北京大学房地产总裁黄埔班特聘老师姜万荣
北大黄埔班特聘老师姜万荣，1987年7月毕业于哈尔滨建筑工程学院。现任住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长。2010年5月30日，姜老师为北大黄埔同学分析了房地产市场最新政策，并对同学们的问题进行了精彩讲解。本文根据姜老师此次授课内容整理而成。
房地产市场政策背景及分析
——国家房地产市场监管司副司长姜万荣
近期政府连续出台政策，对房地产市场进行宏观调控，被称为房地产新政。下面我就政策出台背景做一下分析。
房地产宏观调控的概念最早针对海南房地产过热现象于1992年提出，但真正进入国务院文件是在2003年出台的18号文件里。文件提出加强房地产宏观调控，提出调控的目标——“三个基本、两个协调”。“三个基本”是：房地产市场的总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定；“两个协调”是：与国民经济相协调，与相关产业发展相协调。从2004年到2007年，每年都有一个国务院或是国务院办公厅的文件，或多或少都会涉及调控的内容。2008年，为了应对国际经济危机出台了131号文件，强调的是如何搞活房地产市场。2010年出台了4号和10号文件再次发出了调控声音。
为什么要出台10号文件？首先从市场条件看，2008年市场低迷以后，国务院出台了131号文件，当时尽管房地产有自身的原因，但更多的是一种叠加效应。2008年上半年中央提出紧缩货币政策，对当时房地产行业产生了一定影响。2008年下半年，受经济危机影响越来越大，2008年年底国务院出台了131号文件，强调出手要快，出拳要重。
国办131号文件发布时，房价还比较稳定，成交量相对较低，市场远未达到调控希望的目标。但为了整个宏观经济的发展，出台131号文件，放松了房地产的一些政策。从市场情况看，2009年房地产市场的大多数指标都创历史新高，比如商品房销售面积达到9.4亿平方米，同比增长41%，个人住房按揭贷款同比增长116%。市场情况反映出供需关系发生了大逆转，而且炒房炒号行为泛滥，老百姓意见比较大。在这基础上，2010年1月7日，国办下发4号文件，此后，1月和2月市场发展比较平稳，3月份以后销售面积增幅同比回落7.3个百分点，价格环比涨幅缩小0.4个百分点。但市场需求仍然很旺，一部分城市的房价快速上涨，其中七十个大中城市房价上涨14.2%。
温家宝总理敏锐地感觉到在两会上房地产肯定是个热点，因此提出来能不能在两会之前通过网络和老百姓做一次对话，提前释放老百姓关注的问题，从而使两会能研究一些除了房地产之外的其他问题。所以总理在两会前召开了一个记者招待会，有记者问了这样一个问题：“房价已经成为全民关注的问题，尽管中央采取了一些抑制房价过快增长的措施，但房价仍然涨得有些离谱，总理您认为2010年高房价会得到缓解吗？中国的房地产市场到底应该怎样调控呢？”总理当时讲的非常好，他讲调控房地产市场，需要从市场供求平衡、从多样化角度、从动用法律调控市场角度进行，这都需要花一定的精力和时间。但总理最后加了一句话：“我有信心本届政府能把这件事管好，使房地产市场健康发展，使房价保持一个合理的价位！”
尽管总理做了这样一个表态，但两会还是开成了房地产的两会。各行各业的人都在说房地产，而且提案都很专业。两会以后，北京出了三个地王，以至于一些主流媒体也跟着炒。这件事引起了上层领导高度关注。温总理已表态本届政府要把房价问题解决好，作为主管部门责无旁贷。基于这种考虑，4月17日，10号文件正式出台。
10号文件和以前的文件相比较有以下几点比较有新意：
第一是建立考核问责机制。在中国，只要政府下决心，就没有什么事做不到。汶川地震的时候，国务院提出要用三年时间完成灾后重建工作，国际上认为这种提法根本不现实。现在大家有机会可以到汶川看一下，这个目标已经提前实现。那么大的地震灾害都能解决好，房地产这个问题一定能解决好。解决好的前提是什么？“建立考核问责机制”是这一环节的核心。把房地产的问题做成一个政治问题，很多问题就迎刃而解。怎么算做成一个政治问题？第一是强调了省级政府的责任，要建设部和监察部共同努力，尤其是监察部要监督检查、约谈、巡查甚至要问责。只要各省、各城市的领导把这件事重视起来，这件事就能解决好。第二对部门也有问责机制。如果各部门之间联动起来，对市场影响就会非常大。
第二是坚决遏制部分城市房价过快上涨。从内容上讲，遏制房价对于各地是有区别的，地方政府可以因地制宜地选择。原来的调控政策会陷入一个误区，中央强调了，地方不积极。这次通过政策中央把地方调动起来，实施起来就会毫无阻隔。
第三是税收政策。这条内容使政策的预期尽可能留有余地。房产税、物业税征不征？什么时候征？这些都没有给出明确的答案。但只要市场出现反弹，这个政策可能就会出台。房地产市场一定要稳定住，金融手段现在基本用尽了，行政手段能不用就尽量不用。如果市场能够像现在这样很平稳地发展，房产税的出台会往后放。如果市场又开始反弹了，那高举的剑可能就会落下。
第四是土地供应政策。2009年土地供应量为7.4万公顷，前五年平均数约为5万公顷，今年土地供应会加大，约供应18万公顷，这可能就会对市场的变化产生较大影响。
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