作者简介：北京大学房地产总裁黄埔同学会理事马镜淇，吉林省天富房地产开发集团有限公司总经理，北京大学房地产总裁黄埔班六期学员。
浅谈低碳经济下房地产如何发展
——北京大学房地产总裁黄埔同学会理事、吉林省天富房地产开发集团有限公司总经理马镜淇
2009年12月7日至18日，在丹麦首都哥本哈根召开了联合国气侯变化大会，这是缔约国第15次会议。共有194个国家、120位国家元首、2万5千参会代表、数十万乃至上百万走上哥本哈根和全球街头的志愿者，为了一个共同的目标走到一起，可惜最终却仍因为大国的利益分歧没有达成共识。但是自联合国气侯变化大会之后，一个新的、火热的名词充满了中国的各种媒体，那就是“低碳”。
据建设部统计数据表明，目前我国建筑耗能约占总耗能的28%。据了解，我国现有建筑中95%达不到节能标准，新增建筑中节能不达标的超过八成，单位建筑面积能耗是发达国家的2～3倍，对社会造成了沉重的能源负担和严重的环境污染。同时建设中还存在土地资源利用率低、水污染严重、建筑耗材高等问题。
由于很多建筑不能采用节能的结构、材料、器具等，建筑能耗十分严重。有专家预测，未来几年中，我国建筑能耗占全社会总能耗的比例将上升至40％，超过工业、交通、农业等其他行业，居各能源消耗之首。
房地产作为建筑行业中的龙头企业，如何将低碳经济与行业发展的有机结合将是未来行业发展的重头戏。
在我国，建筑能耗占总能耗的27%以上，而且还在以每年1个百分点的速度增加。建设部统计数字显示，我国每年城乡建设新建房屋建筑面积近20亿平方米，其中80%以上为高能耗建筑；既有建筑近400亿平方米，95%以上是高能耗建筑。建筑能耗占全国总能耗的比例将从现在的27.6%快速上升到33%以上。我国新建建筑已经基本实现按节能标准设计，比例高达95.7%，而施工阶段执行节能设计标准的比例仅为53.8%。
通过以上数据可以看出我国建筑节能标准在具体实施中还存在一定的偏差，而且现行的建筑节能标准集中于房屋的屋顶、外前面、玻璃、门窗、日照等基本的建筑节能要求，这距离低碳经济还有很大的距离，对于房地产的低碳节能并没有一个硬性的指标和可以执行的标准，对于可再生利用资源也没有一个行之有效的办法进行推广，或者作为硬性的规划条件之一。
根据住房城乡建设部最新发出的通报，截至2009年底，全国累计建成节能建筑面积40.8亿平方米，2009年国内的房地产市场出现了量、价“井喷”的态势。大部分的开发企业集中精力抢工期，抢市场，忽略了房屋的质量及提高建筑节能的指标，可再生资源的研究开发利用。
那么如何在未来的低碳经济下发展房地产呢？试从以下三个角度做一个浅层次的阐述。
一、规划角度
首先是大的规划，现在全国的一线、二线，甚至三线城市都在积极地进行城市化建设。城市化建设势必造成建城区在不断的扩大，城市在不断的扩容。这就需要地方政府在做城市规划时，要做全盘的考虑，将道路、交通、居住习惯、消费习惯、尤其重要的是城市基础设施做一个综合考虑，争取规划百年城市。
项目选址应该着眼于降低居民的交通成本。前几年，尤其特大城市，在郊外建了很多新城，像上海东西南北建了四个，北京也建了很多。一建就是十几平方公里，甚至几十平方公里，居住人口几十万，有的甚至将近100万，这么大的城市，居住功能非常单一，都是住宅，没有就业机会，这样导致城市出现钟摆式人流，有的五点钟就得出发，八点到单位，晚上大家再回来。这样，交通产生的能源消耗、二氧化碳无的排放非常大。
中国的很多开发企业在做项目规划时，为了美观和气派，主要街区的写字楼都是玻璃幕墙，还兴建了不少大型的穹顶建筑作为公共设施。夏季紫外线照射强烈，造成光污染，冬天不挡寒，一年四季不得不开放大功率的空调来调节气温，冬天要先于其他建筑保暖，夏天要先于其他建筑供冷。据不完全统计，全国现有玻璃幕墙（非节能玻璃）面积已超过900多万平方米，而且呈持续发展趋势。玻璃幕墙在带来所谓美观的同时，也带来了能耗的成倍增长。
提升住宅的安全性和耐久性。以往我国规范确定的建筑结构可靠度水平比较低，近年来才有所提高。现在房价很高了，但是建安造价很低，结构造价更低。如果开发企业在规划时加大一些构建尺寸，对总造价影响并不是很大，但是耐久性、安全性会提高很多。所以，地方政府应该鼓励开发商采用一些高于规范的结构设计指标，来延长住宅的寿命，因为延长寿命就是最好的节约。像欧洲国家，普遍的住宅使用年限在100年，虽然设计时是50年，但是普编可以达到100年。据一些媒体统计我国建筑使用年限在30年左右，这中间主要是拆旧的、建新的，但是如何延长建筑的使用年限依然是我们未来要解决的一个主要问题，因为旧的拆除，新的建筑材料要运进来，肯定需要浪费能源。
需要善于利用土地资源，加大改造老旧建筑的力度。长春市在市中心地段依然有很多四、五十年代甚至时间更久远的建筑，存在着管道老化、保温效果差、生活垃圾随意堆落在角落，造成生活及环境的污染。有些建筑政府每年都需要翻修和维护，无形中增加了能源的消耗。如果地方政府可以对这些老旧建筑进行大力度的改造，并加大规划节能建筑的力度，遵循气候设计和节能的基本方法，对市区建筑规划分区、群体和单体、筑朝向、间距、太阳辐射、风向以及外部空间环境进行研究后，设计出科技含量较高的低能耗建筑，缓冲扩城区建设，提高土地利用率，将会对城市的未来起到关键的作用。
二、建筑角度
在严格按照建筑节能标准开发建设的同时，大力的开发利用太阳能、地热源、中水回用装置等可再生能源可再生资源。
从实际耗能量来说，中国人均能耗其实低于西方发达国家。例如英国达到了人均一年6.5吨，法国5吨左右，德国大概在4吨左右，美国在10吨以上，而中国2000年人均一年消耗1吨煤。但由于中国人口比较多，目前耗能总量是比较大的，已经成为世界第一。所以中国需要提高在降低建筑能耗、发展新型建筑能源等方面的理论及应用技术水平。
2010年上海世博会德国展馆将要展示一种被动式房屋示范项目，被动式房屋是德国的一项重大节能技术，它意味着在建筑物里基本上不需要主动供应能量。
德国在被动式建筑技术、低能耗建筑技术和太阳能建筑技术等领域拥有先进的理论和应用经验，将来或许能够成为中国建筑规划及房地产开发企业的学习的榜样。
在德国有联邦技术部、农业消费保护部、交通建设部和环境自然保护部四个部委参与建筑节能这项工作。德国的老式既有建筑原来的能源消耗为35升/平方米，而技术改善之后的新建筑的耗能量可以降低为2.5升/平方米，这就是德国的重大节能技术被动式房屋。德国自2002年开始就组织了被动式住房的示范项目，目前已经获得了很好的应用经验。
2010年上海世博会德国展馆将要展示被动式房屋示范项目，是一座临水的商住两用建筑。它带有显著的新兴建筑理念，自身有一个新风或者是冷风的输入，在夏天能够尽量让热能最少的进入，在冬天尽量让热能留住。可以直接取得能源的信号，保持很低的能耗水平，这样的被动式住房二氧化碳的排放量非常低。
三、环境角度
中国的开发企业需要借鉴欧美发达国家的高标准建筑，要注意建筑地域的生态环境。在建筑规划设计要充分注意保护环境，防止污染，小区内要保证有足够的绿化面积，为居民创造出一个能健康地成长、愉快地生活的人居环境。要遵循地区气候的特点。寻求适应于当地气候特点的建筑形式，利用建筑自身的气候调节能力创造宜人的小气候。要努力创造良好的物理环境。在建筑群的布局和房屋设计中要争取日照和自然通风，防止噪音干扰，净化空气及调节好室内与周围环境的温度和湿度。
在做项目外部环境时需要注意对于汽车尾气的减排和吸收。汽车在行驶过程中会排出大量的废气，对道路环境构成污染。据有关资料介绍，汽车排出废气中含有100种以上的不同化合物，主要污染物为碳氢化合物(CnHm)、一氧化碳(CO)、氮氧化物(NOX)、铅(Pb)、二氧化硫(SO2)和颗粒物(PM)等有害物质，对人体危害大的化合物为CO、NOX、PM10和Pb等。
随着我国汽车工业的不断发展，汽车尾气排放的污染越来越被人们所关注，成为当今城市的一个重大的环境问题。因此房地产项目在做环境规划时要充分考虑汽车尾气排放对于居住环境的影响，可以尝试少规划或者不规划地上车库，将停车场全部规划到地下，完善地下通风、换风系统、增加自然采光面、在车行道两侧植栽有助于减排的植物，将汽车尾气做大最大限度的吸收和减排。
城市环境需要提高绿化覆盖率，在城市的绿化覆盖率达到40%以上时，空气质量比较适宜。
中国是当今世界上最大的发展中国家，发展经济，摆脱贫困，是中国政府和中国人民在相当长一段时期内的主要任务。20世纪70年代末以来，中国作为世界上发展最快的发展中国家，经济社会发展取得了举世瞩目的辉煌成就，成功地开辟了中国特色社会主义道路，为世界的发展和繁荣作出了重大贡献。
中国是目前世界上第二位能源生产国和消费国，也是建筑能源消耗大国。房地产经济的持续增长，为经济社会发展提供了重要的支撑。也增加了房地产能源消耗的快速增长，对于迎接未来的低碳经济时代还需要做好充足的准备。
在哥本哈根召开了联合国气侯变化大会开会之前，中国政府向全世界庄严宣布，中国到2020年单位过镍生产总值的二氧化碳排放量比2005年降低40-45%。中国对维护全球能源安全，正在发挥着越来越重要的积极作用，中国的房地产企业也应该担当起自己的责任和义务。
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