——低碳经济与低碳地产简析
当房地产的发展邂逅“低碳”时代，低碳地产应景产生。然而，当前市场上大多数号称低碳的项目，仅仅把低碳作为促销的噱头或抬高身价的镀金。而各种机构颁发的奖项，也让低碳地产逐渐沦为“低碳炒作”的工具。发展“低碳地产”的意义究竟何在？“低碳地产”在发展过程中遇到了哪些障碍？“低碳地产”未来将何去何从？
低碳经济影响房地产发展
伴随着生物质能、风能、太阳能、水能、化石能、核能等的使用，人类逐步从原始文明走向农业文明和工业文明。而随着全球人口和经济规模的不断增长，能源使用带来的环境问题及其诱因不断地为人们所认识，不止是烟雾、光化学烟雾和酸雨等的危害，大气中二氧化碳浓度升高将带来的全球气候变化，也已被确认为不争的事实。
英国政府在2003年的能源白皮书《我们能源之未来：创建低碳经济》中，首次提出了“低碳经济”（Low Carbon Economy）的概念。低碳经济是一种以低能耗、低污染、低排放和高效能、高效率、高效益为主要特征，以节能减排为发展方式，以碳中和技术为发展方法的绿色经济发展模式。
“低碳经济”被认为是逐步迈向生态文明走出的一条新路，即摒弃20世纪的传统增长模式，直接应用新世纪的创新技术与创新机制，通过低碳经济模式与低碳生活方式，实现社会可持续发展。
在低碳经济趋势下，低碳建筑已渐成国际建筑界主流趋势。低碳建筑，是指在建筑材料与设备制造、施工建造和建筑物使用的整个生命周期内，减少化石能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量。近30年来，发达国家在建筑中可再生能源的应用、自然通风采光的设计、新型建筑保温材料的开发、智能控制等方面取得了很大成效，建筑节能技术发展迅速。
2009年12月，哥本哈根气候大会期间，以王石、冯仑、张在东三位地产领袖领衔的中国企业家代表团亮相哥本哈根，发表了 “主动减少碳排放”的企业界宣言。这反映出一个很敏感很实质的问题：中国房地产是高耗能产业，是中国二氧化碳的排放重灾区。如果不加大力度全面推行低碳住宅，中国对世界的承诺“到2020年我国单位国内生产总值二氧化碳排放量要比2005年下降40%-45%”的目标就不可能实现。
低碳地产为经济转型“买单”
当所有人的目光都投向房价问题的时候，少有人关注房地产业的转型。事实上，房地产业能否顺应低碳经济的大势，走上一条低能耗、低排放的发展道路，将在更大程度上决定这个行业的前景。
房地产业是国民经济的支柱产业，同时也是高能耗、高排放的大户。从建材的生产、运输，到造房子过程中建造、维修、拆除，以及住宅运行过程中照明、采暖、使用家用电器，都消耗大量能源。随着城镇化加快推进，预计到2020年，房屋在建造和使用过程中的能耗将占社会总能耗的40%，成为第一能耗大户。
据测算，如果将房屋建设和使用过程中的能耗折算为碳排放，新建1平方米的建筑就要排放约0.8吨二氧化碳，按照我国当前每年新建20亿平方米房屋计算，相当于每年增加碳排放16亿吨。整个建筑业的碳排放量几乎占到全国碳排放总量的50%，远远高于交通运输和工业领域。每年竣工面积达7亿平方米以上的房地产业，无疑又是建筑业中碳排放的大户。
房地产业高能耗、高排放的现实，也意味着房地产业节能减排、走“低碳地产”之路潜力巨大、空间广阔。
“很多人都在说中国经济发展要‘去房地产化’，实际上是说中国经济发展不能仅靠房地产投资来拉动。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，低碳地产恰好是房地产业转型的一个契机，既能发挥房地产业拉动经济增长的优势，又具有低能耗、低排放的特点。
全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，发展低碳地产，意味着要使用低碳的建材、低碳的施工方式、低碳的装修、家电等，因此这不仅将促进房地产业本身的节能减排，还将带动上下游几十个相关产业加大节能减排力度，从而为产业结构调整开拓一条十分重要的转型途径。
“过去我们认为房地产业科技含量低，不能为经济转型做贡献，这种认识是错误的。对上下游的相关产业而言，房地产业是一个‘买单者’，房地产走什么样的道路，决定了这些相关产业走什么样的道路。”聂梅生说，“要努力让房地产为中国经济的转型买单，而不是为中国经济的恶性膨胀买单。”
房地产业处于国民经济各个产业链的中游，与20多个上下游经济产业相关(传统的高排放、高耗能的电力、钢铁、有色、石化、建材、化工、轻工、纺织8个行业都与房地产业的发展相关)，发展低碳房地产既可拉动上游绿色生产、推动下游绿色消费，又能促进房地产产业结构调整，对拉动经济增长、增加就业、平抑房价都具有重要意义。
低碳地产发展困境
中国科学院报告指出，我国应把“低碳化”作为国家社会经济发展的战略目标。尽管理论界、学术界、科研界都一致认为中国房地产业走向低碳势在必行，但低碳房地产战略是一项系统工程，现阶段中国发展低碳房地产尚需排除众多障碍。
1、房地产企业开发动力不足
进入2010年，全国的房地产行业似乎都在讨论低碳地产，但相应的政策法规却不到位，特别是激励企业去节省能源，减少对环境的影响，重视低碳经济发展的政策相对较少。由于国家对于支持低碳房地产发展相关政策滞后，企业在低碳房地产的开发经营中承担着更大的风险和责任。因此，大部分房地产企业虽然认同低碳开发理念，但实际行动上仍持“观望”态度。
2、缺乏社会基础与技术支撑
近年来，我国围绕“四节一环保”(节能、节材、节水、节地、环保)理念，提出了“生态建筑”、“环保建筑”、“健康住宅”、“低能耗建筑”、“资源循环型建筑”等概念，但低碳建筑仍然处于示范阶段，大规模的推广应用还缺乏一定的社会基础与技术支撑。
3、建设成本短期内无法压缩
低碳经济之所以发展缓慢，除了技术上需要不断创新等原因，最主要是成本增加问题。这也是阻挡国内大多数房地产开发商涉足低碳地产的主要原因之一。据估算，低碳建筑材料的采用必然带来成本的增加，以节能50%来说，节能建筑的建造成本要增加10%左右。目前在我国，低碳建筑资金由开发商一次性投入，而节能回报却由业主持续性享受，两方面的主体并不一致。究竟谁应该为建筑节能买单？开发商不愿承担因此新增的全部成本，而消费者虽然接受低碳地产观念，但更看重现实的支出。
4、毛坯房依然大量充斥市场
毛坯房属于半成品住宅，售出以后需要消费者自行组织室内二次装修，由此造成严重浪费，还带来噪音扰民；而精装修房无论从设计角度，还是批量生产、节能、节水、节材等方面无疑能起到节能减排的作用。在国外，精装修房达到70%以上的市场份额。但由于受观念、相关法规不配套等因素，原本体现环保、节约原则的精装修房在国内的发展道路并不平坦，大量毛坯房充斥市场，装修市场鱼目混珠，拖了节能减排的后腿。
低碳地产发展对策
1、制定和实施低碳建筑发展规划
结合中国建设资源节约型、环境友好型社会和节能减排的要求，以房地产业作为突破口和试点，尽快研究制定国家低碳建筑发展规划的近、中、长期规划。同时，在全国建立一批低碳社会实践区、低碳产业实践区、低碳经济区、低碳城市实践区。通过低碳地产的建设，促进低碳技术的应用，清洁能源的开发和运用，带动低碳经济的发展，为在全国建设低碳社会、低碳城市探索新的发展模式。
2、出台经济激励政策
发达国家为实现其低碳经济的战略目标，设计了各种有效的激励措施，其主要低碳政策工具有：政府管制、碳排放税、财政补贴、碳基金、碳排放交易、标签计划、自愿协议、能源合同管理、生态工业园规划等。我国要积极抓住低碳经济发展契机，加大能源政策、技术政策、产业政策、消费政策支持力度，建立低碳房地产利益相关方（政府、行业协会、房地产相关企业、消费者）参与合作机制，对低碳房地产开发企业进行减免税收、财政补贴、政府采购、绿色信贷等鼓励措施；对低碳房地产购买者提供抵押贷款、减税或补贴等优惠政策。
3、制定建筑节能标准规范
中国低碳的发展要有一套符合中国实际可操作的标准，同时整合技术产品资金，推广低碳技术。（1）低碳设计，做好土地利用规划、城市规划与住宅小区规划设计环节衔接，坚持新能源和建筑的一体化设计。（2）提高新建建筑的节能设计标准，注重房地产全寿命周期成本，实现建造成本、运营成本、维护成本及环境成本之间的综合平衡。（3）遵循“适用经济”原则针对高、中、低档价位大的住宅，制定中国低碳住宅标准，对建筑进行节能评级与认证并保持认证标准的差异性、可持续性及可操作性。（4）参照美国的LEED认证等构建我国低碳建筑标准的第三方测评体系。由第三方测评机构对建筑物的能耗或能效进行测试、评估，根据测评结果出具建筑物能耗或能效水平的证明，并将此证明以标识的方式向公众明示。
4、注重建筑节能的立法
为了更广泛地实行建筑节能减排，中央政府应该加强相关立法，从国家意志和法律层面鼓励低碳地产的发展。目前，国家建设部2007年发布的《建筑节能管理条例》显然缺乏约束性和强制性。国际上许多国家不仅制定了节能法，还专门制定了一系列建筑节能法规、标准等法律文件，如美国1978年就制订了《能源政策法》，德国《关于新建筑物节能法》于1976年实施生效。
5、建立建筑低碳排放体系
针对房地产市场，当务之急是要建立建筑低碳排放体系。要以项目建设的全过程为出发点，着眼于生产和建设的各个环节，以有效控制和降低建筑的碳排放；毛坯房也可以乘机逐步淘汰，从而形成可循环持续发展的模式，在中国全面开发低碳建筑。同时，建议由国家住房和建设部、环保总局以及银行等联合成立专门的管理机构，在各级政府的推动下，技术、政策、法规多管齐下，逐步形成“政府主导、市场主体、全社会参与”的良好格局。
6、健全低碳房地产技术体系
技术进步是实现低碳经济的重要途径。发展低碳经济，关键是通过技术创新促进经济发展模式和社会消费模式转变。我国应该通过开创低碳信贷产品、设立碳基金、鼓励和引导房地产业参与清洁发展机制（CDM）项目，支持企业建立低碳经济技术体系。（1）采用低碳技术和零碳技术乃至负碳技术策略，加速发展天然气、核电、风能、太阳能、水能、地热能和生物质能等可再生能源，改变建筑用能及能耗结构。（2）通过整体优化设计，采用被动式的能源策略，在建筑全生命周期内实现“3R”，即再利用（Reuse）、再节约（Reduce）、再循环（Recycle）与“四节”（节地、节能、节水、节材），变房地产市场毛坯房销售模式为精装房销售，减少二次污染。（3）研发高效保温隔热材料和新型墙体体系，加强建筑材料的保温性、提高供暖系统的使用能效等途径，在符合城市规划和工程建设标准下，适当延长建筑物的使用寿命，减少新增建筑。
7、倡导低碳生活方式
低碳经济包括低碳生产与低碳消费两部分，低碳社会生产方式是前提，而低碳生活方式是实现低碳经济的关键。（1）整合低碳房地产价值体系的社会认同性，充分调动设计师、建造师、物业管理、房地产商、材料供应商、业主等的积极性，达成低碳消费的共识，形成发展低碳房地产的社会氛围和舆论环境。（2）调整产业结构和发展模式，提高能源利用效率，倡导以TOD为主导的土地利用开发模式、紧凑的土地利用形态，发展节能环保的公共交通，鼓励低碳消费模式和生活方式。
对房产企业来说，低碳不是一个概念，而是一场事关社会责任，事关地球和未来的重大行动，它将成为房地产业发展的新方向。中国房地产的绿色低碳时代已经到来，房地产低碳实质是建绿色建筑、健康住宅。从理性的角度看，“低碳经济”是以低能耗、低污染、低排放为基础的经济模式，它的实质是追求绿色GDP、追求可持续发展；从感性的角度看，绿色低碳也是一种生活态度，是一种生活追求，尤其对于住宅领域更是如此。未来的地产界将以低碳为主题，进行一场“居住革命”，引领一种全新领袖级的生活方式。
| 
