2010年转眼已过半，这半年对于中国的房地产市场而言，绝对是不同寻常的半年，刚从08年的冷清中走出来的楼市，又一路“高烧”，走向全民狂热的阶段，随即，“史上最牛调控政策”的出台让这股畸形的狂热暂时刹住了车，然而时隔不到一个月，转向风又吹出，降价潮开闸。今天，为大家带来2010上半年楼市关键词大盘点，以此总结楼市究竟为我们带来了什么?

   为08年楼市的惨淡而开始的救市，换来的是09年房价的一路飙涨。从2009年底，国家为了遏制房价这匹脱了缰的“野马”，丢出了一系列政策在其后紧追，效果却甚微。2010年伊始，国务院就出台了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，简称“国十一条”，旨在遏制房价的过快上涨，虽被评价为老生常谈，但其对“烧”势严重的房地产市场来说，还是起到了一定的心理预期的作用。于是，一月，购房者的观望情绪渐显。

   据报道，春节期间，各地楼市持续低迷，市场观望情绪浓厚，一、二手房成交量显著下降，人们形象地称其为楼市“倒春寒”。此次寒流波及面甚广，武汉楼市也未能幸免，大年初一到初三三天销量挂零，春节七天的总销量不到20套，就在人们为这波寒流是春节习惯性淡季还是楼市拐点而猜测不停的时候，有专家提出了楼市真实走向到三月份以后才会显现的观点暂时平息了大家的议论，集体选择静观其变。

   就在民生真切希望政策及时雨能为高房价降降温的时候，全国两会在三月隆重召开，两会中最大的亮点，也可以说是无法逃避的话题就是房价。据统计，两会中，有超过半数的提案与房地产行业有关，上至领导层面的发言，下到记者提问，关于房价的问题始终是最受关注的，人们戏称这一届的两会成为一届房地产的高峰论坛会，就在全民的期盼中，两会落幕，但房价上涨的“好戏”却在继续上演，大有永不落幕之势。

   两会后，房价没有像人们想象中那样得到控制，反而上涨得更加“目中无人”。4月14日，温总理在主持召开国务院常务会议上明确提出，要坚决遏制房价过快上涨。此次发言绝非虚晃一枪，在之后的一个月内，二套房贷收紧、严控房地产用地的供应、部分地区三套房贷可停发，密集的调控政策甚至不给市场留下任何喘息的机会，当之无愧的被评价为“史上最严厉的调控”。

   四月以来，房产调控成为了中国房地产行业里最为敏感的词汇，政策频出，房价上涨势头看似被遏制，但房价却一直坚持抬起它高傲的头颅，不肯“屈服”。进入五月，有观察人士认为，宏观调控已经从密集出台期，进入到政策“零”出台的“空仓期”和查看实施效果“监控期”，政策转向一说被越来越多的人提及，是否会转?转向何方?在这一时期，谁都说不准，这一切大概只有通过对后市的观察才能得出最终的结论。

   调控以来，开发商至少抗半年的呼声早已被大家所接受，购房者也为这一场楼市的博弈留足了等待的时间。但事实上，开发商，尤其是大型的开发商似乎并不打算坚持到底，恒大在早前高调宣布旗下产品85折发售，且不论其是真是假，但当月恒大骄人的销售业绩似乎向开发商们指出了一条明路。随后，绿地集团也于日前宣布旗下41个城市近百楼盘推出五大置业计划，启动全面优惠行动，万科地产在人们的质疑声中表面坚称不降，但根据调查之后的结果，我们只能说，它不是没降，只是降的很低调!

 

   2010年6月份，北京住宅土地市场出现零成交现象、住宅成交量大幅下降，与此同时产业地产却迅速崛起，2010年上半年，北京产业用地成交57宗、成交的用地面积近400公顷、同比分别增长了16.5%、163%，伴随着住宅市场的遇冷、企业扩张的需求增加，产业地产受到了越来越多的企业和个人的追捧，位于亦庄新城核心的产业园区联东U谷项目，2010年第一季度的销售量便超越2009年半年的销售量，在政策向好、经济形势全面扭转的大背景下，产业地产迎来真正快速发展的春天。

   纵观全国楼市，国内的房地产大势再不是住宅一统天下的局面，今年国十条的重拳出击，商业地产、产业地产的迅速崛起，住宅、商业、产业地产三足鼎立局势确立，2010年，中国房地产发展迎来了多元化时代。

   2010年的住宅市场，从未失去过众多瞩目的眼光，一方面，国十条的调控令降价风波此起彼伏，但是一次次的“伪降价”行为也令消费者望而却步，从恒大地产的全国房价八五折优惠呼声开始，全国楼市的降价呼声就从未停止，紧接着，绿地、万科也开始了全国降价策略，但是，重拳出击的市场调控能否令住宅地产从此趋于风平浪静？目前，还是个未知数。

   另一方面，调控措施似乎无法扑灭开发商内心燃烧的熊熊火焰，地王又频频出现，全国三大地王乍现，其中华侨城以70.2亿拿下上海闸北区苏州河地块，折算下来其楼面地价高达52783元/平方米，成为全国单价地王。

   2010年楼市调控新政密集出台，一系列举措令住宅市场逐渐降温，然而新政背景下，商业地产借势东山再起，以深圳为例，由于受到全球性的经济危机的影响，深圳市2009年写字楼的空置率高达15.5%，2010年新政一出，商业市场立刻告别低迷火热升温。原本受金融危机影响，空置率及租金呈现下跌趋势的商业地产项目，近期在投资热钱的带动下出现明显反弹，众多专家都对商业市场前景看好，其中不少专家也指出，2010年，将是商业地产的快速发展年，商业地产将迎来新一轮的投资高峰。

   投资者方面，由于看好目前的国家政策调整以及未来商业地产蕴藏的巨大的商业契机，纷纷把资金转移到商业地产，于此产生的便是商业地产的销售量火速上扬，据统计，楼市新政出台后，北京多个区域商业地产项目(商业、写字楼)均出现涨价情形，涨幅高达49%左右。同时“限外令”的取消、大量港澳台客户的涌入以及相对低洼的价格，令未来的中国商业地产很可能再次掀起新一轮的投资热潮。与此同时，在未来长远看好的情形下，国内大牌房产企业纷纷转战商业地产领域。

   但是，目前商业市场上供大于求的问题还未真正解决，市场上的写字楼空置率依然存在，而且商业地产由于在中国的发展时间较短，开发运营的经验不足，商业地产的前景还有待时间的考究。

   2010年之前，产业地产似乎已经淡出了人们的视线，尤其2008年普洛斯撤出在中国对产业地产的投资后，产业地产的发展似乎一蹶不振，在人们长期关注股票、楼市的时候，仿佛产业地产已经被人所遗忘。

   与住宅市场和商业市场相比，产业地产似乎低调很多，但伴随着新政的出炉，产业地产仿佛一夜间受到越来越多的企业和个人的关注。从70年代初至今，产业地产以工业园区、园中园的形势发展到如今的大规模产业地产，发展历史远比住宅市场还要长久，伴随着产业升级的迫在眉睫，众多一线城市开始大力调整产业结构，大力发展文化创意产业，与此同时催生出目前大量科技园区、总部园区、文化创意产业园区等，促进产业发展。由此，产生的产业园区、产业地产必将迅猛发展。另外，国十条等政策调控下的住宅地产举步维艰，投资资金必然会会分散到其他地产投资形式，也为产业地产的发展带来了历史性的发展契机。

   在刚刚结束的《中国北京国际科技产业博览会》上，众多经济学家、业内人士等就对于如今国内的产业地产发展给予了高度评价，而作为中国产业地产的专业运营商——联东U谷也一举拿下“中国最具投资价值产业园区”以及2009年的销售冠军称号。产业地产的受宠以及部分园区的租售旺盛，使产业地产如今在中国地产行业的地位越来越重要，它不仅成为中国地产行业的未来发展蓝海，更是区域经济发展的强势引擎。产业地产的发展是当今经济政策下的产物，也必将随着各区域的产业结构调整，产业链的延伸和完善得到长远的发展，其投资的可持续性也是显而易见的。

 

   2010年下半年，房地产市场回调、房价下降的大势将进一步强化，房价将出现明显下降，但消费者还将继续观望乃至弃购，成交还将继续低迷；土地市场也将继续低迷，地价也将跟随房价下降而滞后性下降。

自中央政府启动新一轮房地产调控尤其国务院4月中旬出台“新国十条”以来，力度空前的房地产调控政策已经在一定程度上显现了效果。5月份后，随着调控继续深化，尤其5月31日国务院发布通知同意逐步推进房产税改革及6月4日住建部、央行、银监会联合发布通知明确二套房的认定标准后，6月份，房地产市场已加速异变，房价下降的态势已越来越明确。

目前，放眼全国各地房地产市场，成交量持续大幅下降，降价潮已相继出现。尽管下降幅度有限，但房价下降大势已经确立，房地产市场已经重回深度调整通道，消费者继续观望乃至弃购，市气持续低迷，成交量加速下降，甚至不少楼盘出现了“零成交”。一度不愿意降价的开发商们，尝到了“零成交”的苦涩滋味，不得不放弃原有策略，进行降价促销或加大降价促销力度，有的甚至已在酝酿7折降价促销，使房价直接下降30%。

不难看出，至今，房地产调控已经取得了初步效果。接下来，由于市场依然很纠结，房价下降有限，离预期比较远，所谓抄底之日遥遥无期，而此前过度透支了大量有效需求，未来购房用于自住的有效需求非常短缺，就连这些有限的有效需求中多数也将会因价格过高、支付能力有限、支付意愿不高、房地产调控还将继续强化而继续观望，所谓的刚性需求的刚性已经软而不刚，而投资投机在相当长的时间内将继续远离市场，并加入到卖房者阵营中。因此，低迷的市势还将继续，成交量还将继续下降，至少会继续维持低位。

   基于目前房地产调控和市场实际形势来看，如不出现意外，下半年，房价将出现明显下降，房地产市场回调大势将进一步强化；地价也将跟随房价下降而下降，土地市场继续低迷。其主要理由如下：

   首先，大家知道，政府此轮调控的决心非常大，态度非常坚决。基于种种信号来看，中央政府在今年内几乎不可能改变对房地产调控的态度和目的，因而房地产调控政策也不可能有大的改变，调控可能还将深化，政策效力还将持续发酵，进一步影响房地产预期。从目前国内外经济形势来看，也难再次出现2008年政府因金融危机而救市的那一幕。

   其次，“新国十条”中所列出的政策内容，正在逐步得到细化、执行。尤其是，最近国务院批准“逐步推进房产税改革”，使得“新国十条”中中所提到的合理引导个人住房消费的税收政策这一调控政策内容预期悬念基本得以落地，意味着很可能于下半年在在上海等城市试点开征改革后的房产税，也意味着将来可能在全国更多城市逐步相继开征。这种未来调控政策预期，对房地产预期形成打击，尤其将对下半年的房价预期形成重创，可能导致房价加速下降。

   第三，调控成败的关键因素之一，取决于地方政府的执行力度。自4月下旬以来，青岛、北京等城市陆续出台了地方执行细则，无疑会有更多的城市陆续出台地方政策细则。随着越来越多的城市出台地方政策细则，将对房地产预期形成进一步影响，加速房地产市场步入调整通道。

   第四，尽管宏观经济还面临诸多不确定因素的影响，但宏观经济中的结构性问题已经日趋严峻，通货膨胀已经成为现实，压力已经越来越大。虽然目前央行还没有加息，但在今年加息当成为定局。一旦加息，尽管并非针对房地产而出的调控手段，而是旨在打击通货膨胀的宏观经济调控工具，但意味着资金成本上升，打击资产价格泡沫，进一步打击房价预期形。尤其是，加息对开发商和贷款购房者来说影响将非常直接，从而可能导致房价加速下降，强化房价下降趋势。

   第五，除加息外，市场流动性过剩、资产价格泡沫很可能逼迫央行进一步收紧银根，调整货币政策。尽管这种调整是结构性的，但房地产无疑将是被调整的对象。一旦房地产金融进一步收紧，就可能导致部分开发商的资金链出现问题，从而改变一些开发商的心态和决策，采取降价销售等办法促销，以回笼资金。

   第六，在买方市场下，只有房价能够及时降价到位，才可能真正触动自住消费者的有效需求。如果开发商只是继续采取作为经营策略的优惠促销，不加大降价幅度，让房价及时有效降价到位，继续维持高房价，那么，想要刺激消费者购房、通过销售回款来回笼资金，将越来越难。在这种情况下，只要是在继续正常的生产经营，不管是否承认面临资金压力，开发商要想促进销售，必须理性面对市场，所能采取的有效措施，除了降价还是降价，直至房价下降到多数自居消费者认可的心理价位水平，别无他法。目前，已经有恒大、万科、绿地等部分大型开发商带头降价促销，已经对开发商群体心态和市场预期产生影响，将导致更多的开发商效仿，加入到降价促销行列。

   第七，从最近重申从严清算土地增值税等政策来看，打击囤地、闲地的土地政策无疑还将继续，甚至还将从严，就可能逼迫更多的土地投入到开发、销售，形成供应增加。再加上打击捂盘、囤房、促使楼盘加快上市等调控政策所可能形成的供应增加，市场供应就可能在下半年急剧加大，而另一方面由于有效需求减少、成交低迷导致存量积压，这样一增一减的作用效果，市场供求关系就可能会发生比较大的变化，其结果就会对房价预期形成进一步打击。

   第八，如果调整政策不能促使房价回调到合理水平的话，消费者还可能继续观望，成交量还将继续维持低位水平甚至继续下降。基于2008年的市场经验来看，一般来说，成交继续下降约3个月左右后，接下来很可能就将出现房价的明显下降。而且，如果房价没有因调控而出现有效下降或继续上涨，其结果将导致政府继续出台更严厉的调控政策或措施，以继续深化调控，进而可能导致市场调整周期拉长，最终使得房价下降幅度加大。

   基于以上分析可知，在未来一定时期内，随着调控政策威力的继续释放，市场成交低迷、销售额环比下降、房价下降的大势还将继续。在2010年下半年，房地产市场回调、房价下降的大势将进一步强化，房价将出现明显下降。而且，只要房价下降幅度没有达到消费者的心理预期，买方市场就还将继续，消费者还将继续观望乃至弃购，成交还将继续低迷。伴随房价市场大势，土地市场也将继续低迷市势，地价也将跟随房价下降而滞后性下降，其中二手地价格将较一手地价格先行下降且下降幅度要大，但依然难以实现成交。不过，本文作者陈真诚认为，也要看到的是，尽管自4月中旬以来市场成交惨淡，甚出现了众多“零成交”，各地的开发商已在遮遮掩掩地降价促销，房价下降大势已经确立，但房价一直在高位徘徊，下降幅度并不太大，市场很是纠结。

   应该说，在这一轮房地产调控中，除即将开征物业税(或改革后的房产税)和尚未上调开发项目自有资本金比例外，直接针对房地产市场的调控政策已经出得差不多了，可市场现实局面令人尴尬。

   在系列调控政策下，为什么房地产市场会如此纠结?本文作者陈真诚认为，其最主要原因是，连续多月来，诸多与公众日常生活相关的消费品价格几乎全面上涨，通货膨胀已很明显，形势日趋严重，又在一定程度上推高房地产等资产价格预期。可一些人依然不愿意承认已经发生通货膨胀，漠视物价上涨的现实。作为货币政策制订者的央行，迟迟不愿加息，继续实行实际为负利率的低利率。

   正由于央行迟早迟不愿加息，放任通货膨胀，又反过来继续推高房地产等资产价格预期，所以开发商及一些多套持房者、投资投机者不愿意降价。这种通货膨胀、负利率对房地产等资产价格预期的助推效果，客观上与已出台的房地产调控政策形成了一定程度上的对冲。这就是负利率、通货膨胀对房地产调控效果的负作用，可能致使房价再次反弹上涨。

   或可以预期，如果央行在7月份即半年度宏观经济数据公布前后依然不加息，继续维持负利率，放任通货膨胀继续推高房地产等资产价格预期，对冲房地产调控政策，那么接下来的结果可能是，房价再次上涨，而且是更大幅度、更疯狂的上涨，最终使得调控再次失败。