会的原因也占了一半。
总体上来看，当前我国住宅的生产方式非常落后，住宅的工业化、产业化的提出十多年了，住宅技术和部品的集成度是非常低的，这些方面造成的住宅不同程度存在质量问题。实际上从业内来看，往往认为我们现在的住宅质量可能存在很大问题，是因为施工质量问题，在生产环节上的问题，根据我们的调研往往跟传统的生产方式有关系（在现场大量使用水泥、砂浆），这样的住宅不能从根本上保证质量和品质。
从日本、欧美等西方发达国家来看，如果要解决这个问题，住宅的工业化的生产应该是最为核心的问题。通过住宅体系的通用化、建设技术的集成化以及住宅工业化的方式建造住宅，才能从根本上提高住宅的综合性能。所以，现在最中心的问题归结为一点就是扭转现在粗放型的传统生产模式，应该是全社会高品质住宅建设最核心的问题。再往下，住宅体系和技术集成又将成为核心问题。
我国的住宅工业化核心道路究竟应该如何走？这是行业热议的课题。通过调研，我们觉得这方面最核心的问题是住宅工业化基本的理念和认识。这方面国家投入和认识不足，各个企业本身有各自的认识。我觉得主要是技术思想方面比西方发达国家落后，这是制约住宅工业化基础研发最中心的问题。从住宅工业化总体来看，技术研发、技术体系的建立在国内是最核心的问题。
SI住宅体系是全世界公共住宅普遍遵循的一个体系，这个体系和工业化、低碳、长寿命、高品质是完全密不可分的。日本倡导降低能源的消耗，构筑可持续社会为中心，大力推动SI住宅体系的建设和实施，以提高住宅耐久性为目的，建立了住宅生产体系。这个体系在提高住宅结构耐久性的同时，使住宅的生命周期得以延伸，既降低了使用者的后期的维护管理费和资源的消耗，也提高了住宅的最长久的资产价值。
实际30多年前日本在引进SI住宅体系的时候，也是为了解决住宅大规模建设时期保证住宅的质量问题。在这之后，日本通过住宅建设公团，还有U2，通过可持续发展解决大量住宅生产问题，推出了CHS体系，也就是百年建筑体系。这个体系当时面临基本的情况和我们现在一样，以开发高耐久性住宅的建造方法，同时要满足居住者的可变性，尤其是使住宅具有维修、管理、长久性的住宅体系作为开发标准。从住宅的长寿命来看，实际住宅的建设成本并不是很高，主要还是后期的维护和管理占的比例非常之高。我们现在大量在建的住宅，毫不客气地说，有几个能考虑到这个住户在后期的使用和维护方面的问题？还有资源的循环和回收问题？我们现在根本就没有这些基本的思路，这是非常遗憾的事情。
所以，日本的百年住宅体系主要是说三大部分。
1、为了适应生命周期（家族构成、家庭构成）的变化，住户平面布置要有可变性。2、部品群，要有统一的尺寸比例。3、每个部品群（各构成要素）都要设定适当的耐用年数，建立连接部件群用的比例。
日本CHS体系是以住宅的长期耐久性为目的，在建造住宅的时候，不同的材料部品的使用年限是不同的，一种是结构的主体，比方说耐久年限是50年、70年、100年，而里面的部品系统使用寿命和耐久年限是5-30年就要更换的，所以完全要有分开。我们国家所有部品都是糊里糊涂埋在一起，这样一种施工设计建设的方式，对住宅的可持续的使用存在很大的问题。百年住宅从设计方法上要考虑部品、设备的更换和互换性，使主体和设备装修完全分离。
今天以“建设一个长寿型住宅”，或者“一个百年住宅”为理念，结合自然环境可持续发展是今后我国住宅建设总的方向。
二、百年居住建设理念的长寿型住宅体系
国内研发对住宅体系这个词从概念上来讲还是有模糊的认识，往往把它误认为是一种结构体系，其实这是一个住宅的通用体系。我们目前根据“十一五”课题和中日技术集成这个项目，主要是针对当前我国住宅建设方式造成的住宅寿命耗能大，质量缺失严重，二次装修浪费，这些比较核心的东西确实制约发展，以及居住使用方式上存在的居住性能和适用性差等方方面面比较重大的问题，我们向以百年住宅这种建设理念，开发长寿型LC住宅体系。这个住宅体系是以绿色建筑全生命周期的理念为基础，建立了一套科学可行且操作性强的，围绕保证住宅性能和品质的规划设计、施工建造、维护使用、再生改建等技术为核心的新型工业化集合住宅体系与应用集成技术。百年住宅建设理念的住宅体系以住宅全寿命周期的质量性能设计理念为出发点，强调住宅的“百年住宅”理念全寿命周期的整体设计方法和两阶段工业化生产的新型住宅体系与技术的集成应用。百年住居建设理念的住宅体系通过设计建造中考虑生产集成性、居住的适应性和建筑的畅销性，保证了居住品质、提高了住宅全寿命周期的综合价值，实现了节省资源消耗的可持续居住环境。
住宅工业化技术核心是住宅体系的系统技术集成。百年居住建设理念的长寿型住宅体系是结合满足住宅批量供给需求的，全面提高居住的综合性能与品质的，具有普及性、适用性和经济性特征的，通过住宅技术部品集成和结构主体、内装与设备集成的，以引进国际先进技术为基础的两阶段工业化生产方式的新型住宅体系与应用集成技术。
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